نحوه رسیدگی به سند مالکیت معارض چگونه است؟

سند مالکیت معارض چیست؟

هرگاه نسبت به تمام یا قسمتی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر گردد، به سند مالکیتی که در آخر صادر گردیده است، سند مالکیت معارض می گویند. در این وضعیت سندی که در ابتدا صادر شده است (سند مقدم الصدور) تا زمانی که بموجب حکم قطعی نهایی دادگاه باطل نشده باشد، معتبر می باشد. هم چنین سند مالکیت موخر الصدور نیز تا زمانی که حکم قطعی نهایی دادگاه مبنی بر صحیح بودن آن صادر نشده است، نسبت به میزان و مورد تعارض، سند معارض تلقی می شود. قانونگذار ادارات ثبت را مکلف نموده است که به محض اطلاع از وجود سند معارض نسبت به تمام یا قسمتی از ملک، فوراً مطابق با مقررات رسیدگی نمایند. ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هییت نظارت و شورای عالی مصوب 1352 مقرر نموده است:

"واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد مالکیت معارض (اعم از اینکه نسبت به اصل یا حدود یا حقوق ارتفاقی باشد) فوراً به موضوع رسیدگی و مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه ابلاغ نموده گزارش کار را به نحوی که هیچگونه ابهامی باقی نباشد به هیات نظارت ارسال دارند. دفاتر اسناد رسمی باید به محض وصول اطلاعیه ثبت محل به مواد 4 و 5 قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض عمل نمایند هرگاه به موجب رای هیات نظارت یا شورای عالی ثبت موضوع تعارض منتفی و یا در میزان آن تغییری داده شود باید مراتب پیرو بخشنامه قبلی به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردد.

در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ماشین‌های الکترونیکی تهیه می‌شود اطلاع لازم نیز به ماشین‌های مزبور داده خواهد شد."

نکته مهم اینکه صاحبان اسناد مالکیت معارض نیز می توانند پس از اطلاع از وجود این موضوع، جهت تعیین تکلیف به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نموده و این موضوع را اعلام نمایند. پس از قبول تقاضای اعلام کننده تعارض، مسئول اداره در ابتدا دستور ثبت تقاضا را داده و وقتی را جهت مراجعه بعدی متقاضی برای معاینه محلی تعیین و اعلام می نماید.

رییس ثبت در نوبت تعیین شده، نماینده و نقشه برداری را تعیین و همراه با متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت نموده تا آن فرد با راهنمایی متقاضی، حدود ملک را با حدود املاک مجاور کنترل و مقایسه نموده، هم چنین نقشه بردار نیز نقشه وضع موجود پلاک های مورد رسیدگی و دعوی را ترسیم و نقشه ای که نمودار حدود و موقعیت پلاک های مورد رسیدگی و دعوی باشد به نحوی که میزان تعارض در آن با رنگ خاصی مشخص شود، را ترسیم نموده و در نهایت نماینده بر اساس مشاهدات و نیز نقشه ترسیمی نقشه بردار، صورت جلسه ای را که حاوی جریان ثبتی پلاک های مورد دعوا، چگونگی وقوع تعارض، علت و میزان تعارض، تاریخ صدور اسناد مالکیت مقدم و مؤخر است را تنظیم می نماید.

بیشتر بخوانید: اعتراض به عملیات ثبتی و اقدامات پس از آن

در مرحله بعد، نماینده صورتجلسه مذکور را به ضمیمه پرونده به رییس اداره تحویل داده و رییس اداره ثبت گزارش نماینده و صورتجلسه تنظیمی را ملاحظه نموده و با مطالعه کامل پرونده، پس از حصول اطمینان از وجود تعارض، ضمن اظهارنظر صریح مبنی بر وقوع تعارض، دستور صدور بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه و تهیه گزارش به ثبت منطقه را صادر می نماید. سپس گزارش لازم به ثبت منطقه مربوطه به جهت طرح موضوع در هیات نظارت به صورتی که دارای هیچ ابهامی نباشد، نوشته می شود. در این گزارش باید جریان کامل پرونده های ثبتی مربوط و مشخصات اسناد مالکیت معارض و صاحبان آنها و همچنین تاریخ صدور آنان، نوشته شده و نقشه های ترسیمی نیز به ضمیمه ارسال گردد.

پس از امضا بخشنامه و گزارش به ثبت منطقه توسط مسئول اداره، بخشنامه و گزارش به مراجع مذکور ارسال شده و سپس پرونده برای ضبط تا وصول رای هیات نظارت به بایگانی برگشت داده می شود. رای هیات نظارت بعد از وصول از طریق ثبت منطقه به دستور رییس اداره، ثبت دفتر اندیکاتور می شود و رای صادره برای اطلاع ذینفع بمدت 20 روز توسط متصدی امور دفتری در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق می گردد. اگر ظرف مهلت مذکور اعتراضی واصل نشود، اداره ثبت به دارنده سند مالکیت معارض، اخطار نموده تا چنانچه نسبت به موضوع در دادگاه اقامه دعوا کرده است، گواهی طرح دعوا را ظرف مدت دو ماه از تاریخ رویت، به ثبت محل ارائه و رسید دریافت نماید. ناگفته نماند که در اخطار مذکور به دارنده سند موخر الصدور اعلام می نمایند که چنانچه ظرف مدت 2 ماه گواهی طرح دعوا را ارائه ننماید و صاحب سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را در مدت مزبور از مرجع صالح اخذ و به اداره ثبت ارائه نماید، اداره ثبت محل، بطلان سند موخر الصدور را نسبت به مورد تعارض اعلام می نماید.

پس از اتمام مهلت دو ماهه فوق الذکر، اگر صاحب سند معارض، گواهی طرح دعوا را ارائه ننموده و صاحب سند مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را ارائه نماید، پرونده به رییس اداره ثبت ارسال شده و او پس از حصول اطمینان از صحت اقدامات انجام شده، دستور ابطال سند مالکیت معارض را صادر نموده و پرونده جهت انجام اقدامات بعدی به نماینده مربوطه ارسال می شود. نماینده ثبت مطابق با دستور رییس اداره، مراتب تعارض و ابطال سند مالکیت معارض را در ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت معارض قید، و بخشنامه ای را به دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی تابعه مبنی بر ابطال سند مالکیت معارض تهیه و در مرحله بعدی، مراتب قید گردیده در پیش نویس سند مالکیت معارض و هم چنین بخشنامه را به امضا مسئول اداره می رساند. بخشنامه پس از درج شماره بوسیله متصدی دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می شود. سپس پرونده به دفتر املاک ارسال شده تا متصدی مربوطه مراتب را در ستون ملاحظات قید و به امضا مسئول دفتر رسانده و سند مالکیت معارض را در صورتیکه در اختیار باشد، باطل و ضمیمه پرونده نموده و بعد پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی ارسال می نماید.

بیشتر بخوانید: ابطال مزایده ثبتی چگونه است؟

نکته مهم دیگری که در ارتباط با سند معارض می بایست اشاره گردد، این است که دارنده سند معارض تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر شده باشد، می بایست از معامله نسبت به مورد معارض اجتناب نماید و صرفاً می تواند حقوق خود را نسبت به ملک مذکور منتقل کند و ضمانت اجرای معامله دارنده سند معارض در فرض عدم مراجعه متعاقب اخطاریه دو ماهه و یا صدور حکم نهایی مبنی بر بطلان سند، جریمه نقدی معادل یک برابر بهای معامله می باشد. ماده 5 لایحه راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر نموده است:

"دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می‌تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.

‌تبصره - دادگاه پس از رسیدگی های لازم هر یک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات صحیحاً انجام شده تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد."

ماده 6 لایحه راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر نموده است:

"کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخر التاریخ و با انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخاً مؤخر است به محاکم به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد."