عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

عقد اجاره چیست؟

عقد اجاره به عقدی گفته می شود که بموجب آن، مستاجر برای مدت مشخصی، مالک منافع عین مستاجره می گردد، به اجاره دهنده، موجر و به اجاره گیرنده، مستاجر و به مورد اجاره، عین مستاجره گفته می شود (وفق ماده 466 قانون مدنی). عقد اجاره به دو دسته تملیکی و عهدی تقسیم می گردد. در عقد اجاره تملیکی، عین مستاجره، عین معین و خارجی می باشد مانند اجاره یک منزل مسکونی. اما عقد اجاره زمانی عهدی خواهد بود که مورد اجاره، کلی باشد. مانند آنکه فردی با مراجعه به یک آژانس، برای مسافرت خود یک ماشین اجاره می کند در این شرایط ماشین مشخصی تعیین نمی شود و موجر یک خودرو سالم که قابل استفاده باشد برای زمان تعیین شده به مستاجر تسلیم می نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص عقد اجاره و شرایط انعقاد آن مطابق با قانون مدنی پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره بها در املاک تجاری

شرایط انعقاد عقد اجاره کدام است؟

جهت انعقاد عقد اجاره می بایست شرایطی وجود داشته باشد که بعضی از این شرایط، در خصوص همه عقود وجود دارد اما برخی دیگر از آن شرایط، در زمره شرایط اختصاصی عقد اجاره می باشند.

شرایط عمومی انعقاد عقد اجاره

جهت صحت عقد اجاره، همانند سایر عقود وفق ماده 190 قانون مدنی لازم است که اولاً طرفین در انعقاد آن دارای قصد و رضا باشند (اگر یکی از طرفین یا هر دوی آنان فاقد قصد و رضا باشند، عقد اجاره باطل خواهد بود). ثانیاً جهت عقد اجاره می بایست مشروع باشد والا عقد باطل خواهد بود (بطور مثال اگر کسی منزلی را اجاره نموده باشد تا در آن مشروبات الکلی تهیه نماید، این عقد اجاره به علت نامشروع بودن جهت، باطل خواهد بود). ثالثاً هم موجر و هم مستاجر می بایست اهلیت داشنه و محجور نباشند. رابعاً مورد اجاره می بایست موجود بوده، مالیت داشته، قابل تسلیم بوده و دارای منفعت عقلایی و مشروع باشد. همچنین وفق ماده 472 قانون مدنی، اگر مورد اجاره مجهول یا مردد باشد عقد اجاره باطل خواهد بود چراکه مجهول یا مردد بودن عین مستاجره باعث مجهول یا مردد بودن منفعت نیز می شود.

بیشتر بخوانید: نمونه رای تایید فسخ قرارداد اجاره به جهت تخلف از شرط قراردادی

شرایط اختصاصی انعقاد عقد اجاره

1- یکی از شروط مهم در انعقاد قرارداد اجاره که در زمره شرایط اختصاصی می باشد بحث تعیین مدت در عقد اجاره است. قانونگذار تعیین مدت را در زمره ارکان عقد اجاره به حساب آورده است و چنین مقرر نموده است که اگر مدت در عقد اجاره، مجهول باشد، عقد اجاره وفق ماده 468 قانون مدنی باطل خواهد بود. جهت تعیین مدت در عقد اجاره لازم است که ابتدا و انتهای آن معلوم گردد ابتدای مدت اجاره یا از زمان انعقاد عقد است یا مدتی پس از آن. اگر بنا به هر علتی ابتدای مدت قرارداد اجاره مشخص نباشد، مدت عقد اجاره از زمان انعقاد عقد خواهد بود. (مستنبط از ماده 469 قانون مدنی)

2- جهت صحت قرارداد اجاره لازم است که شرایطی توسط موجر فراهم گردد تا امکان استفاده از عین مستاجره برای مستاجر ایجاد شود. فی الواقع قدرت موجر در تسلیم مورد اجاره، یکی از شرایط صحت قرارداد اجاره محسوب خواهد شد (وفق ماده 470 قانون مدنی). لذا چنانچه موجر بنا به هر علتی نتواند عین مستاجره را جهت استفاده در اختیار مستاجر قرار دهد عقد اجاره باطل خواهد بود.

نکته مهم و قابل توجه آن است که عدم امکان استفاده از عین مستاجره یا بعلت عذر عام است (یعنی مانعی که مربوط به خود مستاجر نیست بلکه بعلت بروز حوادثی خارج از اختیار مستاجر است) یا بعلت عذر خاص (بروز اتفاقی که مربوط به شخص مستاجر است و حوادث خارجی در آن نقشی ندارد مانند بیماری وی).

3- جهت صحت عقد اجاره لازم است که حتما موجر، مالک منافع عین مستاجره باشد حتی اگر مالک عین مستاجره نباشد. علی ایحال اگر موجر ملکی را اجاره دهد که منافع آن متعلق به وی نیست عقد اجاره صحیح نخواهد بود. مساله دیگر آنکه حتما لازم است که مال مورد اجاره در زمره اموالی باشد که با استفاده از آن، باقی بماند و از بین نرود. فلذا اموال مصرف شدنی مانند شیرینی، میوه و ... نمی توانند موضوع عقد اجاره باشند چراکه با مصرف از بین می روند. (مستنبط از ماده 471 قانون مدنی)

4- مال مورد اجاره می تواند بصورت عین معین (مانند اجاره یک واحد آپارتمان با مشخصات دقیق) یا کلی (اجاره یک ماشین در یک آژانس جهت انجام یک مسافرت مشخص) باشد. مورد دیگر آنکه منفعت مورد اجاره حتما می بایست مشروع باشد اگر منفعت نامشروع باشد، عقد اجاره باطل می گردد. میان نامشروع بودن جهت با نامشروع بودن منفعت تفاوت وجود دارد اگر جهت اجاره، نامشروع باشد، مورد عقد اجاره همه منافع عین مستاجره است اما مستاجر در زمان انعقاد عقد ذکر می نماید که خواستار استفاده از منفعت نامشروع است ولی چنانچه منفعت مورد عقد اجاره، نامشروع باشد فقط منفعتی در اختیار مستاجر قرار می گیرد که نامشروع است مانند آنکه خانه ای فقط برای تهیه مشروبات الکی اجاره داده شود.

امکان انتقال عین مستاجره توسط مستاجر

مطابق با قوانین و مقررات موجود، بالاخص ماده 474 قانون مدنی، امکان اجاره دادن عین مستاجره توسط مستاجر به فرد دیگری وجود دارد مگر آنکه این حق از مستاجر سلب شده باشد. اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که مستاجر مباشرتاً می تواند از عین مستاجره استفاده نماید، او این حق را نخواهد داشت که مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اما اگر منافع، مقید به مباشرت مستاجر نباشد، او می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.