مشاورین املاک در ازای پولی که می گیرند چه کاری انجام می دهند؟

آشنایی با پاره ای از وظایف مشاورین املاک

گاهی اوقات ممکن است این سوال میان عامه مردم بوجود بیاید که وظایف مشاورین املاک چیست؟ آیا صرفا وظایف آنان معطوف به تنظیم مبایعه نامه خرید یا فروش املاک، تنظیم اجاره نامه و گرفتن حق کمیسیون است؟ آیا آنان وظایف دیگری نیز دارند؟

در پاسخ به این سوال میتوان اینگونه بیان نمود که وظایف مشاورین املاک صرفا محدود به موارد فوق الذکر نمی باشد. یکی از مسائل مهمی که در ابتدای امر می بایست به آن توجه نمود این است که جهت انجام هرگونه امری اعم از خرید، فروش، رهن، اجاره و ... حتما به مشاور املاکی مراجعه نمایید که در زمره مشاورین املاک معتبر و حرفه ای باشد تا جهت انجام معامله خود، آسوده خاطر گردید.

بیشتر بخوانید: هر آنچه لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید

وظایف مشاورین املاک

در وهله اول میتوان اینگونه بیان نمود که اولین وظیفه هر مشاور املاکی، ارائه یک مشاوره آگاهانه و صادقانه و همچنین ثبت آگهی ملک در بین آگهی های خرید یا فروش املاک می باشد. مدیر یا مشاور املاک موظف است که به درستی و با صداقت کامل با توجه به بودجه مراجعه کننده، او را در امر خرید، فروش و ... راهنمایی نماید.

دومین وظیفه مشاور املاک، قیمت گذاری دقیق ملک می باشد. او موظف است به همراه مالک ملک (فروشنده) قیمت ملک را به صورت کاملا منصفانه، منطقی و دقیق، کارشناسی نموده تا ملک با قیمت صحیح و واقعی، فروش رفته یا به اجاره داده شود. مشاور املاک میتواند بعد از آنکه قیمت دقیق ملک مشخص گردید، آگهی آن را ثبت نماید. هم چنین مشاور املاک می بایست که ملک را بررسی کامل نموده تا اگر ملک موصوف دارای هرگونه مشکل می باشد آن را به اطلاع مالک ملک برساند تا از آن مشکل، رفع اثر گردد.

یکی از وظایف اصلی هر مشاور املاکی، انعقاد معامله یا قرارداد می باشد. به این معنی که در هر موردی می بایست خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر را با شرایط و قیمت پیشنهاد گردیده از سوی هر دو طرف، راضی نموده تا معامله منعقد گردد. انجام مذاکرات لازم با هر دو طرف معامله و راضی نمودن آنان و هم چنین هماهنگی جهت بازدید از ملک، از وظایف دیگر مشاورین املاک می باشد.

وظیفه دیگر مشاورین املاک که می بایست بدرستی انجام گیرد، ثبت و تنظیم دقیق قرارداد خرید و فروش و یا رهن و اجاره است که می بایست در آن مشخصات طرفین، مبلغ دقیق قرارداد، نحوه پرداخت ثمن معامله یا اجاره بها، شرایط فسخ قرارداد از سوی هر یک از طرفین، مشخص نمودن وضعیت وام و ضمانت های ملک، دریافت کد رهگیری، ثبت دقیق جزئیات ملک و ... می باشد که لازم است با دقت کافی و در کمال صحت و درستی انجام پذیرد. در انتهای انجام معامله نیز می بایست امضای طرفین و شهود در مبایعه نامه اخذ و چک ها رد و بدل گردد.

گاهی اوقات نیز ممکن است میان طرفین معامله اعم از خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر اختلافاتی ایجاد گردد که مشاور املاک در مقام داور مرضی الطرفین میتواند اختلافات آنان را حل و فصل نماید.

بیشتر بخوانید: انتقال مالکیت ملک به چند روش صورت می گیرد؟

مستندات قانونی مرتبط با وظایف مشاورین املاک

صورتجلسه نشست قضائی استان قم/ شهر قم مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۹

هرگاه متعاملین با اعتماد به دلال بنگاه معاملات املاک، ملکی را مورد معامله قرار دهند و سپس مشتری متوجه شود که ملک را گرانتر از قیمت واقعی خریده است، می‌تواند برای جبران خسارت وارده به دلال رجوع کند؟

نظر هیئت عالی

مسئله دو صورت دارد: اگر دلال نقشی در ارزش گذاری مورد معامله و تشویق طرفین به انجام معامله با قیمت خاصی نداشته باشد و صرفاً واسطه در معرفی مورد معامله باشد اما در میزان قیمت و ارزش مبیع نقشی ایفا نکند ضامن خسارت مذکور در سؤال نیست و مورد از شمول ماده 335 و 337 خارج است و هرگاه معامله ای بین طرفین با قصد و اختیار واقع شده باشد و شخص ثالث تأثیری در این معامله نداشته باشد و یک طرف مغبون شده باشد، در صورتی که خیار غبن را اسقاط نکرده باشد به موجب ماده 444 قانون مدنی مغبون می‌تواند اقدام کند اما اگر در تحقق این معامله، شخص ثالث واسطه و دلال بوده است ضامن و عدم ضمان دلال تابع مقررات دلالی مواد 335 و 337 قانون تجارت است. بنابراین چنانچه دلال (بنگاه دار) در تحقق این معامله تقصیر داشته باشد و مشتری به خاطر اعتماد به دلال اقدام به خرید کند در اینصورت طبق مواد 345 و 344 قانون تجارت دلال ضامن جبران خسارت است و اگر دلال تقصیر نداشته باشد و صرفاً مورد معامله را به طرفین معرفی اما نقشی در ارزش‌گذاری و قیمت مورد معامله نداشته است، ضامن نیست.

نظر اکثریت

طبق ماده 335 قانون تجارت اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع ‌به وکالت است. به موجب ماده 337 همان قانون دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجع به معاملات مطلع سازد. او در مقابل هر یک از طرفین، مسئول تقلب و تقصیرات خود است. بنابراین، هرگاه دلال معاملات املاک با علم و آگاهی از قیمت واقعی ملک از اعتماد طرفین سوء استفاده کند و ملک را به قیمت بیشتر از ارزش واقعی وانمود کند و مشتری نیز با اعتماد بـه گفته او معامله کند می‌تواند برای جبران خسارات خود به دلال رجوع کند.

ماده ۳۳۵ قانون تجارت

دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند. ‌اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است.

ماده ۳۳۷ قانون تجارت

دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجعه به معامله مطلع سازد ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی از طرفین بکند - دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود می‌باشد.

بیشتر بخوانید: خرید ملک توسط اتباع خارجی

ماده ۳۳۹ قانون تجارت

دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معاملات به او داده شده مگر اینکه ثابت نماید که ضایع یا تلف شدن اشیاء یا اسناد مزبوره مربوط به شخص او نبوده است.

ماده ۳۴۲ قانون تجارت

هرگاه معامله به توسط دلال واقع و نوشتجات و اسنادی راجع به آن معامله بین طرفین به توسط او رد و بدل شود در صورتی که امضاها راجع به اشخاصی باشد که به توسط او معامله را کرده‌اند دلال ضامن صحت و اعتبار امضاهای نوشتجات و اسناد مزبور است.