اقسام سند مالکیت چیست؟ نحوه صدور آنها چگونه است؟

مفهوم حقوقی سند مالکیت

بنابر موازین و مندرجات قانونی موجود بالاخص ماده 1284 قانون مدنی، سند به نوشته‌ای اطلاق می‌گردد که به موجب آن در مقام دفاع یا دعوا می‌توان بدان استناد نمود. همچنین مطابق با ماده 1286 قانون مدنی انواع سند اعم است از سند رسمی و سند عادی. سند رسمی به سندی گفته می‌شود که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا دفاتر ازدواج و طلاق، توسط مامورین رسمی و در حدود صلاحیت ایشان و با رعایت قوانین صادر شده باشد (وفق ماده 1287 قانون مدنی)، هر سندی که شرایط فوق را نداشته باشد، سند عادی محسوب می‌شود (مستند به ماده 1289 قانون مدنی). سند مالکیت در زمره مهم‌ترین اسناد رسمی و ا‌وراق بهادار دولتی می‌باشد که به رعایت تشریفات قانونی و پس از خاتمه عملیات مقدماتی ثبت مال غیرمنقول و ثبت در دفتر املاک، تحویل مالک شده که دولت دارنده آن سند را مالک ملک می‌شناسد. لازم به توضیح است که سند مالکیت دارای اقسام متعددی می‌باشد که علی‌القاعده نحوه صدور هر یک از آنها متفاوت با دیگری می‌باشد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با اقسام سند مالکیت و نحوه صدور آنها پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه صدور سند مالکیت المثنی چگونه است؟

اقسام سند مالکیت

همان‌گونه که در صدر مقاله بیان گردید، سند مالکیت در زمره مهم‌ترین اسناد رسمی محسوب می‌شود. شرط اساسی جهت صدور سند مالکیت آن است که مامور اداره ثبت، بدواً می‌بایست اطمینان حاصل نماید که هیچگونه اشکال قطعی یا محدودیتی جهت صدور سند مالکیت وجود ندارد؛ بطور مثال مامور اداره ثبت بایستی بررسی نماید که آیا مدعی و متصرف دیگری در خصوص زمین مورد تقاضای ثبت ادعایی دارد یا خیر؟ و ... . سزاوار توجه است که سند مالکیت دارای انواع و اقسام متعددی است که نحوه صدور هر یک از آنها با دیگری متفاوت می‌باشد. اقسام سند مالکیت عبارتند از: سند مالکیت ملک ثبتی مسبوق به سابقه ثبت بنام وراث، سند مالکیت انتقال اجرایی، سند مالکیت اعیانی، سند مالکیت مستند به حکم دادگاه، سند مالکیت برای منابع طبیعی، سند مالکیت برای اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی و ... .

مطلب مرتبط: نحوه رسیدگی به سند مالکیت معارض چگونه است؟

نحوه صدور سند مالکیت

سند مالکیت دارای اقسام متعددی می‌باشد که نحوه صدور هر یک از آنها متفاوت با دیگری است که در ذیل سعی می‌گردد در خصوص هر یک از آنها توضیحاتی بیان گردد:

1) نحوه صدور سند مالکیت ملک ثبتی مسبوق به سابقه ثبت بنام وراث

در فرضی که مالک رسمی ملک فوت نموده و‌ ملک وی قهراً به وراث او منتقل شده باشد، نحوه صدور سند مالکیت بنام وراث بدین طریق می‌باشد که اداره ثبت پس از ملاحظه گواهی انحصار وراثت و احراز سمت هر یک از وراث و نیز ثبت آن در دفتر با مداقه در گواهی مالیات بر ارث (موضوع ماده 17 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم و تبصره آن) اقدام به ثبت اولیه ملک به نام وراث نسبت به حصه آن‌ها می‌نماید. حال در صورتی که مالک پس از خاتمه جریان ثبتی و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت نموده باشد، ملک را طبق مقررات به نام وراث با قید انتقال از مورث متوفی با داشتن گواهی انحصار وراثت و توافق در سهم‌الارث ثبت نموده و دیگر ثبت ملک مستقلاً به نام مورث لازم نمی‌باشد. (به دلالت ماده 105 آیین‌نامه قانون ثبت املاک مصوب 1317)

2) نحوه صدور سند مالکیت انتقال اجرایی

در فرضی که مالک یک ملک، به موجب حکم قطعی دادگاه و یا اجراییه ثبتی، مدیون و محکوم‌علیه به پرداخت دِین به دیگری بوده که در همین راستا ملک متعلق به وی توقیف و از طریق مزایده حسب مورد به شخص‌ثالث یا محکوم‌له واگذار گردد، سند مالکیت پس از طی شدن تشریفات قانونی به‌نام برنده مزایده یا محکوم‌له صادر می‌شود که به این قسم از سند مالکیت، سند مالکیت انتقال اجرایی اطلاق می‌شود. نکته مهم و قابل توجه آن است که در صدور سند مالکیت انتقال اجرایی لازم است ابطال سند مالکیت اولیه و صدور سند مالکیت جدید به کلیه دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی ملک اطلاع‌رسانی شود. (مستند به بند 311 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

3) نحوه صدور سند مالکیت اعیانی

بعضاً مشاهده می‌گردد که بعد از ثبت نمودن ملک در دفتر املاک، مالک حسب سند رسمی، اقدام به انعقاد قراردادی می‌نماید که به موجب آن اعیانی احداثی در ملک به مالکیت طرف قرارداد که جواز احداث اعیانی را داشته است، در می‌آید در این‌صورت نحوه صدور سند مالکیت اعیانی بدین‌گونه است که بدوا‌ً می‌بایست خلاصه سند قرارداد در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید گردد تا مالک اعیانی پس از انجام عمل بتواند صدور سند مالکیت آن را از اداره ثبت درخواست نماید. سپس اداره ثبت وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین اخطار نموده و در وقت مقرر صورت‌مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد با دریافت حق‌الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد نمود و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی طرح دعوا در دادگاه، از تاریخ تنظیم صورت‌مجلس تا 30 روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی خودداری خواهد شد. (وفق ماده 104 مکرر آیین‌نامه قانون ثبت املاک مصوب 1317)

4) نحوه صدور سند مالکیت مستند به حکم دادگاه

صدور سند مالکیت مستند به حکم دادگاه، به دلالت ماده 124 آیین‌نامه قانون ثبت املاک مصوب 1317 زمانی انجام می‌گیرد که حسب حکم قطعی دادگاه، جهت پرداخت طلب طلبکار، ملک مدیون به تصرف وی داده می‌شود، ثبت و صدور سند مالکیت در این حالت نیازی به تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ندارد و اداره ثبت مکلف است که متصرف را جانشین مدیون شناخته و چنان‌چه ملک بنام مدیون ثبت شده باشد، بایستی سند مالکیت اولیه باطل و سند مالکیت جدید به‌نام طلبکار صادر و بی‌اعتباری سند مالکیت اولیه به دفاتر اسناد رسمی حوزه ثبتی ملک اعلام گردد.

5) صدور سند مالکیت برای منابع طبیعی

از آنجایی که به دلالت ماده 1 قانون ملی شدن جنگل‌ها، عرصه و اعیان کلیه جنگل‌ها، مراتع و بیشه‌های طبیعی و اراضی جنگلی کشور متعلق به دولت بوده و در زمره اموال عمومی محسوب می‌شوند فلذا سند مالکیت منابع طبیعی به‌نام دولت صادر می‌گردد و در این راستا ادارات ثبت موظف به صدور سند مالکیت چنین اراضی به‌نام دولت می‌باشند. 

6) صدور سند مالکیت برای اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی

مطابق با قوانین جاری کشور، در خصوص املاکی که به ثبت نرسیده و تقاضای ثبت آنها داده نشده و در راستای اعمال مقررات قانون اصلاحات ارضی به زارعین واگذار و منتقل شده‌اند، نیازی به تقاضای ثبت از سوی منتقل‌الیه نبوده و به صرف صورت‌مجلس تحدید که مستند به آگهی الحاقی تنظیم شده است، صدور سند مالکیت برای اراضی موضوع قانون اصلاحات ارضی انجام می‌پذیرد.

7) صدور سند مالکیت برای هر واحد آپارتمان

زمانی که ملکی تخریب و بر روی آن چندین واحد آپارتمان ساخته می‌شود، اداره ثبت مکلف است با رعایت ضوابط مقرر تفکیک و بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی و با ابطال سند مالکیت اولیه، با درخواست مالک، در مورد هر یک از واحدهای آپارتمان، سند مالکیت تفکیک شده و جداگانه‌ای صادر نماید.

8) صدور سند مالکیت بنام دولت در خصوص اراضی شهری

اراضی شهری به زمین‌هایی گفته می‌شود که در محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها قرار دارند (وفق ماده 2 قانون زمین شهری). حسب ماده 6 قانون زمین شهری، ادارات ثبت موظف شده‌اند که در ارتباط با زمین‌هایی که مفروزاً یا مشاعاً (اعم از دایر، موات و ...) وفق قانونی اراضی شهری به مالکیت دولت درآمده‌اند، مطابق با درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام به صدور سند مالکیت بنام دولت نمایند. 

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟

مراحل تعویض سند مالکیت منگوله‌دار قدیمی به سند مالکیت تک برگ

بسیاری از مالکین به جهت فقدان اطلاعات حقوقی لازم همچنان دارای اسناد قدیمی (دفترچه‌ای یا منگوله‌دار) هستند، اما طبق قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور، تمامی این اسناد می‌بایست به سند تک برگ تبدیل شوند. تعویض سند دفترچه‌ای یا منگوله‌دار به سند تک برگ نه تنها امنیت ملک شما را در برابر جعل بالا می‌برد، بلکه تمامی اطلاعات هندسی و پلاک ثبتی ملک را در بانک جامع کاداستر ثبت می‌نماید. جهت تعویض سند مالکیت منگوله‌دار قدیمی به سند مالکیت تک‌برگی می‌بایست مراحل ذیل انجام گیرد:

1) مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی در شهر خود

متقاضی دریافت سند مالکیت تک برگی می‌بایست در وهله اول به یکی از دفاتر اسناد رسمی در شهر خود مراجعه نموده و ضمن ارائه مدارک هویتی خود، فرم مخصوص (فرم درخواست تعویض سند) را تکمیل نماید (اگر ملک دارای چندین مالک مشاعی است، می‌بایست کلیه آنها فرم مربوطه را تکمیل کنند). همچنین می‌بایست فرم مخصوص اداره پست نیز تکمیل و هزینه آن در همان دفتر اسناد رسمی پرداخت گردد چراکه مسئولیت ارسال سند مالکیت تک برگ به مالک، بر عهده اداره پست می‌باشد. هم‌چنین لازم است که کلیه تسویه حساب‌های شهرداری، استعلام سند، ارائه نامه از سازمان نوسازی مبنی بر کاربری ملک و ... نیز انجام گیرد.

2) ارائه نمودن سند مالکیت منگوله‌دار

متقاضی دریافت سند مالکیت تک برگ، می‌بایست سند مالکیت منگوله‌دار را ارائه دهد و در صورتی که سند گم شده باشد و یا به هر نحوی به آن دسترسی نباشد، می‌بایست قبل از انجام هر اقدامی، سند‌ المثنی دریافت گردد.

3) پرداخت کلیه هزینه‌ها و ارائه کلیه مدارک مربوط به مالک و ملک

4) ذکر آدرس دقیق ملک همراه با نقشه UTM و کدپستی

پس از تکمیل پرونده و وصول مدارک به اداره ثبت اسناد و املاک، پرونده وارد فاز کارشناسی می‌شود. در این مرحله کارشناس از محل ملک بازدید نموده و اقدام به بازدید از آن می‌نماید. پس از طی مراحل فوق، در صورت عدم وجود هرگونه محدودیتی در صدور سند (مانند اصلاح حدود و عقب‌نشینی، تداخلات مجاورین و ...)، سند مالکیت تک برگ به نام متقاضی صادر می‌گردد.

---

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.