نحوه الزام موجر به تحویل عین مستاجره چگونه است؟

مفهوم حقوقی عقد اجاره

به دلالت ماده 466 قانون مدنی، عقد اجاره به عقدی گفته می‌شود که به موجب آن، مستاجر (اجاره‌گیرنده) برای مدت مشخصی، مالک منافع عین مستاجره (مال موضوع عقد اجاره) می‌گردد. تعیین مدت در عقد اجاره، از ارکان اصلی و اساسی این عقد به شمار می‌رود فلذا در صورت عدم تعیین مدت، عقد اجاره باطل خواهد بود. علی‌القاعده ابتدای این مدت، از تاریخ مورد توافق طرفین شروع می‌شود. در صورتی که طرفین عقد اجاره در خصوص شروع مدت عقد، توافقی ننموده باشند، ابتدای آن، از زمان انعقاد عقد محسوب خواهد شد (مستنبط از مواد 468 و 469 قانون مدنی). با انعقاد عقد اجاره، هر یک از طرفین (موجر و مستاجر) در مقابل یکدیگر دارای تعهدات و وظایفی خواهند بود. یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین تکالیف قانونی موجر (اجاره‌دهنده) تحویل عین مستاجره (مورد اجاره) به مستاجر می‌باشد. حال در فرضی که موجر به این تکلیف قانونی خود، عمل ننماید، مستاجر ناگزیر به طرح دعوا مبنی بر الزام موجر به تحویل عین مستاجره به طرفیت وی در دادگاه صالح مطرح نماید (به دلالت ماده 476 قانون مدنی). در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه الزام موجر به تحویل عین مستاجره پرداخته شود.

مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

نحوه الزام موجر به تحویل عین مستاجره

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، در صورت امتناع موجر از تحویل عین مستاجره، مستاجر می‌بایست دعوایی مبنی بر الزام موجر به تحویل عین مستاجره را در محکمه مطرح نماید. فلذا خواهان دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره، مستاجر می‌باشد که می‌بایست دادخواست خود را بطرفیت موجر مطرح نماید. لازم به توضیح است که دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره، وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.

در صورتی که پس از طرح دعوا توسط مستاجر و استماع اظهارات طرفین، قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا، اقدام به صدور حکم مبنی بر الزام موجر به تحویل عین مستاجره نماید، پس از قطعیت حکم صادره، بنا به درخواست مستاجر (محکوم‌له) توسط دادگاه نخستین، اجرائیه صادر می‌گردد و به موجر (محکوم‌علیه) مهلت داده می‌شود که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای مفاد حکم صادره اقدام نماید. در صورت عدم انجام این مورد توسط موجر، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می‌گردد تا با اجبار موجر، ملک تحویل مستاجر داده شود. نکته حائز اهمیت آن است که چنان‌چه بنا به هر علتی، امکان اجبار موجر، میسر نگردد، مستاجر این حق قانونی را خواهد داشت تا نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید (مستند به ماده 476 قانون مدنی).

شایان ذکر است که اگر مستاجر با وجود خیار فسخ اقدام به فسخ قرارداد اجاره ننماید، می‌تواند اجرت‌المثل عین مستاجره را از موجر به مدت تصرف وی مطالبه نماید چراکه منافع مورد اجاره متعلق به مستاجر است و این منافع در مدت زمان تصرف موجر و عدم تسلیم به مستاجر به وسیله وی، تقویت شده است.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره

نکات مهم در خصوص دعوای الزام موجر به تحویل عین مستاجره

1- چنانچه بنا به دلایلی اعم از آتش‌سوزی، زلزله و ... مورد اجاره از بین برود، قرارداد اجاره باطل خواهد شد چراکه به دلالت ماده 471 قانون مدنی، جهت صحت عقد اجاره، می‌بایست امکان انتفاع و بهره‌برداری از آن با بقای اصل مال، امکان‌پذیر باشد فلذا در صورت از بین رفتن عین مستاجره، قرارداد اجاره منعقده، باطل می‌گردد و دیگر امکان الزام موجر به تحویل عین مستاجره وجود نخواهد داشت.

2- در فرضی که در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت تاخیر موجر در تحویل عین مستاجره، مبلغی بعنوان خسارت به مستاجر پرداخت شود، در این‌صورت مستاجر می‌تواند در دادخواست الزام موجر به تحویل عین مستاجره، خسارت تاخیر در انجام تعهد از سوی موجر را نیز مطالبه نماید. بدیهی است که مستاجر می‌تواند تا زمانی که مورد اجاره به وی تحویل داده نشده است از پرداخت اجاره‌بها خودداری نماید.

3- علی‌الاصول در اجاره اموال غیرمنقول، اصل بر آن است که تحویل کلید ملک به مستاجر به منزله تحویل ملک می‌باشد مشروط بر آنکه امکان استفاده و بهره‌برداری کامل از ملک برای وی وجود داشته باشد. چراکه یکی از وظایف مهم و اساسی موجر آن است که مورد اجاره را در شرایط و وضعیتی به مستاجر تسلیم نماید که او بتواند به نحو مطلوب از آن استفاده کند (وفق ماده 477 قانون مدنی). در صورتی که مشخص شود، عین مستاجره در زمان اجاره، دارای عیب بوده است، مستاجر یا می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید و یا آنکه عین مستاجره را به همان صورت با تمام اجرت قبول نماید. شایان ذکر است که اگر موجر اقدام به رفع عیوب عین مستاجره نموده و ضرری نیز متوجه مستاجر نشود، مستاجر دیگر حق فسخ قرارداد اجاره را نخواهد داشت. (به صراحت ماده 478 قانون مدنی)

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.