نحوه مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت چگونه است؟

مفهوم حقوقی مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت

به دلالت ماده 338 قانون مدنی، عقد بیع به عقدی می‌گویند که به موجب آن فردی در مقام بایع (=فروشنده) اقدام به انتقال مال (عین مال) در ازای دریافت عوض معلوم (معمولاً ثمن) به خریدار می‌نماید. پس از توافق بایع و مشتری در خصوص عقد بیع، با ایجاب و قبول طرفین، این عقد محقق می‌گردد. در فرضی که مبیع به شرط مقدار معین فروخته می‌شود و بعد از بیع، کسری یا مازاد مساحت بوجود می‌آید می‌بایست بیان گردد که از آنجایی که عقد بیع یک عقد مغابنه‌ای است و عقدی است که طرفین از آن قصد سودجویی دارند، نمی‌بایست هیچگونه غرری داخل در آن باشد و مورد معامله باید کاملاً معلوم و معین باشد اما قانون مدنی این رفع غرر از عوضین را با درج نمودن شرط مقدار پذیرفته است. بطور مثال در فرضی که شخصی یک کیسه گندم را به شرطی که صد کیلو‌ باشد، خریداری می‌نماید، یک قدر مُتِیَقَنی از علم را نسبت به مورد معامله دارد و می‌داند که حداقل صد کیلو گندم در ازای ثمنی که پرداخت نموده است داخل در دارایی خود دارد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که قانون مدنی بیع به شرط مقدار را پذیرفته است. بعضاً مشاهده می‌گردد که عقد بیعی در خصوص یک ملک میان طرفین منعقد شده است اما پس از انعقاد عقد و ایجاب و قبول طرفین و هم‌چنین پرداخت ثمن و تسلیم مبیع (مورد معامله)، مشخص می‌شود که مساحت مندرج در مبایعه‌نامه با مساحت واقعی و حقیقی ملک متفاوت بوده و دارای کسری یا زیاده مساحت می‌باشد. به بیانی دیگر در معاملات ملکی، یکی از پرچالش‌ترین موضوعاتی که به کرات باعث طرح دعاوی حقوقی در محکمه میان خریدار و فروشنده می‌شود، بحث اختلاف در میزان مساحت واقعی ملک با مقدار مندرج در مبایعه‌نامه یا قرارداد فروش است. این اختلاف ممکن است به صورت کسری مساحت (کمتر بودن مساحت واقعی از مقدار اعلام شده) یا مازاد مساحت (بیشتر بودن مساحت واقعی از مقدار مندرج در قرارداد) بروز کند. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: خیار تدلیس چیست؟ شرایط تحقق آن کدام است؟

نحوه مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت

قانوگذار در سه ماده قانون مدنی (مواد 355، 384 و 385) راجع به مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت صحبت نموده است. آنچه که وجه افتراق این سه ماده است قصد مشترک طرفین و قابل تجزیه بودن یا نبودن مبیع است. اگر مبیع از اموال قابل تجزیه باشد و در قصد مشترک طرفین هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار گرفته باشد بطور مثال در معامله فروش یک زمین از قرار متری 80 میلیون تومان معامله نموده باشند یعنی به ازای هر مترمربع از مبیع، مشتری ثمن پرداخت کرده باشد اینجا مساحت جنبه خود مورد معامله را پیدا می‌کند و تعیین‌کننده است فلذا اگر کسری مساحت وجود داشته باشد بدیهی است که نسبت به میزان مساحت کسری اصلاً مبیعی وجود نداشته است ولی نسبت به متراژی که موجود بوده خللی به بیع وارد نمی‌کند بنابراین معامله در این حالت به دو بخش تقسیم می‌شود نسبت به آن میزان مساحتی که وجود داشته است بیع واقع می‌شود و نسبت به آن بخشی که وجود نداشته و کسری داشته است اساساً به جهت عدم وجود مورد معامله بیع واقع نمی‌شود نتیجتاً اینکه عقد منعقد شده نسبت به بعض مبیع صحیح می‌شود و نسبت به بعض مبیع باطل می‌شود و‌ زمانی که بیع مُتِبَعِض می‌شود طرف مقابل حق دارد که بعض موجود را بپذیرد و ثمن آن بعض باطل را مسترد کند یا آنکه کلاً خیار تبعض صفقه را اعمال کند و کل بیع را باطل کند و تمام عوض را پس بگیرد این اختیاری است که بواسطه خیار تبعض صفقه ایجاد شده و در ماده 384 قانون مدنی بدان پرداخته شده است حال در این حالت که هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن است اگر مازاد مساحتی وجود داشته باشد مشخص است که نسبت به زیاده هیچ عقدی واقع نشده است بطور مثال 200 متر آ‌‌پارتمان از قرار متری 50 میلیون تومان معامله شده است حال اگر پنج متر مازاد مساحت وجود داشته باشد اساساً نسبت به آن پنج متر اصلاً معامله‌ای واقع نشده است فلذا به همین جهت در بخش اخیر ماده 384 قانون مدنی مقنن اعلام نموده است که اگر زیاده‌ای حاصل شود، زیاده متعلق به بایع خواهد بود چراکه اصلاً ایجاب و قبولی نسبت به زیاده رخ نداده است.

اما در دو ماده 355 و ماده 385 قانون مدنی مساحت جنبه وصف مییع را دارد بطور مثال خریدار شرط می‌نماید که من این آپارتمان را به شرطی که 95 مترمربع باشد، خریداری می‌نمایم فلذا در این حالت مبیع و ثمن به صورت دو کل با هم مبادله می‌شوند بدون آنکه هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار گرفته باشد چراکه اساساً مواد 355 و 385 قانون مدنی در خصوص اموال غیر‌قابل تجزیه است در ماده 355 قانون مدنی که هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار نمی‌گیرد اگر کسری وجود داشته باشد خریدار متضرر شده است پس او حق فسخ دارد (به جهت خیار تخلف از شرط (شرط صفت))، اما اگر مازاد وجود داشته باشد فروشنده متضرر شده است لذا وی حق فسخ خواهد داشت بنابراین مقنن با درج خیار برای هر دو طرف، از ضرر به ایشان جلوگیری نموده است. همچنین حکم مندرج در ماده 385 قانون مدنی، همانند ماده 355 همان قانون در اموال غیرقابل تجزیه است، اگر کسری مساحت بوجود آید مشتری و اگر زیاده بوجود آید بایع حق فسخ دارد شایان ذکر است که در ماده 384 قانون مدنی ثمن دریافتی خریدار ثمن‌المسمی است که از زمان مطالبه، خسارت تاخیر تادیه بدان تعلق می‌گیرد.

بیشتر بخوانید: خیار عیب چیست؟ شرایط تحقق آن کدام است؟

نکات مهم و کاربردی در خصوص مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت

1) تعیین آنکه اموال قابل تجزیه است یا خیر، در دعوای مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت اهمیت فراوان دارد. آپارتمان‌ها و زمین‌ها اصولاً تجزیه‌ناپذیرند و معمولاً مساحت جنبه وصف مبیع دارد بدین منظور که مبیع و ثمن به صورت دو کل معامله می‌گردند، اما گاهی اوقات اموال تجزیه‌پذیر می‌باشند به شکلی که هر جزء مبیع در مقابل هر جزء ثمن قرار می‌گیرد. اطلاع از تجزیه‌پذیر بودن یا نبودن اموال، ملاک تعیین نوع حق خریدار (فسخ یا مطالبه ما‌به‌التفاوت) است.

2) در دعوای مطالبه مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت، قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا پس از احراز صحت ادعای خواهان، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌داد تا وی مبلغ مابه‌التفاوت را مشخص نماید. علی‌الاصول معیار قیمت‌گذاری، ارزش عرفی هر مترمربع در تاریخ معامله یا زمان کشف اختلاف است. در عمل، دادگاه‌ها غالباً تاریخ معامله را ملاک محاسبه قرار می‌دهند تا عدالت قراردادی حفظ گردد.

3) در صورت کسری مساحت، در فرضی که مبیع از حیث مقدار معین و قابل تجزیه باشد خریدار می‌تواند معامله را فسخ یا مطالبه ما‌به‌التفاوت نماید اما در صورت مازاد مساحت، فروشنده فقط با رضایت خریدار مستحق دریافت مابه‌التفاوت خواهد بود. مضاف بر آنکه قابلیت تجزیه مبیع نیز نقش حیاتی و مهمی در تعیین نوع حق دارد.

4) این بحث‌ وجود دارد که آیا اعطای قیمت روز مبیع با اخذ ملاک از آرای وحدت رویه 733 و 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور در فرضی که بیع به جهتی غیر از استحقاق مبیع هم باطل باشد، آیا مُجری است یا خیر (در فرضی که خریدار وفق ماده 384 قانون مدنی می‌تواند مابه‌التفاوت کسری مساحت را مطالبه نماید.)؟ در این خصوص در رویه قضایی اختلاف‌نظر وجود دارد مثلاً اگر مبیعی فروخته شود که اساساً وجود ندارد مثل این مورد آیا می‌توان از احکام ضمان درک اخذ ملاک نموده و هم‌چنین با اخذ ملاک از آرای وحدت رویه فوق و ماده 391 قانون مدنی، اینجا هم به خریدار جاهل قیمت روز پرداخت شود (نه ثمن‌المسمی) که به وضع پیش از قرارداد بازگردد یا خیر اختلاف‌نظر وجود دارد. عده‌ای موافق و عده‌ای مخالف این موضوع می‌باشند.