در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط نمایند که هر‌گاه بایع در مدت معینی تمامِ مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هر‌گاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هر‌گاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.

تفسیر ماده 458 قانون مدنی:

1- طبق نظر آقای دکتر کاتوزیان، بیع شرط مندرج در ماده 458 قانون مدنی، یکی از اقسام خاص بیع خیاری می‌باشد. در بیع شرط، خیار شرط مختص فروشنده است اما در بیع خیاری، خیار می‌تواند برای خریدار یا شخص ثالثی در نظر گرفته شده باشد. مضاف بر آنکه در بیع شرط، اعمال خیار منوط به پرداخت ثمن معامله است اما در سایر بیع‌های خیاری، صِرف ابراز اراده صاحب خیار مبنی بر فسخ، کفایت می‌نماید.

2- منظور از عبارت «مثل ثمن» که در ماده 458 قانون مدنی بدان اشاره شده است، مربوط به زمانی است که ثمن، پول است و الّا در شرایطی که ثمن، عین خارجی باشد مقتضای انحلال عقد، آن است که همان عین عودت داده شود.

3- بیع شرط در خصوص املاک، به نوعی از مصادیق معامله با حق استرداد خواهد بود. معامله با حق استرداد بدان علت که فقط محدود به بیع نیست از بیع شرط، عام‌تر است و از جهتی خاص‌تر است چراکه موضوع آن، فقط املاک است.

مطلب مرتبط: بیع شرط چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

در بیع شرط به مجرد عقد، مبیع ملک مشتری می‌شود با قید خیار برای بایع. بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و مبیع را‌ استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است.

تفسیر ماده 459 قانون مدنی:

1- مطابق با قواعد مقرر در مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت، درج خیار شرط در معاملات مربوط به املاک مانع مالک شدن عین است و ماده ۴۵۹ قانون مدنی، تخصیص زده است. وفق ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک، فقط فروشنده حق تقاضای ثبت را دارد و وفق ماده ۳۴ همان قانون، وضعیت حقوقی انتقال‌گیرنده همانند طلبکار رهنی خواهد بود. تفاوت آن در این است که انتقال‌گیرنده تا زمان اجرای خیار، مالک منافع خواهد بود. بنابراین خیار شرط مانع تملک عین است نه تملک منفعت. 

2- همانند ماده 287 قانون مدنی، منافع منفصل که از زمان عقد تا زمان فسخ در مورد معامله ایجاد شده متعلق به خریدار است و منافع متصل، متعلق به کسی است که با اعمال فسخ، مالک شده است.

بیشتر بخوانید: بیع شرط چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

در بیع شرط، مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

تفسیر ماده 460 قانون مدنی:

در صورتی که خریدار مقررات مندرج در ماده 460 قانون مدنی را رعایت ننماید، اقدام او منجر به بطلان عمل حقوقی انجام گرفته که منافی با خیار بوده است، می‌شود.

مطلب مرتبط: بیع شرط چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

اگر مشتری در زمان خیار از اخذ ثمن امتناع کند بایع می‌تواند با تسلیم ثمن به حاکم یا قائم‌مقام او معامله را فسخ کند.

تفسیر ماده 461 قانون مدنی:

گاهی اوقات ممکن است که خریدار بنا به هر علتی در بیع شرط، از گرفتن ثمن، خودداری نماید در این‌صورت فروشنده می‌تواند با مراجعه به حاکم، ثمن را عودت نماید. حال اگر خریدار در زمانی از اخذ ثمن خودداری نموده که فروشنده مهلت کافی برای مراجعه به حاکم را نداشته باشد، به نظر می‌رسد که می‌بایست به فروشنده، مهلت مناسبی جهت مراجعه به حاکم داده شود چراکه روا نیست در این حالت، تمرد خریدار به نفع او تمام شود.

اگر مبیع به شرط به واسطه فوت مشتری به ورثه او منتقل شود حق فسخ بیع در مقابل ورثه به همان ترتیبی که بوده است باقی خواهد‌ بود.

تفسیر ماده 462 قانون مدنی:

حکمی که قانونگذار در ماده 462 قانون مدنی، وضع نموده است فقط مختص خیار شرط نیست و در تمامی خیارات به جز خیار مجلس، با فوت مشتری، خیار به همان ترتیبی که بوده، علیه وراث خریدار باقی خواهد ماند.

مطلب مرتبط: بیع شرط چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده است احکام بیع در آن مجری نخواهد بود.

تفسیر ماده 463 قانون مدنی:

1- اکثراً مشاهده می‌گردد که در معاملات انجام گرفته، قصد و‌ نیت واقعی طرفین از انجام بیع شرط، وام دادن و وثیقه گرفتن بوده، نه انتقال و تملیک واقعی.

2- زمانی که طرفین قرارداد، هر دو معتقد باشند که عقدی میان آنها منعقد گردیده اما هر کدام عقدی را ادعا نماید که با عقد ادعایی طرف مقابل، متفاوت باشد، در این‌صورت قرارداد منعقده میان آنان صحیح بوده و می‌بایست با توجه به اوضاع و احوال حاکم، قصد مشترک طرفین را احراز نمود. در صورتی که قرینه‌ای موجود نباشد، آن عقد ادعایی ملاک عمل خواهد بود که در تنظیم آن از نظر عرف، قواعد حقوقی بیشتری بکار رفته باشد.

3- مقنن، مواد 33 و 34 قانون ثبت اسناد و املاک را برای ممانعت و جلوگیری از اقدامات رباخواران وضع نموده است چراکه پیش از تصویب این قانون به کرات مشاهده می‌گردید که فردی که نیاز به پول داشت، از فردی پول می‌گرفت و جهت تضمین در عودت پول دریافتی، خانه خود را به طلبکار تحت عنوان بیع شرط واگذار می‌نمود و طی آن شرطی را درج می‌نمودند که اگر فروشنده یا همان بدهکار تا زمان مشخصی ثمن را عودت دهد، مبیع مسترد گردد.