مزایده چیست؟ اقدامات لازم پیش از برگزاری آن کدام است؟

مفهوم حقوقی مزایده

واژه مزایده در لغت به معنای بر یکدیگر افزودن یا چیزی را در معرض فروش قرار دادن است. در اصطلاح علم حقوق، مزایده به معنای صورت خاصی از فروش مال توقیف شده است که به موجب آن خریداران با یکدیگر رقابت نموده تا مال توقیف شده به هر کسی که بالاترین رقم را پیشنهاد دهد، واگذار گردد (مستنبط از ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی). به بیانی دیگر فروش یا واگذاری مالی در مزایده به این ترتیب می‌باشد که آن مال را در معرض فروش عمومی قرار می‌دهند تا داوطلبان، هر یک بتوانند قیمت مورد نظر خود را اعلام و هم‌چنین بر قیمت بالاتری که دیگران پیشنهاد می‌دهند افزوده شود تا مال مورد مزایده به بالاترین قیمتی که پیشنهاد می‌شود، فروخته شود. با انجام مزایده مال به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش رسانیده می‌شود تا هم حقوق محکوم‌له تامین و پرداخت شود و هم منافع محکوم‌علیه تامین گردد چراکه اگر مال توقیف شده به بالاترین قیمت فروخته شود و مبلغ فروخته شده بیشتر از محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی باشد، الباقی ثمن حاصل از فروش باید به محکوم‌علیه مسترد گردد. پیش از انجام مزایده می‌بایست شرایط مقرر قانونی جهت اجرای صحیح آن رعایت گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص مزایده و شرایط انجام آن پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه ابطال مزایده در دادگاه چگونه است؟

اقدامات لازم پیش از برگزاری مزایده

جهت آنکه مزایده به نحو‌ صحیح و قانونی انجام شود، لازم است که اقدامات ذیل اعم از تعیین قیمت پایه مال توقیف شده، اطلاع از موعد و محل برگزاری مزایده، اطلاع دادستان و انتشار آگهی مزایده، اطلاع داوطلبان خرید از مشخصات مال توقیف شده، انجام گیرد:

1) تعیین قیمت اموال (قیمت پایه)

مزایده از قیمت پایه آغاز می‌شود. بنابراین بهای مال مورد مزایده باید پیش از برگزاری مزایده تعیین شده باشد تا قیمت پایه مشخص شود. در قانون اجرای احکام مدنی از عباراتی مانند قیمتی که ارزیابی شده و قیمتی که از آن شروع می‌شود، بکار گرفته شده است. منظور از قیمت پایه، قیمتی است که مال به این قیمت ارزیابی شده و در مزایده، به فروش گذاشته می‌شود. در مزایده علی‌القاعده شرکت‌کنندگان، با افزودن بر آن و نیز بر قیمت پیشنهادی هر یک، موجب می‌گردند که مال، به بهای بیشتر به فروش برسد. لازم به توضیح است در فرضی که مزایده در مورد مالی که وثیقه بوده یا در مقابل مطالباتی توقیف شده است، تنها راه اجرای مزایده آن است که محکوم‌له تمامی دیون و خسارات قانونی را در صندوق دولت واریز نماید تا وثیقه و توقیف‌های سابق، فک شده و امکان انجام مزایده فراهم گردد (مستند به ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی). مطابق با ماده فوق‌الاشاره، فک وثیقه و توقیف‌های احتمالی مال، در صورتی است که مزایده محکوم‌به (مال) اولین بازداشت‌کننده و مقدم‌ترین بازداشت‌کننده نباشد؛ بطور مثال اگر شخص «الف» در ازای ده واحد در تاریخ 05-05-1397 مالی را بازداشت نموده باشد و شخص «ب» نیز مازاد آن را در تاریخ 05-06-1397 در ازای بیست واحد بازداشت نموده باشد و پرونده‌های اجرایی هر یک به ترتیبی پیش برود که مزایده مال برای گرفتن حق شخص «ب» در دستور کار قرار گیرد، شخص «ب» مکلف است تمام محکوم‌به شخص «الف» (ده واحد) و خسارات قانونی مربوط و حقوق دولت را تودیع نماید تا مزایده انجام گیرد. در این‌صورت مال بابت طلب شخص «ب» و مجموع وجوهی که تودیع نموده است بلافاصله توقیف و مزایده انجام می‌شود و از حاصل فروش مال، طلب شخص «ب» و مجموع وجوه تودیع شده، در اختیار شخص «ب» قرار می‌گیرد.

مطلب مرتبط: نحوه تعیین قیمت مال توقیف شده جهت برگزاری مزایده در دادگاه چگونه است؟

2) تعیین زمان و مکان فروش مال توقیف شده

به دلالت ماده 117 قانون اجرای احکام مدنی، زمان و‌ موعد فروش، توسط مدیر اجرای احکام با توجه به شرایط مال توقیف شده، تعیین و آگهی می‌گردد. آگهی فروش می‌بایست در یکی از روزنامه‌های محلی و برای یک نوبت منتشر گردد (وفق ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی). ناگفته نماند که طرفین نیز می‌توانند موعد فروش را با تراضی تعیین نمایند. هم‌چنین در مواردی که بیش از یک مال بازداشت شده باشد، محکوم‌علیه می‌تواند درخواست نماید که بعضی اموال او مقدم یا موخر بفروش برسد (مستند به ماده 130 قانون اجرای احکام مدنی). اما معمولاً موعد فروش را دادورز اجرای احکام تعیین می‌نماید (مستفاد از ماده 113 قانون اجرای احکام مدنی). ذکر این نکته حائز اهمیت است که پس از بازداشت و‌ توقیف اموال و آماده بودن مزایده، دادورز اجرای احکام این اختیار را ندارد که زمان فروش را به تاخیر اندازد، چراکه بالاخص در اموال منقول، تاخیر مزایده منجر به کاهش ارزش آن می‌شود و هم‌چنین خسارت تاخیر تادیه در پرداخت محکوم‌به را نیز، اگر در حکم و اجرائیه تصریح شده باشد، افزایش داده و النهایه منجر به تاخیر دریافت محکوم‌به خواهد شد. فلذا وی مکلف است که زمان فروش را به گونه‌ای تعیین نماید که فاصله زمانی میان نشر آگهی و روز فروش کمتر از ده روز و بیشتر از یک ماه نباشد (به شرح مندرج در ماده 119 قانون اجرای احکام مدنی). شایان ذکر است که پس از تعیین موعد فروش و پیش از جلسه مزایده، ممکن است لازم شود که روز فروش تغییر داده شود در این‌صورت بموجب ماده 124 قانون اجرای احکام مدنی، مجدداً نشر آگهی صورت می‌گیرد. بنابراین از یک سو تغییر روز فروش در صورتی ممکن است که ضرورت داشته باشد و از سوی دیگر آنچه تغییر آن مجاز می‌باشد، روز فروش است و نه ساعت و یا محل فروش که از ابتدا تعیین و آگهی شده است. البته موعد جدید باید طوری تعیین شود که فاصله لازم میان روز انتشار آگهی بعدی و روز فروش رعایت شود. اگر محل فروش به تراضی طرفین تعیین نشده باشد و تعیین آن بر عهده مامور اجرا باشد، در فرضی که از سوی دولت یا شهرداری محلی برای فروش اموال منقول تعیین شده باشد، طبیعتاً فروش در آن محل انجام می‌گیرد لکن اگر محل‌هایی که‌ معین شده است متعدد باشند، علی‌القاعده فروش در محلی انجام می‌شود که برای منافع محکوم‌علیه ترجیح داده شده باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که تشخیص این امر با مدیر اجرا می‌باشد اما اگر از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش معین نشده باشد محل فروش را مدیر اجرا معین خواهد نمود. (وفق ماده 115 قانون اجرای احکام مدنی)

3) آگاه نمودن دادسرا جهت حضور نماینده دادستان

به دلالت ماده 125 قانون اجرای احکام مدنی، قبل از مزایده، مدیر اجرا باید دادسرای محل را از موعد و محل فروش آگاه کند تا نماینده دادسرا برای روز مزایده و شرکت در جلسه مزایده معرفی شود. انتشار و الصاق آگهی مزایده از سوی قسمت اجرا باید در یکی از روزنامه‌های محلی یک نوبت منتشر گردد. ناگفته نماند در مکان‌هایی که روزنامه نباشد، آگهی می‌بایست به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت‌مجلس قید گردد. (مستنبط از ماده 120 قانون اجرای احکام مدنی)

4) فراهم آوردن زمینه رویت اموال برای خریدار

داوطلب نشر آگهی مزایده و انجام اقدامات لازم پیش از اجرای آن می‌بایست به گونه‌ای انجام گیرد که هر فردی این امکان را داشته باشد که پنج روز پیش از روزی که برای فروش تعیین شده است، بتواند اموال آگهی شده را ملاحظه نماید. (به دلالت ماده 126 قانون اجرای احکام مدنی)

سزاوار توجه است که هم‌اکنون تمامی مزایده‌ها غیرحضوری است چراکه به موجب قانون بودجه سال 1402، قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف‌اند مزایده‌های شعب اجرای احکام دادگاه‌ها، دوایر اجرای ثبت و تصفیه امور ورشکستگی را از طریق سامانه تدارکات الکترونیکی دولت (ستاد) برگزار کنند.

مطلب مرتبط: قبول مال مورد مزایده از سوی محکوم‌له در واحد اجرای احکام مدنی

نکات مهم در خصوص اقدامات لازم پیش از برگزاری مزایده

1) نحوه آگهی فروش اموال غیرمنقول هم همانند اموال منقول می‌باشد مضاف بر آنکه این آگهی می‌بایست در محل وقوع ملک نیز الصاق شود. (وفق ماده 139 قانون اجرای احکام مدنی)

2) مندرجات آگهی فروش مال منقول عبارت است از: ذکر نوع و مشخصات مال منقول توقیف شده، روز، ساعت و محل فروش و درج قیمت پایه مزایده. (مستند به ماده 122 قانون اجرای احکام مدنی)

3) مندرجات آگهی فروش مال غیرمنقول اعم است از: نام و نام خانوادگی صاحب ملک، محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه ملک محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت و غیره است، تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا نه، تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره، تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می‌شود، تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند، قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود و ساعت و روز و محل مزایده. (مستند به ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی)