نحوه طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری

تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری

چنانچه در قرارداد اجاره ملک تجاری، حق انتقال مورد اجاره به دیگری از مستاجر سلب شده باشد و یا این امر در قرارداد مسکوت مانده و مستاجر قصد انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد و موجر اجازه انتقال مورد اجاره به دیگری را ندهد یا اینکه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر در قبال تخلیه عین مستاجره نباشد در این صورت مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری را مطرح نماید. با تکیه بر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 میتوان اینگونه عنوان نمود که در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول این قانون هستند، اصل بر عدم انتقال منافع از سوی مستاجر می باشد. بنابراین زمانی که مستاجر قصد تخلیه و تحویل مورد اجاره را داشته باشد اما موجر حاضر به پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت و سرقفلی نباشد و در قرارداد نیز حقی برای مستاجر مبنی بر انتقال مورد اجاره به غیر پیش بینی نشده باشد، در اینصورت مستاجر می تواند وفق ماده فوق الذکر تقاضای تجویز انتقال منافع را در دادگاه مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری  پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

ارکان لازم جهت طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری

جهت طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده دعوا وجود داشته باشد. ثانیاً مورد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شود. ثالثاً مستاجر حق انتقال مورد اجاره به دیگری را نداشته باشد. رابعاً با توجه به منقضی شدن مدت اجاره، موجر حق کسب، پیشه یا تجارت یا سرقفلی را پرداخت ننموده باشد و مستاجر طی ارسال یک اظهارنامه اراده خود را مبنی بر تخلیه ملک به موجر اعلام نموده و از او تقاضای پرداخت مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت یا سرقفلی به نرخ روز نموده باشد. دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری در زمره دعاوی غیرمالی می باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد. این دعوا مستند به بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402 در صلاحیت دادگاه صلح نبوده و الزاماً توسط دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می گیرد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

نکات مهم در طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری

1- دادگاه در رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری در صورت کامل بودن دادخواست، تعیین وقت نموده و با استماع اظهارات طرفین، اگر موجر همچنان حاضر به پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت و یا سرقفلی نباشد، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع از سوی مستاجر به دیگری در یکی از دفاتر اسناد رسمی صادر می نماید. در اینصورت مستاجر می بایست ظرف شش ماه بعد از قطعیت حکم صادره، در یکی از دفاتر اسناد رسمی بصورت رسمی، اقدام به انتقال مورد اجاره به دیگری نماید. (بخش اخیر ماده 19 سابق الذکر)

اما اگر موجر آمادگی خود را در پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت و یا سرقفلی اعلام نماید، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد تا قیمت روز حق کسب، پیشه یا تجارت و یا سرقفلی را تعیین نماید تا حکم بر این اساس صادر شود. اگر موجر ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت حکم نسبت به پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت و یا سرقفلی اقدام نکند، مستاجر می تواند ظرف شش ماه بعد از آن، منافع مورد اجاره را در یکی از دفاتر اسناد رسمی به دیگری منتقل نماید در غیر اینصورت حکم صادره ملغی الاثر خواهد شد. بنابراین اگر مستاجر علی رغم صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع ظرف شش ماه نسبت به انتقال ملک اقدام نکند، از آنجایی که حکم دادگاه در خصوص تکلیف مستاجر به انتقال ملک ظرف شش ماه، تجویز انتقال منافع به غیر است نه حکم محکومیت علیه ا‌و، فلذا هیچ خدشه ای به حقوق او وارد نشده و او‌ فقط از حق قانونی خود استفاده ننموده است. حال اگر مستاجر حکم صادره را اجرا نکند، می تواند مجدداً طرح دعوا نماید و مورد شامل اعتبار امر مختومه نمی شود.

در خصوص تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر با اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی، صورت جلسه نشست قضائی استان قم/ شهر قم مورخه 03-12-1383 در پاسخ به پرسش «در خصوص ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 چنانچه خواسته خواهان (مستاجر) الزام خوانده (موجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و موجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستاجر معین شده باشد آیا دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه مغازه مشروط به پرداخت حقوق مستاجر دهد (در واقع حکم تخلیه به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟» بیان داشته است:

«در ماده 19 در خصوص انتقال منافع به غیر، مسئله به چند صورت مطرح شده است. صورت اول این که مستاجر به موجب سند رسمی حق انتقال منافع به غیر را دارد که در این صورت بدون جلب نظر موجر می‌تواند منافع را با سند رسمی به غیر منتقل کند. صورت دوم این که اجاره نامه ای در بین نباشد یا در اجاره نامه حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده باشد که در این صورت چند حالت متصور است: حالت اول اینکه موجر در همان ابتدا حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است که به صورت توافقی یا با اخذ نظر کارشناس بدون مراجعه به دادگاه یا با مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه موضوع حل و فصل می‌شود.

حالت دوم اینکه موجر نه حاضر به انتقال منافع توسط مستاجر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه که در این صورت مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه و مجوز انتقال منافع به غیر را بگیرد که در این حالت نیز مسئله سه صورت پیدا خواهد کرد: 1. پس از حضور موجر دعوا را می پذیرد. 2. دعوا را نمی پذیرد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیست که در این دو صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر می‌دهد. 3. در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می کند. در این صورت دادگاه حکم به تخلیه پس از پرداخت حق کسب و پیشه می کند و در دادنامه نیز قید می شود «چنان‌چه موجر حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده 28 پرداخت نکند مستاجر حق انتقال به غیر خواهد داشت».»

2- حکمی که دادگاه در خصوص دعوای تجویز انتقال منافع به دیگری، صادر می نماید جنبه اعلامی دارد بنابراین اجرائیه صادر نمی شود و رونوشتی از رای صادره بنا به درخواست مستاجر به دفتر اسناد رسمی که او تعیین می نماید ارسال می شود تا نسبت به انتقال منافع اقدامات لازم صورت پذیرد.

3- در فرضی که مستاجرین ملک، متعدد باشند دعوای تجویز انتقال منافع به دیگری می بایست توسط کلیه مالکین مشاعی مطرح گردد. ناگفته نماند که عده ای از حقوقدانان معتقدند که اگر عده ای از مستاجرین موافق بر انتقال منافع به غیر باشند و عده ای دیگر مخالف، در اینصورت دعوای تجویز انتقال منافع به دیگری می بایست هم بطرفیت موجر و هم بطرفیت مستاجرینی که قصد انتقال ندارند مطرح شود. النهایه دادگاه می بایست حکم صادره را نسبت به سهم خواهانها صادر نماید که در اینصورت منتقل الیه بصورت مشاعی جانشین مستاجر یا مستاجرین سابق خواهد بود. حال اگر موجرین متعدد باشند، دعوای تجویز انتقال منافع به دیگری می بایست بطرفیت کلیه موجرین مطرح شود در صورتی که این موضوع رعایت نشود، دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید.

در فرضی که موجرین متعدد باشند و برخی از آنها موافق به پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت باشند و برخی دیگر حاضر به پرداخت نباشند در اینصورت دادگاه نمی تواند حکم به تجویز انتقال قسمتی از ملک صادر نماید چراکه با اجرای چنین حکمی ضرر زیادی وارد می شود بنابراین اگر همه مالکین حاضر به پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت نباشند حکم بر تخلیه ملک صادر نخواهد شد و دادگاه در این حالت باید حکم بر رد دعوای تجویز انتقال منافع صادر نماید.

4- نکته مهم این است که در طرح دعوای تجویز انتقال منافع به دیگری نیاز نیست انتقال گیرنده معین شود و طرف دعوا قرار بگیرد. ضمناً پس از صدور حکم، مستاجر این حق را دارد که به هر مبلغی و به هر شخصی که بخواهد مورد اجاره را انتقال دهد.