بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن‌ ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تَسلُّم باشد.

تفسیر ماده 348 قانون مدنی:

1- مورد معامله باید مقدورالتسلیم باشد.

2- وجود شرط قدرت بایع بر تسلیم مبیع به مشتری، برای صحت کلیه معاملات لازم و ضروری است.

3- مقدورالتسلیم بودن از اوصاف مورد معامله است نه شرایط متعاملین. لذا نه تنها اگر متعهد قدرت بر تسلیم نداشته باشد ولی متعهدله شخصاً قادر به تسلیم باشد عقد صحیح است، بلکه اگر عدم قدرت بر تسلیم به لحاظ عذر شخصی متعهد مانند بیماری و فوت باشد، اصولاً موجب بطلان نمی‌شود.

بیع مال وقف صحیح نیست مگر در موردی که بین موقوف‌‌علیهم تولید اختلاف شود به نحوی که بیم سفک دماء رود یا منجر به خرابی ‌مال موقوفه گردد و همچنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.

مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیء متساوی‌الاجزا و همچنین ممکن است کلی فی‌الذمه باشد.

تفسیر ماده 350 قانون مدنی:

1- ماده 350 قانون مدنی در خصوص اقسام عین است. چراکه در عقد بیع، مبیع لزوماً عین است.

2- عین معین می‌تواند مفروز باشد یا مشاع.

3- منظور از عبارت از «شیء متساوی‌الاجزا» در ماده 350 قانون مدنی، تجزیه‌پذیر است. لازم به توضیح است که در حقوق، بر اساس یک تقسیم‌بندی مال به دو قسم تجزیه‌پذیر و تجزیه‌ناپذیر تقسیم می‌شوند. تجزیه‌پذیر به مالی گویند که قابل تقسیم است به اجزای مساوی که پس از تقسیم، هر قسمت با دیگر قسمت از هر لحاظ برابر باشد مانند ده کیلو چای فومن. اما تجزیه‌ناپذیر، مالی است که قابل تقسیم به اجزای مساوی نیست که پس از تقسیم، هر قسمت با دیگر قسمت از هر لحاظ برابر باشد مانند تلفن همراه.

4- مستند به ماده 214 قانون مدنی، مورد معامله اگر مال باشد، به دو صورت الف- عین (عین بر سه قسم عین معین (عین شخصی)، کلی در معین و کلی فی‌الذمه) و ب- منفعت قابل تصور است. اما اگر عمل باشد، می‌تواند به شکل عمل مثبت (فعل) و یا ترک فعل باشد.

عین معین (نام دیگر آن عین شخصی است.) به عینی می‌گویند که قابل اشاره با این و آن باشد مانند آنکه شخصی خودروی خود را که در پارکینگ خانه‌اش پارک شده است را بفروشد، در این حالت مبیع، عین معین است. لذا عین معین وجود خارجی دارد. همچنین عین معین می‌تواند مفروز باشد یا مشاع.

کلی فی‌الذمه (نام دیگر آن بیع سفارشی است)، کلی یعنی صادق بر افراد عدیده بدان معنی که اگر مبیع مصادیق زیادی داشته باشد، به آن اصطلاحاً کلی فی‌الذمه گویند. بنابراین در کلی فی‌الذمه، در زمان انعقاد عقد، مبیع به صورت فیزیکی قابل اشاره نیست. بطور مثال اگر شخصی ضمن ورود به نمایندگی هیوندا، یک دستگاه خودروی سانتافه 2024 با آپشن‌های مشخص، سفارش دهد، مبیع کلی فی‌الذمه است.

کلی در معین عبارت است از یک مقدار کلی به طور مشخص از شیء متساوی‌الاجزا معین (مجموعه تجزیه‌پذیر معین).

در صورتی که مبیع کلی یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار و جنس و وصف مبیع ذکر بشود.

بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک به طوری که در معاملات فضولی مذکور است.

هر‌گاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید در این‌صورت باید تمام مبیع مطابق نمونه تسلیم شود و الّا مشتری خیار فسخ خواهد‌ داشت.

اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را‌ خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند. مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی‌ نمایند.

تفسیر ماده 355 قانون مدنی:

1- مقنن در ماده 355 قانون مدنی در خصوص شرط صفت (شرط در خصوص کمیت یا کیفیت مورد معامله) صحبت نموده است. اگر طرفین در ضمن انعقاد یک عقد یا قرارداد در خصوص فروش ملک، داشتن مساحت معینی را شرط نموده باشند چنانچه پس از انعقاد عقد، مشخص گردد که مساحت ملک کمتر از آن مقداری است که در قرارداد شرط شده است، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت، اما اگر مساحت ملک بیشتر از آن مقداری است که در قرارداد شرط شده است، فروشنده حق فسخ معامله را دارا خواهد شد.

2- در ماده 355 قانون مدنی، مقدار مورد معامله جنبه فرعی (جنبه وصفی) دارد، بدین شکل که جزء جزء مبیع در مقابل جزء جزء ثمن قرار نگرفته است (تجزیه ناپذیر)، لذا در این حالت، خریدار و فروشنده تنها حق فسخ قرارداد را دارند و امکان دریافت زیاده یا نقیصه را ندارند.

بیشتر بخوانید: تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی‌شود مگر اینکه صریحاً در عقد ذکر شده باشد.

نظر به دو ماده فوق در بیع باغ اشجار و در بیع خانه، ممر و مجری و هر چه ملصق به بنا باشد به طوری که نتوان آن را بدون خرابی نقل‌ نمود متعلق به مشتری می‌شود و بر عکس زراعت در بیع زمین و میوه در بیع درخت و حمل در بیع حیوان متعلق به مشتری نمی‌شود مگر اینکه تصریح شده باشد یا بر حسب عرف از توابع شمرده شود. در هر حال طرفین عقد می‌توانند به عکس ترتیب فوق تراضی کنند.

تفسیر ماده 358 قانون مدنی:

ماده 358 قانون مدنی تعارضی با ماده 34 قانون مدنی ندارد. بر اساس ماده 34 قانون مدنی که در خصوص مالکیت تبعی در مورد حیوان است، هر شخصی که مالک مادر است مالک حمل نیز می‌باشد (نِتاج حاصل از آن). فرض ماده 34 قانون مدنی آن است که اگر حیوان نر و ماده‌ای آمیزش کنند در حالی که مالک آن‌ها یک شخص واحد نیست حمل از آن، متعلق به مالک مادر است مگر اینکه توافق دیگری در این خصوص در بین باشد. لکن ماده 358 قانون مدنی در ارتباط با بیع حیوان است بدین معنی که اگر حیوانی را که حامله است را منتقل کنیم (بفروشیم)، حمل از آن بایع (فروشنده) است و مشتری مالک حمل نمی‌باشد مگر در صورت تصریح در قرارداد یا بر اساس حکم عرف!

هرگاه دخول شیء در مبیع عرفاً مشکوک باشد آن شیء داخل در بیع نخواهد بود مگر آ‌ن‌که تصریح شده باشد.

هر چیزی که فروش آن مستقلاً جایز است استثنای آن از مبیع نیز جائز است.

اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است.