در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الّا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این‌صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
تفسیر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356:
1- در صورتی که حق انتقال مورد اجاره به دیگری از مستاجر سلب شده باشد و یا این امر در قرارداد ساکت مانده باشد و مستاجر بنا به هر دلیلی قصد انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد و موجر چنین اجازه‌ای به وی ندهد یا اینکه موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر در قبال تخلیه نباشد، مستاجر می‌تواند اقدام به طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری شود.
2- وجود قرارداد کتبی میان موجر و مستاجر الزامی نمی‌باشد و قرارداد اعم از کتبی و شفاهی مورد پذیرش است.
3- اگر در حین رسیدگی به این دعوی موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر در قبال تخلیه محل مورد اجاره گردد، دادگاه پس از تعیین مبلغ از طریق ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به صدور حکم می‌نماید. در حکم صادره قید می‌شود که چنانچه موجر مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت ننماید، مستاجر می‌تواند نسبت به انتقال مورد اجاره به دیگری اقدام کند.
4- با توجه به صدر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، چنانچه ادعای انتقال مورد اجاره طی اسناد عادی یا به صورت شفاهی مطرح گردد، قابلیت استماع در محاکم را ندارد چراکه در اینجا سند عادی اجاره یا هر دلیل اثباتی دیگر به عنوان دلیل قابل پذیرش نیست. به بیانی دیگر انتقال حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اگر با سند رسمی نباشد باطل است چراکه انتقال حق کسب و پیشه یک عمل تشریفاتی است. عقد تشریفاتی عقدی است که برای انعقاد آن علاوه بر ایجاب و قبول نیاز به یک سری تشریفات دیگر دارد که اگر این تشریفات نباشد عقد باطل است. مانند عقد بیمه (باید کتبی باشد.)، فروش اموال شخص محکوم‌علیه (باید از طریق مزایده و در حضور نماینده دادستان باشد.)، عقد انتقال سهم‌الشرکه شرکت با مسئولیت محدود (می‌بایست حتماً با سند رسمی صورت پذیرد) و ... .
5- در خصوص انتقال مورد اجاره از مستاجر اول به مستاجر دوم شایان ذکر است که گرچه اصل بر این است که در مورد تعهدات، انتقال‌گیرنده قائم‌مقام خاص نیست اما این موضوع دارای استثنائاتی می‌باشد که یکی از آنها در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 آمده است. به نحوی که چنانچه شخصی در قالب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، عقد اجاره از مستاجر پیشین به وی واگذار شده است (با اجازه موجر یا با استفاده از حق انتقال مورد اجاره)، قائم‌مقام عام محسوب می‌شود. لذا با انتقال اجاره به مستاجر دوم، وی از هر لحاظ جایگزین مستاجر قبل می‌شود و در برابر موجر تمام حقوق و تکالیف قانونی (تعهدات) مستاجر قبل را خواهد داشت. (در خصوص تفاوت قائم‌مقام قانونی خاص با قائم‌مقام قانونی عام، تفسیر ذیل ماده 196 قانون مدنی مطالعه گردد.)
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران