عقود و معاملات به اقسام ذیل منقسم می‌شوند:

لازم، جایز، خیاری، منجَّز و معلَّق.

تفسیر ماده 184 قانون مدنی:

علاوه بر تقسیمات مقرر در این ماده، اقسام دیگری از عقد به طور ضمنی در قانون مدنی آمده است: معوض و مجانی، محقق و احتمالی، معین و غیرمعین، تملیکی و عهدی، رضایی و تشریفاتی، اصلی و تبعی، مغابنه‌ای و مسامحه‌ای، مطلق و مشروط، معاوضات و مشارکات.

عقد لازم آن است که هیچ‌ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.

تفسیر ماده 185 قانون مدنی:

1- عقد از لحاظ دوام و نحوه انحلال به عقد لازم، جایز و خیاری تقسیم می‌گردد.

2- عقد لازم به معنی آن است که اصولاً هیچ یک از طرفین عقد، حق برهم زدن آن را جز در موارد خاصی که قانون معین نموده است نداشته باشد مانند عقد بیع و اجاره.

3- اصل بر لازم بودن عقد است یعنی قراردادهایی که اشخاص منعقد می‌کنند اصولاً لازم است و برهم زدن آنها به طور یک جانبه و به میل و اراده‌ی یک طرف مجاز نیست (اصاله اللزوم یا اصل لزوم). لذا عقد جایز نیاز به تصریح قانونگذار دارد.

4- عقد لازم دو قسم است: عقد لازم حقی و عقد لازم حکمی.

عقد لازم حقی عقد لازمی است که می‌توان در آن خیار شرط گذاشت و آن را قابل فسخ نمود. به بیانی دیگر عقد لازم حقی عقد لازمی است که با درج خیار شرط می‌توان آن را شبیه به عقد جایز کرد مانند عقد اجاره.

اما عقد لازم حکمی عقدی است که مبنای لزوم آن حکم شارع است و نمی‌توان آن را به وسیله خیار شرط قابل فسخ نمود مانند عقد نکاح، عقد وقف و عقد ضمان.

(اصلاحی 14-08-1370)- عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد آن را فسخ کند.

تفسیر ماده 186 قانون مدنی:

1- عقودی جایز تلقی می‌شوند که قانون صریحاً آنها را بدین صفت شناخته باشد و اگر مقنن، عقدی را صریحاً جایز نشناخته باشد، باید آن را، مطابق اصل لزوم، لازم دانست. مانند عقد وکالت و عقد ودیعه.

2- عقد جایز علاوه بر اینکه توسط هر یک از طرفین قابل فسخ می‌باشد، برخلاف عقد لازم، به موت یا جنون یا سفه هر یک از طرفین منفسخ می‌گردد.

3- عقد جایز دارای دو تقسیم‌بندی عقد جایز حقی و عقد جایز حکمی است.

عقد جایز حقی عقدی است که حق فسخ آن حق طرفین معامله است نه حکم شارع مقدس. به بیانی دیگر در عقد جایز حقی، حق فسخ عقد قابل اسقاط است. در عقد جایز حقی، با اسقاط حق فسخ، عقد را شبیه به عقد لازم می‌کنیم مانند وکالت بلاعزل!

عقد جایز حکمی عقدی است که حق فسخ آن به حکم شارع است و از آن جایی که به حکم شارع است قابل اسقاط نیست. عقود جایز حکمی عبارت‌اند از: نامزدی، وصیت، وکالت دادگستری و قرارداد درمان پزشک و بیمار نسبت به بیمار. عقد جایز حکمی در همه حال باید جایز و قابل فسخ باشد حتی اگر ضمن عقد لازم باشد.

4- گرچه درج خیار شرط برای طرفین عقد در عقد جایز بی‌معنی می‌باشد چراکه طرفین هر زمان بخواهند می‌توانند عقد را به هم بزنند، اما حقوقدانان معتقدند که بر اساس اصل حاکمیت اراده طرفین می‌توانند شرط خیار برای شخص ثالثی قرار دهند.

عقد ممکن است نسبت به یک طرف لازم باشد و نسبت به طرف دیگر جایز.

تفسیر ماده 187 قانون مدنی:

همانگونه که در تعریف ماده 187 قانون مدنی آمده است، عقد ممکن است نسبت به یک طرف لازم و نسبت به طرف دیگر جایز باشد. مانند عقد کفالت که از جانب کفیل (کسی که تعهد به احضار دیگری کرده است) لازم و نسبت به مکفول له (شخصی که احضار شخص ثالث در مقابل او تعهد شده است) جایز است.

یا عقد رهن که از طرف راهن لازم و از طرف مرتهن جایز است.

قاعده کلی آن است که عقودی که اثر آنها ایجاد حق (به جز حق مالکیت) باشد. در صورتی که صرفاً به نفع یک طرف و صرفاً به ضرر طرف دیگر باشد از جانب شخصی که صرفاً به نفع او است قابل فسخ و نسبت به شخص دیگر که عقد به ضرر او است غیرقابل فسخ است.

عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آن‌ها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.

تفسیر ماده 188 قانون مدنی:

1- خیار در لغت به معنای اختیار است.

2- عقد خیاری آن است که در آن اختیار برهم زدن معامله برای هر دو طرف عقد، یا یکی از آنها و یا برای شخص ثالثی شرط شود.

3- عقد خیاری از عقود لازم است چراکه عقد جایز خود قابل فسخ است و نیازی به درج خیار در آن نمی‌باشد. به بیانی دیگر در عقد جایز درج خیار در معامله معنایی ندارد.

4- عقد خیاری به عقد لازمی می‌گویند که در آن شرط خیار شده باشد به عبارت دیگر هر عقد لازمی که در آن خیار وجود دارد نباید آن را خیار دانست، به عقد لازمی که در آن تنها خیار شرط وجود داشته باشد، عقد خیاری می‌گوییم.

عقد منجز آن است که تاثیر آن بر حسب انشاء، موقوف به امر دیگری نباشد و الّا معلق خواهد بود.

تفسیر ماده 189 قانون مدنی:

1- عقد از حیث کیفیت انشاء (چگونگی اعلام اراده) به دو دسته معلق و منجز تقسیم‌بندی می‌شود.

2- در عقد مُنَجَّز اثر عقد موقوف به امر دیگری نمی‌باشد بلکه به محض وقوع انشاء، آثار عقد بر آن مترتب خواهد شد. به بیانی دیگر عقد منجز عقدی است که در آن ایجاب و قبول واقع و آثار عقد جاری شده است.

3- عقد مُعَلَّق (تعلیق در اثر، تعلیق در مُنشأ)، عقدی است که با اراده‌ی منجز طرفین واقع می‌گردد و میان آنان رابطه حقوقی بوجود می‌آورد. لکن بنا بر اراده‌ی طرفین عقد، تاثیر کامل آن (اثر عقد)، تا وقوع امر دیگری که در عقد پیش‌بینی شده است به تاخیر می‌افتد. مانند آنکه پدری به فرزند خود می‌گوید اتومبیل خود را به تو هدیه دادم، اگر در آزمون کارشناسی ارشد قبول شوی. در این مثال انتقال اتومبیل به فرزند از سوی پدر، موقوف است به قبولی فرزند در آزمون کارشناسی ارشد.

به بیانی دیگر عقد معلق عقدی است که آثار آن منوط به امر دیگری شده است که اگر آن امر محقق شود اثر عقد جاری می‌شود.

4- عقد معلق در حقوق ایران اصولاً صحیح است به جز عقد ضَمان (موضوع ماده 699 قانون مدنی) و عقد نکاح که امکان تعلیق آن وجود ندارد. در ایقاعات نیز تنها طلاق است که امکان تعلیق آن وجود ندارد (موضوع ماده 1135 قانون مدنی).

مطلب مرتبط: عقد معلق چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟