نحوه افراز ملک مشاع

چگونگی افراز ملک مشاع

افراز ملک به چه معناست؟

افراز یعنی تقسیم مال مشاع، زمانی که میان شرکا توافقی جهت تقسیم صورت نمی گیرد. (مال مشاع مالی است که بیش از یک مالک دارد)

مرجع رسیدگی به افراز در مرحله اول، اداره ثبت اسناد و املاک می باشد و در بعضی شرایط دادگاه عمومی صالح به رسیدگی می باشد.

نحوه رسیدگی به این ترتیب است که اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه پس از تعیین وقت، آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام می گیرد و پس از دریافت پاسخ استعلام، در جلسه رسیدگی، قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می نماید.

کارشناس پس از بررسی وضعیت ملک، نظر خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام می نماید.

در صورتی که ملک به نظر کارشناس، قابل افراز باشد، نظریه خود را در خصوص نحوه تقسیم و میزان سهم هر یک از شرکا، اعلام می دارد و در صورتی که مالکین مخالفتی با نظر کارشناس نداشته باشند، دادگاه بر مبنای سهام هر یک از آنان، حکم به افراز صادر می کند.

اما اگر مطابق با نظر کارشناس، ملک غیر قابل افراز باشد، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن، می دهد.

نکته مهم این است که کارشناس در هنگام تهیه نظریه کارشناسی، باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت نیز استفاده نماید تا از تعارض های احتمالی در محاسبات، جلوگیری بعمل آید.

خواهان دعوا (متقاضی افراز) یکی از شرکا است که دادخواست خود را بطرفیت سایر شرکا (خواندگان) تقدیم دادگاه می نماید.

اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح، اداره ثبت محل وقوع ملک است اما اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.

چگونگی صدور اجراییه

حکم افراز نیازی به صدور اجراییه ندارد و جنبه اعلامی دارد و متقاضی می بایست پس از صدور رأی، آن را به اداره ثبت محل وقوع ملک، تقدیم نماید تا پس از انحام مراحل اداری و پرداخت هزینه های لازم، پرونده برای متصدی املاک ارسال می گردد تا او بتواند مشخصات هر قطعه را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشاع را باطل کرده و سند جدید را صادر می نماید.

مطلب مرتبط: نحوه افراز و تفکیک ملک چگونه است؟

نکات مهم در ارتباط با دعوای افراز ملک

• در دعوای افراز حداقل باید دو نفر شریک وجود داشته باشند.
• افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین امکان پذیر است اما در دعوای تفکیک می بایست تمامی شرکا تقاضای تفکیک بنمایند.
• ملکی که بموجب حکم قطعی، غیرقابل افراز اعلام شود، با تقاضای هر یک از شرکا، توسط دادگاه (اجرای احکام مدنی) بفروش می رسد.
• اگر افراز ملک باعث شود که سهم یک یا چند نفر از مالکین از مالیت بیفتد، افراز ممنوع است حتی اگر شرکا تراضی کرده باشند.
• اگر ملک مشاع متعلق به وراث باشد باید گواهی انحصار وراثت نیز ضمیمه دادخواست گردد.
• کپی برابر با اصل سند مالکیت ملک نیز باید ضمیمه دادخواست گردد.
• تنها اشخاصی که مالک رسمی ملک هستند حق اعتراض نسبت به رأی اداره ثبت ‌اسناد و املاک مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک را دارند.
• دعوای افراز ملک مشاع دعوای غیرمالی محسوب می‌شود بنابراین رای صادره در خصوص آن، قابل فرجام خوهی نیست.
• وجود مستحدثات در ملک مشاع و عدم قلع و قمع تصرفات مفروزی، مانع از رسیدگی به درخواست افراز ملک نیست.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای افراز

ماده ی ۵۸۹ قانون مدنی

هر شریک المال می تواند، هر وقت بخواهد، تقاضای تقسیم مال مشترک را بکند. مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون، ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد، اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه ی آن واقع است.

واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز می کند.

تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده باشد، اقدام به افراز نخواهد شد.

 

ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض، ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم، مورد اعتراض می باشد.

دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی، صادر خواهد کرد. حکم دادگاه شهرستان، قابل شکایت فرجامی است.

 

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع

ملکی که به موجب تصمیم قطعی، غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان، فروخته می شود.

 

ماده ی ۵ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

مسئول واحد ثبتی، پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه ی صورت مجلس تنظیمی و نقشه ی افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه ی افراز، اعلام می کند.

 

ماده ی ۶ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه ی یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه ی افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه ی شرکا ابلاغ می شود.

تا چنان چه اعتراضی داشته باشند، وفق مقررات ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک، تسلیم کنند.

طریقه ی ابلاغ، مطابق با مقررات ابلاغ در آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی، لازم الاجرا می باشد.

 

ماده ی ۷ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان، تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

 

ماده ی ۸ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

اجرای حکم قطعی افراز، تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

 

ماده ی ۹ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می کند.

 

ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی

در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند، حاضر و رشید باشند، به هر نحوی که بخواهند، می توانند ترکه را ما بین خود تقسیم کنند.

لیکن اگر ما بین آنها محجور یا غایب باشد، تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.

 

ماده ی ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاهها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه ی اراضی واقع در محدوده ی شهرها و حریم آنها اقدام کنند و شهرداریها مکلفند، براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ی ارسالی از ناحیه ی دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر و نظریه ی کتبی را ضمن اعاده ی نقشه به مرجع ارسال کننده، اعلام دارند.

در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک، راساً اقدام خواهند کرد.

 

ماده ی ۶ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند، اداره ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک، طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک کند و در مورد افراز دادگاهها مکلفند، طبق تفکیک شهرداری اقدام کنند.

هرگاه ظرف مدت چهار ماه، نقشه ی تفکیکی شهرداری، حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود، ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز، رأسا اقدام خواهند کرد.

 

بند ۳۷۸ مجموعه ی بخش نامه های ثبتی

واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز، ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی و سند مالکیت، حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیم صورت مجلس، تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت می کنند.

اخیراً مشاهده شده است که بعضی از واحدها با قبول تطبیق مفاد حکم با محدوده ی ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت کرده اند و نتیجتاً قسمتی از مورد سند مالکیت صادره، خارج از محدوده ی ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی، تجاوز شده است.

لذا خاطر نشان می کند در موقع اجرای احکام قطعی افراز، دادگاه ها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه ی کارشناس که ملاک حکم افراز بوده است، به دقت با وضع محل و محدوده ی سند مالکیت، تطبیق و پس از اطمینان به این که کلیه ی قطعات مورد حکم، داخل محدوده ی ثبتی و یا سند مالکیت است، مبادرت به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی شود.

 

رأی وحدت رویه شماره ی ۵۹/۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۲/۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقود الاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی، مقرر داشته است که در تقسیم ترکه اگر بین وراث، محجور یا غایب باشد، تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل آید و با توجه به ماده ی ۳۳۶ همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز جاری خواهد بود و نظر به این که ماده ی اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و بر طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده، على الاصول ناسخ ماده ی ۳۱۳ قانون امور حسبی که قانون خاص است، نمی باشد.

نظر شعبه ی پنجم دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقود الاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است، صحیح و مطابق با موازین قانونی است.

این رأی بر طبق ماده ی واحده ی قانون وحدت رویه، مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

مطابق اطلاق ماده ی ۳۰۰ قانون امور حسبی و رأی وحدت رویه ی شماره ۷۱۹-۹۰/۲/۲۰ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور، تقسیم و افراز ماترک ولو منحصر به غیر منقولی باشد که عملیات قبلی آن خاتمه یافته است، مطلقاً از صلاحیت اداره ی ثبت اسناد و املاک، خارج و در صلاحیت محاکم دادگستری است.

لذا قرار صادر شده به علت مغایرت با قوانین موضوعه، قابل تأیید نیست. مستند به مراتب یاد شده و ماده ی ۲۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض آن پرونده برای اقدام قانونی، اعاده میشود.

 

رأی شماره ی ۲۷۲ مورخ ۸۸/۲/۳۰ شعبه ی ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رابطه با املاک محجورین و غایب مفقود الاثر بوده است.

در حالی که در دادخواست بدوی، تجدید نظر خوانده را مجهول المکان معرفی نموده که هر کدام اقتضای خاص خود را دارد و خارج از شمول رأی وحدت رویه ی موصوف می باشد.

 

رأی شماره ی ۹۳۷ مورخ ۸۴/۱۰/۱۴ شعبه ی ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورت وجود غایب بین مالکان مشاعی، افراز ملک از صلاحیت واحد ثبتی محل، خارج است و در صورت تقدیم دادخواست باید امین غایب و سایر مالکان مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند.

 

رأی شماره ۱۳۴۴ مورخ ۸۴/۹/۳۰ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین مستأجرین عین مستأجره، موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.

 

رأی شماره ی ۳۶۶ مورخ ۸۲/۵/۲۱ شعبه ی ۵ دادگاه عمومی و حقوقی شهرری

خواهان مدعی شده است، سه دانگ ملک مذکور را از برادر خوانده به صورت مبایعه نامه ی عادی خریداری کرده است و خواهان، مالک رسمی سه دانگ مورد ادعا نیست و مطابق مقررات قانون، بالاخص ماده ی ۴۸ قانون ثبت، سند ادعایی خواهان تا زمانی که مطابق مقررات قانونی به ثبت نرسیده باشد، در محاکم پذیرفته نمی شود.

 

نظریه ی مشورتی مورخ ۱۳۵۳/۱۱/۳۰ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه قسمتی از ملک به نحو اشاعه به ثبت رسیده و قسمت دیگر آن مجهول المالک باشد، اشکالی ندارد که سهم مالکین مشاع، مفروز شود و آن قسمت از ملک که مجهول المالک است، به حال خود باقی می ماند.

 

نظریه ی مشورتی مورخ ۱۳۴۴/۱۱/۱۰ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

متقاضی افراز باید دلایلی که حاکی از سهم مالکانه ی او در ملک مورد درخواست افراز باشد، ضمیمه ی دادخواست کند. دلایل مزبور در مورد املاک ثبت شده، رونوشت سند مالکیت سهم مشاع از ملک یا سند رسمی خریداری ملک، خواهد بود و اگر ملک مورد تقاضای افراز هم به ثبت نرسیده باشد، رسیدگی به درخواست افراز مشکلی ندارد و استشهاد نامه با تصرفات مالکانه ی متقاضی افراز با رعایت ماده ی ۳۵ قانون مدنی برای رسیدگی به درخواست افراز، کافی است.

بدیهی است، اگر راجع به اصل ملک، دعوای اعتراض بر ثبت مطرح باشد، رسیدگی به درخواست افراز، موکول به تعیین تکلیف دعوای اعتراض بر ثبت است.

 

نظریه ی شماره ی ۷۱۶۵۶۱ مورخ ۱۳۸۵/۸/۳۰

نداشتن سند مالکیت، مانع از افراز املاک مشاع نیست و مالکیت مشاعی به هر ترتیبی که احراز شود، برای درخواست افراز کفایت می کند. به علاوه ملکی که غیر قابل افراز تشخیص شود، به دستور دادگاه فروخته می شود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.