نحوه طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

نحوه طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

مطابق با قوانین و مقررات موجود بالاخص قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، در قراردادهای اجاره، با اتمام مدت قرارداد اجاره نیز، هم چنان مستاجر می تواند به تصرفات خود ادامه داده و موجر حق تخلیه ملک را نخواهد داشت مگر در موارد استثنایی. یکی از این موارد زمانی است که مستاجر بدون اذن موجر اقدام به انتقال عین مستاجره به شخص دیگری می نماید. در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۵۶ برخلاف قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، مستاجر حق انتقال مورد اجاره به دیگری را ندارد مگر آنکه موجر طی قرارداد بصورت جداگانه این حق را به وی اعطا نموده باشد. حال اگر مستاجری بدون داشتن این حق، اقدام به انتقال مورد اجاره به غیر نموده باشد، موجر می تواند دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر را در دادگاه صالح مطرح نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

ارکان دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

جهت طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده دعوا وجود داشته باشد و مالکیت یا ذینفع بودن خواهان با ارائه دلایل مالکیت احراز شود. ثانیاً قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد و مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، این اقدام را انجام داده باشد که در دادگاه می بایست این امر نیز احراز شود. ثالثاً علاوه بر مستاجر، نام انتقال گیرنده (مستاجر دوم) نیز می بایست در ستون خوانده درج گردد (چراکه ممکن است دعوا با ایراد شکلی عدم حضور تمام ذینفعان در دادرسی مواجه گردد.). در ارتباط با خوانده دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9409980213100112 مورخه 27-08-1394 بیان داشته است: «در دعوی تخلیه عین مستاجره به علت انتقال به غیر بدون اذن مالک، منتقل الیه نیز باید طرف دعوی قرار گیرد؛ در غیر اینصورت قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.» رابعاً پس از اثبات انتقال به غیر، ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت حکم صادره، نیمی از مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت که طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری مشخص شده است، توسط موجر به مستاجر پرداخت گردد.

بیشتر بخوانید: نمونه رای رد تخلیه عین مستاجره به جهت انتقال به غیر

نکات حقوقی مهم در طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

1- دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر، در زمره دعاوی غیرمالی بوده که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

2- اگر مستاجر بدون اجازه مالک یا حکم دادگاه، به هر طریقی منافع ملک را به فرد دیگری انتقال دهد، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک نماید. نکته مهم این است که حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه، منعقد نشده باشد، اما فرد دیگری غیر از مستاجر عملاً از ملک، استفاده نماید، برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد، بین مستاجر و منتقل الیه موثر نمی باشد.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از طرف مستاجر، مالک می تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را مطرح نماید. دادگاه بعد از برگزاری جلسه رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین و پس از احراز رابطه استیجاری بین طرفین و نیز احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی و همچنین احراز شمول قانون سال 1356 بر روابط استیجاری طرفین و احراز سلب حق انتقال مورد اجاره به غیر از مستاجر و در صورت احراز انتقال مورد اجاره به دیگری از سوی مستاجر اول (مستند به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)، موضوع را برای ارزیابی میزان نصف حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و بعد از قطعیت نظر کارشناس، رای به تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید. دادگاه در رای صادر شده به موجر مهلت میدهد تا ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. هم چنین برای مستاجر مهلتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشتر نباشد (ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)، برای تخلیه ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه، توسط مستاجر محاسبه می شود.

3- چنانچه مستاجر طی یک سند عادی اقدام به انتقال منافع مورد اجاره به دیگری نماید مشمول تبصره 1 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 می شود و نمی تواند اعلام نماید که بدلیل آنکه انتقال با سند رسمی انجام نگردیده است، موضوع را شامل حکم تبصره یک ندانست. نکته دیگر آنکه اگر بنا به دلایلی قرارداد اجاره ای که طی آن مستاجر مورد اجاره را به غیر انتقال داده است، فسخ، اقاله یا منفسخ شود، انتقال به غیر تحقق یافته است و تخلف مستاجر محرز گردیده و او نمی تواند به این بهانه که آن قرارداد از بین رفته است، از تخلیه ملک سرباز زند.

4- همانگونه که پیش تر نیز عرض گردید، در دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر، خواهان دعوا مالکِ ملک است و مطابق با نظر اکثریت محاکم، خوانده دعوا، مستاجر اولیه ملک می باشد. اما برخی از دادگاهها، صلاح می دانند که دعوا از ابتدا علیه مستاجر متصرف نیز مطرح شود بنابراین توصیه می گردد که تمامی مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی بعنوان خوانده دعوا ذکر گردند. دلیل لزوم طرح دعوا علاوه بر مستاجر، بر علیه انتقال گیرنده (متصرف) این است که اولاً انتقال مورد اجاره به متصرف باید اثبات گردد. ثانیاً حکم تخلیه علیه متصرف صادر می گردد. ثالثاً طبق قانون در صورت اثبات این دعوا نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف تعلق می گیرد. رابعاً اجرای حکم تخلیه نیز باید علیه متصرف اجرا گردد.

5- انتقال به غیری که توسط مستاجر صورت می گیرد یا در صورتی است که مستاجر دوم، مستاجرِ مستاجر اول است نه مالک. یعنی آنکه مستاجر اول، منافع را به مستاجر دوم اجاره داده است اما سرقفلی متعلق به مستاجر اول است و قرارداد اجاره مالک با مستاجر اول کماکان حفظ می گردد یا آنکه مستاجر کل موضوع قرارداد را به فرد دیگری منتقل می نماید و رابطه قرارداد اجاره میان مستاجر دوم و مالک برقرار می شود که منشأ آن، قرارداد اجاره سابق میان موجر و مستاجر اول بوده است.

ذکر این نکته حائز اهمیت است که اگر بطور مثال مستاجر یک کارگر را در مغازه استخدام نموده باشد و یا آنکه در مورد درآمد مغازه با فردی بصورت درصدی قراردادی را تنظیم نموده باشد، انتقال به غیر رخ نداده است چراکه انتقال مورد اجاره به غیر زمانی مصداق دارد که مورد اجاره همراه با حق کسب، پیشه یا تجارت یا منافع مورد اجاره به دیگری منتقل شده باشد.

6- اگر تعداد مستاجرین متعدد باشد و یکی از آنها سهم خود را به احد از مستاجرین دیگر، منتقل نموده باشد، این اقدام، انتقال به غیر نخواهد بود چراکه هر مستاجر مشاعی در تمامی بخش های مال مشاع شریک است. اما اگر یکی از مستاجرین، سهم خود را بدون آنکه حق انتقال به غیر داشته باشد، به شخص ثالثی منتقل نموده باشد، انتقال به غیر تحقق یافته است ناگفته نماند که برخی از محاکم معتقدند که در این حالت عدم دخالت دیگر شرکاء تاثیری در صدور حکم تخلیه نداشته چراکه مورد اجاره، قابل تفکیک نمی باشد و تمامی قسمت های آن به مستاجرین اجاره داده شده است اما برخی دیگر معتقدند که اگر ملک قابل تفکیک باشد، این مقررات به شرکای دیگر تسری نخواهد داشت.

7- اگر موجر از مستاجر دوم، اجاره بها را دریافت نماید، این اقدام قرینه ای دال بر رضایت او بر انتقال به غیر خواهد بود. نکته مهم دیگر آنکه با احراز تخلف مستاجر، حق سرقفلی او از بین نخواهد رفت و او می تواند بصورت علی حده یا در قالب دعوای تقابل آن را مطالبه نماید. (ناگفته نماند که در رویه قضایی برخی از دادگاهها، حق سرقفلی و کسب، پیشه یا تجارت را یکی می دانند) 

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

8- اگر موجر مطابق با ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در مهلت سه ماهه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند، حکم صادره ملغی می گردد.

9- اگر مستاجر در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، حق انتقال منافع به غیر را داشته باشد و منافع را به مستاجر دوم منتقل کند رابطه قراردادی میان او مستاجر دوم برقرار می شود و ارتباطی به مالک ندارد فلذا اگر قرارداد اجاره دوم، در زمان حکومت قانون روابط موجر ‌و مستاجر سال 76 تنظیم شده باشد، مشمول قانون سال 1376 بوده و در صورت اتمام مدت اجاره و عدم تخلیه ملک، مستاجر اول می تواند بطرفیت مستاجر دوم اقدام به طرح دعوای دستور تخلیه نماید.