ابطال مزایده ثبتی چگونه است؟

نحوه ابطال مزایده ثبتی

مزایده بمعنای در معرض فروش قرار دادن اموال اعم از دولتی، خصوصی و ... می باشد. در واقع مزایده صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع شده و به پیشنهاد کننده بالاترین قیمت واگذار می‌شود. دعوای ابطال مزایده ثبتی دعوایی است که میتواند توسط هر فردی که خواهان ابطال مزایده می باشد، مطرح گردد. اگر این اعتراض، موجه و منطقی باشد، میتواند منجر به ابطال مزایده ثبتی گردد.

مطلب مرتبط: مفهوم مزایده و اقدامات لازم پیش از تشکیل مزایده

اجرای مزایده از طریق اداره ثبت

در ارتباط با اموالی که در مرحله مزایده بفروش می رسند، بعد از ارزیابی مال و تعیین کارشناس، آگهی مزایده منتشر می گردد. در این ارتباط ماده ۱۲۱ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مقرر نموده است:

«در اجرای اسناد ذمه‌ای یا وثیقه پس از ارزیابی مال و قطعیت آن با رعایت نکات ذیل آگهی مزایده منتشر می‌گردد:

الف ـ آگهی مزایده اموال غیرمنقول

در آگهی مزایده اموال غیرمنقول نکات زیر تصریح می‌شود:

1. نام و نام خانوادگی مالک.
2. محل و حدود و مقدار و توصیف اجمالی ملک.
3. هرگاه واگذاری منافع در اسناد وثیقه مستند به سند رسمی و در اسناد ذمه‌ای مستند به سند رسمی یا عادی باشد خواه مدت آن منقضی شده یا نشده باشد مراتب با ذکر مال‌الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهی مزایده منتشره در روزنامه و آگهی‌های الصاقی قید می‌گردد.
4. تعیین اینکه مورد مزایده مشاع است یا مفروز.
5. تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه.
6. اشاره به اینکه پرداخت بدهی‌های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف در صورتی که مورد مزایده دارای آنها باشد و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد به عهده برنده مزایده است.
7. روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
8. قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.

ب ـ آگهی مزایده اموال منقول

در آگهی مزایده اموال منقول نکات زیر تصریح می‌شود:

1. نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
2. روز و محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
3. قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود.»

ماده ۱۲۲ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا بیان نموده است:

«آگهی مزایده در یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار محل و اگر در محل نباشد در روزنامه کثیرالانتشار نزدیک‌ترین به محل، منتشر و فاصله انتشار تا روز مزایده نباید از 15 روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک، محل مزایده، ابنیه عمومی از قبیل شهرداری، بخشداری، فرمانداری، نیروی انتظامی، دادگستری و ثبت اسناد محل الصاق می‌شود. در مورد اموالی که به کمتر از ده میلیون ریال به مزایده گذاشته می‌شود، فقط آگهی الصاقی کافی است.»

نحوه شکایت از عملیات اجرایی ثبت

عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذینفع اگر شکایتی از تصمیم رئیس ثبت داشته باشند می‌توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هیأت نظارت صلاحیت‌دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیأت نظارت طرح و رسیدگی شود. (ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)

شکایت و اعتراض نسبت به عملیات مزایده مانع عملیات اجرایی نیست، مگر اینکه رای نهایی بر ابطال مزایده صادر شود. در این صورت عملیات مزایده ابطال شده تجدید خواهد شد.

موارد قابل طرح در دعوای ابطال مزایده ثبتی

موارد قابل طرح در دعوای ابطال مزایده عبارتند از:

1. دعوای ابطال مزایده به دلیل در رهن بودن مال
2. دعوای ابطال مزایده به دلیل ابلاغ نشدن تاریخ مزایده به بدهکار
3. دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی
4. دعوای ابطال مزایده به دلیل پرداخت مطالبات طلبکار
5. دعوای ابطال مزایده به دلیل مستثنیات دین
6. دعوای ابطال مزایده به دلیل ورشکستگی بدهکار
7. دعوای ابطال مزایده به دلیل متعلق بودن مال به شخص ثالث

آیا امکان توقف عملیات مزایده وجود دارد؟

روال قانونی به اینصورت می باشد که امکان توقف عملیات مزایده وجود ندارد مگر در مواردی که قانونگذار مشخص نموده باشد. مهلت اعتراض به مزایده ظرف ۱۰ روز پس از پایان مزایده می باشد. ماده ۱۴۳ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در این خصوص بیان نموده است:

«عملیات مزایده جز در موارد ذیل متوقف نخواهد شد:

1. وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرائی.
2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیأت نظارت.
3. رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت بر ابطال عملیات اجرائی.
4. پرداخت کلیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی.»

بیشتر بخوانید: نحوه مزایده اموال منقول در اجرای احکام دادگاه

کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به دعوای ابطال مزایده ثبتی را دارد؟

ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در این باره مقرر نموده است:

«پس از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست. این امر مانع از آن نمی‌شود که هرگاه قبل از تنظیم و امضاء سند انتقال یا تحویل مال، رئیس ثبت محل عمل اجراء را مخالف قانون تشخیص دهد رأی بر تجدید عمل اجرائی داده و رأی صادره برابر ماده 169 این آئین نامه به اشخاص ذینفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیأت نظارت است.»

ناگفته نماند که بعد از تنظیم و امضا صورتمجلس مزایده، مرجع صالح در رسیدگی به دعوای ابطال مزایده، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.

مطلب مرتبط: نحوه ابطال مزایده در دادگاه به چه صورت می باشد؟

نحوه طرح دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی

یکی از مهم ترین دعاوی که ممکن است در ارتباط با ابطال مزایده مطرح گردد، دعوای ابطال مزایده به دلیل خارج از مهلت بودن کارشناسی می باشد. کارشناس کسی است که به مناسب خبره بودن در فنی می‌تواند در مسائل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهارنظر کند و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این کار داشته باشد. پس از ارجاع امر به کارشناس، او وظیفه دارد که قیمت واقعی و روز ملک را تعیین نماید. بنابراین اصل بر این است که قیمت تعیین گردیده همان قیمت واقعی ملک می باشد. اما گاهی اوقات ممکن است که اینگونه نباشد مانند موقعی که مدت زمان زیادی از اعلام نظر کارشناس گذشته باشد.

ماده ۹۸ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا در این خصوص مقرر نموده است:

«در هر مورد که مالی معرفی می‌شود (اعم از بازداشت برای اسناد ذمه یا معرفی مورد وثیقه توسط هر یک از طرفین معامله، جهت ارزیابی) هرگاه معرفی کننده مال به مبلغ ارزیابی معترض باشد فقط می‌تواند ضمن امضاء صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل نماید. در صورت عدم حضور مراتب ارزیابی حداکثر ظرف سه روز از طرف اجرای ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ می‌شود.»

ناگفته نماند که هزینه ارزیابی به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف به‌ عهده هر یک خواهد بود.

معترض که ضمن امضاء صورت مجلس به ارزیابی اعتراض کرده باید حداکثر ظرف سه روز به اجراء مراجعه و با اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجراء کرده و رسید اخذ کند در موردی که طبق ماده 98 این آئین نامه نتیجه ارزیابی ابلاغ می‌شود باید در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد درج شود هرگاه مخاطب به ارزیابی معترض باشد ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ باید کتباً اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجراء تسلیم دارد. در صورتی که به ترتیب مقرر فوق اعتراض نرسید ارزیابی قطعی خواهد شد. (ماده ۱۰۱ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا)

دعوای فوق الذکر میتواند توسط هر یک از طرفین دعوا و یا شخص ثالث مطرح گردد. این دعوا می بایست پیش از امضا و تنظیم صورت مجلس مزایده صورت بگیرد اما این امر بدین دلیل نمی باشد که امکان طرح دعوا پس از تنظیم و انتقال سند وجود ندارد. اگر شکایت پیش از امضا و تنظیم سند باشد، رییس اداره ثبت محل اجرا به آن رسیدگی می نماید اما اگر بعد از امضا و تنظیم سند باشد، در صلاحیت هیات نظارت می باشد.