معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائممقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در اینصورت معامله صحیح و نافذ میشود.
تفسیر ماده 247 قانون مدنی:
1- تنفیذ معامله فضولی به معنای اعطای نیابت به فضول است.
2- معامله با شخصی که در معامله، سمت قانونی یا قراردادی ندارد فضولی محسوب و غیرنافذ است.
3- فضول در ضمن عقد می تواند به اصیل تعهد نماید که اجازه مالک را کسب نماید، این تعهد صحیح و آثار آن تابع قواعد عمومی حاکم بر قراردادها میباشد.
4- معامله نسبت به مال دیگری علاوه بر ضمانت اجرای حقوقی، ممکن است واجد جنبه کیفری باشد و حسب مورد میتواند از مصادیق جرم فروش مال غیر و یا جرم معامله معارض (موضوع ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک) باشد.
اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.
تفسیر ماده 248 قانون مدنی:
1- مالک جهت تنفیذ معامله فضولی میبایست اهلیت قانونی داشته باشد، در صورت عدم داشتن اهلیت، قیم یا ولی مالک میتوانند معامله را تنفیذ نمایند.
2- در صورتی که معامله فضولی توسط مجنون یا صغیر غیرممیز انجام پذیرد، معامله فضولی باطل است چراکه این افراد فاقد قصد انشاء میباشند.
بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت فقدان قصد انشاء
سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمیشود.
تفسیر ماده 249 قانون مدنی:
1- در عرف سکوت به عنوان علامت رضایت شناخته میشود اما اثر آن از منظر حقوقی کمی متفاوت است. در عقود و ایقاعات تا زمانی که اراده نِمود بیرونی پیدا نکرده و اظهار نشود، صرف سکوت هیچ اثری نخواهد داشت فلذا در حقوق ایران اصل بر این است که سکوت در قراردادها نه تنها علامت رضایت نیست بلکه هیچ تاثیری ندارد. البته این اصل دارای استثنائاتی است که در ذیل به بیان آنها میپردازیم:
الف- به دلالت ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دستگاههایی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلفند نسبت به اعلام پاسخ استعلام به صورت آنی اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ، به منزله جواز انجام معامله تلقی میشود. قانونگذار در اینجا سکوت اداره را نه نشانه بلاتکلیفی، بلکه علامت موافقت دانسته است.
ب- مطابق با ماده 501 قانون مدنی، سکوت موجر پس از انقضای مدت اجاره، به معنای قبول باقی ماندن مستاجر تلقی شده است.
ج- وفق ماده 139 قانون تجارت، سکوت وراث شریک متوفی تا انقضای یک ماه، در حکم اعلام رضایت راجع به بقاء شرکت است.
در نهایت میبایست بیان گردد که در علم حقوق، سکوت به خودی خود اثر ندارد با این حال در مواردی استثنایی قانونگذار برای آن اثر حقوقی قائل شده است.
2- سکوت محفوف به قرینه، یعنی همان سکوتی که همراه با قرینه و اوضاع و احوالی باشد که بر اراده مالک دلالت نماید میتواند اجازه ضمنی یا فعلی محسوب گردد.
اجازه در صورتی مؤثر است که مسبوق به رد نباشد و الّا اثری ندارد.
تفسیر ماده 250 قانون مدنی:
مستنبط از مفهوم مخالف ماده 250 قانون مدنی، معامله تنفیذ شده دیگر قابل رد کردن نمیباشد.
رد معامله فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.
تفسیر ماده 251 قانون مدنی:
1- در فرضی که مالک مال از انجام معامله فضولی مطلع شده باشد و مبیع را به شخص دیگری منتقل نماید، این اقدام وی به منزله رد معامله فضولی میباشد حتی اگر مشخص شود که معامله انجام گرفته توسط مالک، باطل بوده است چراکه موضوع مهم جهت رد معامله فضولی، احراز قصد مالک است که با انجام بیع توسط او، قصد وی مبنی بر رد معامله فضولی محرز میگردد.
2- در شرایطی که معاملهای بصورت فضولی منعقد شود اما مالک مال از انجام این معامله، اطلاعی نداشته باشد، شخص خریدار (انتقالگیرنده) به جهت مالکیت بر مال، میتواند معامله فضولی را اجازه یا رد نماید چراکه رد نمودن معامله فضولی، ایقاع محسوب شده و نیازمند قصد انشاء میباشد.
لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تاخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه میتواند معامله را به هم بزند.
تفسیر ماده 252 قانون مدنی:
1- امکان الزام مالک به تنفیذ یا رد معامله فضولی از طریق دادگاه وجود ندارد.
2- رد معامله فضولی، وجود ناقص آن را از بین میبرد و دیگر چیزی باقی نمیماند تا اجازه مالک به آن ضمیمه گردد. لذا معامله فضولی پس از رد توسط مالک، باطل است.
3- تاخیر مالک در اجازه یا رد معامله فضولی اگر موجب ورود ضرر به اصیل شود ایشان میتواند معامله را از بین ببرد.
4- چنانچه معامله فضولی رخ دهد و خریدار پس از اطلاع از این امر قصد بطلان معامله، استرداد ثمن و مطالبه غرامات حاصل از مستحقللغیر درآمدن مبیع را داشته باشد میبایست علاوه بر فروشنده، مالک را نیز طرف دعوا قرار دهد وگرنه دادخواست وی با قرار عدم استماع دعوی مواجه میگردد چراکه زمانی با یک مبیع مستحقللغیر مواجه میگردیم با یک معامله فضولی درگیریم که غیرنافذ است نه باطل. لذا جهت تکمیل جهت معامله، نیاز است رد معامله فضولی از سوی مالک را نیز ثابت نماییم. معالوصف طرف دعوی قرار دادن مالک بسیار حائز اهمیت است. در شرایطی که مالک ساکت باشد و رد معامله فضولی را اعلام ننماید، در این مصداق قاعده لاضرر وفق ماده 252 قانون مدنی حاکم خواهد شد و خریدار میتواند به استناد آن، جهت دعوای خود را رجوع از معامله و التزام به قرارداد به لحاظ حاکمیت قاعده لاضرر بیان کند. فراموش نشود در این فرض نیز باید مالک طرف دعوی قرار گیرد چراکه وی همچنان امکان رد یا قبول معامله را خواهد داشت.
در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد با وارث است.
تفسیر ماده 253 قانون مدنی:
1- با توجه به اینکه پس از فوت مورث، ملک قهراً به ورثه منتقل می گردد، وراث به عنوان مالک ملک (و نه قائم مقام مورث) می توانند نسبت به تنفیذ یا رد معامله اقدام کنند.
2- با توجه به ماده 946 قانون مدنی و با عنایت به اینکه زوجه از عین مال غیرمنقول ارث نمی برد، اختیاری در تنفیذ یا رد معامله فضولی ندارد.
3- در صورت تعدد وراث، هر وارث نسبت به حصه خود اجازه تنفیذ یا رد معامله را دارد.
هرگاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد، آن {مال} به نحوی از انحاء به معاملهکننده فضولی منتقل شود، صِرف تملک موجب نفوذ معامله سابقه نخواهد بود.
تفسیر ماده 254 قانون مدنی:
1- مقنن در ماده 254 قانون مدنی در خصوص وضعیت حقوقی انتقال مال موضوع معامله به فضول صحبت نموده است که به موجب آن چنانچه فردی در زمان انجام معامله، مالک مال موضوع معامله نبوده باشد (=فضول) اما با این وجود، اقدام به انتقال مال نموده و پس از انجام معامله به نحوی مال به وی منتقل شده باشد، صرف مالک شدن فضول، باعث نافذ شدن آن معامله نشده و معامله سابق همچنان غیرنافذ و منوط به تنفیذ یا رد مالک سابق خواهد بود.
2- در فرضی که فرزندی اقدام به فروش ملک متعلق به پدر خود نماید و پدر پیش از اعلام تنفیذ یا رد معامله، فوت نماید و بخشی از آن ملک قهراً به علت فوت پدر به معاملهکننده (پسر) منتقل شود، معامله صورت گرفته غیرنافذ بوده و منوط به تنفیذ یا رد سایر وراث خواهد بود.
هرگاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معاملهکننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معاملهکننده میتوانسته است از قِبَل او ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید در اینصورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه مُعامل است و الّا معامله باطل خواهد بود.
تفسیر ماده 255 قانون مدنی:
1- قانونگذار در ماده 255 قانون مدنی در خصوص معامله در حکم فضولی صحبت نموده است. این قسم از معامله فضولی به معنای آن است که شخصی به عنوان فضول اقدام به انجام معامله نسبت به مال دیگری مینماید اما بعداً مشخص میشود که مال موضوع معامله، متعلق به او بوده است و یا آنکه متعلق به کسی بوده است که وی این امکان را داشته است که به صورت ولایت یا وکالت برای او معامله نماید، در اینصورت، صحت و نفوذ معامله منوط بر تنفیذ معاملهکننده خواهد بود.
2- در فرضی که شخصی اقدام به فروش ملک متعلق به دیگری نماید و اطلاع از این موضوع نداشته باشد که مالک مال، اختیار فروش مال را سابقاً به وی اعطاء نموده است، معامله منعقد شده، غیرنافذ بوده و صحت آن منوط بر تنفیذ مالک یا شخص معاملهکننده خواهد بود.
هرگاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذ و نسبت به غیر فضولی است.
تفسیر ماده 256 قانون مدنی:
1- مندرجات موجود در ماده 256 قانون مدنی در خصوص فضولی بودن بخشی از معامله میباشد که به موجب آن، فضول طی یک عقد اقدام به انتقال یا تعهد به انتقال مال خود و مال متعلق به دیگری مینماید که در این حالت معامله نسبت به مال خود، صحیح و معامله نسبت به مال دیگری، غیرنافذ و منوط به تنفیذ یا رد مالک مال خواهد بود.
2- موضوع ماده 256 قانون مدنی دو مال متعدد و یا یک مال مشاع است فلذا اگر مالک سه دانگ یک قطعه آپارتمان، شش دانگ آن را به دیگری واگذار نماید، معامله وی نسبت به سه دانگ صحیح (نافذ) و نسبت به سه دانگ دیگر. غیرنافذ خواهد بود.
اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک میتواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.
نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عِوض آن اجازه یا رد از روز عقد مؤثر خواهد بود.
تفسیر ماده 258 قانون مدنی:
1- معامله فضولی به معاملهای میگویند که به موجب آن فردی که مالک مال نبوده و هیچ اذنی هم از مالک ندارد، اقدام به انتقال مال وی به دیگری مینماید. (مستنبط از ماده 247 قانون مدنی)
2- مطابق با مندرجات موجود در ماده 258 قانون مدنی، اجازه یا رد معامله فضولی در خصوص منافع مال، از روز عقد مؤثر میباشد.
3- اگر یک معاملهای در خصوص فروش یک واحد آپارتمان به صورت فضولی در فروردین سال 1400 منعقد شده باشد و مالک پس از اطلاع در سال 1401 اقدام به تنفیذ نماید، تنفیذ از فروردین سال 1400 نسبت به عین و منافع آن مؤثر خواهد بود و خریدار میتواند اجرتالمثل یک ساله از زمان انعقاد عقد تا زمان تنفیذ را از متصرف مطالبه نماید.
هرگاه مُعامل فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف مُتعامِل داده باشد و مالک آن معامله را اجازه نکند، متصرف ضامن عین و منافع است.
تفسیر ماده 259 قانون مدنی:
1- قانونگذار در ماده 259 قانون مدنی شرایطی را پیشبینی نموده است که به موجب آن در فرضی که معامله فضولی منعقد شده باشد و فضول، مال موضوع معامله را به طرف معامله، تسلیم نموده باشد، در صورت عدم تنفیذ معامله فضولی توسط مالک، متصرف ضامن عین و منافع مال نسبت به مالک خواهد بود.
2- ملاک مسئولیت اصیل یا متعامل (فردی که با فضول معامله نموده است.) تابع مقررات غصب است و علم یا عدم اطلاع وی نسبت به عدم مالکیت فضول، در برابر مالک، تاثیر و اهمیتی ندارد.
در صورتی که معامل فضولی عِوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.
تفسیر ماده 260 قانون مدنی:
1- وفق مندرجات تنظیمی در ماده 260 قانون مدنی در شرایطی که معامله فضولی منعقد شده باشد و فضول، عِوض مالی را که موضوع معامله بوده است را دریافت نماید، چنانچه مالک علاوه بر تنفیذ معامله، قبض عوض را هم تنفیذ کند، دیگر نمیتواند به طرف قرارداد رجوع نماید.
2- در فرضی که مالک فقط معامله فضولی را تنفیذ کند برای دریافت ثمن میتواند به اصیل مراجعه نماید. تفاوتی نمینماید که اصیل ثمن را به فضول پرداخت نموده یا ننموده باشد.
در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هرگاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.
تفسیر ماده 261 قانون مدنی:
مقنن در ماده 261 قانون مدنی در ارتباط با ضامن بودن خریدار متصرف در برابر مالک نسبت به اصل و منافع مال موضوع معامله صحبت نموده است. حسب مقررات مندرج در ماده فوقالاشاره، در شرایطی که معاملهای بصورت فضولی منعقد شود و مال به تصرف خریدار داده شده باشد و مالک پس از اطلاع از معامله اقدام به رد آن نماید، خریدار نسبت به اصل مال و همچنین منافع آن طی مدت زمانی که در تصرف او بوده است ضامن میباشد و تفاوتی نمینماید که از مال استفاده نموده یا استفاده ننموده باشد. مضاف بر آنکه چنانچه در زمان تصرف وی بر مال، عیبی در آن ایجاد شده باشد، او نسبت به عیب ایجاد شده نیز در برابر مالک، ضامن خواهد بود.
در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مِثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.
تفسیر ماده 262 قانون مدنی:
به دلالت ماده 262 قانون مدنی در فرضی که معاملهای به صورت فضولی منعقد شده باشد و مالک مال پس از اطلاع اقدام به رد معامله نموده باشد، مشتری یا همان خریدار، جهت استرداد ثمن خویش میبایست به بایع فضولی مراجعه نماید.
هرگاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.
تفسیر ماده 263 قانون مدنی:
قانونگذار در ماده 263 قانون مدنی میان خریدار جاهل به معامله فضولی با خریدار عالم به معامله فضولی در خصوص استحقاق دریافت غرامات و خسارات تفاوت قائل شده است. وفق مندرجات ماده فوق، در فرضی که معامله فضولی منعقد شده و مالک اقدام به رد معامله نموده باشد، چنانچه خریدار، جاهل بر فضولی بودن معامله باشد، میتواند جهت استرداد ثمن پرداختی خویش و همچنین دریافت غرامات، به بایع فضولی مراجعه کند اما در صورتی که او عالم بر فضولی بودن معامله باشد، تنها حق مطالبه ثمن پرداختی خویش را خواهد داشت.
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران