الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک چگونه انجام می گیرد؟

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

تا پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان تعریف دقیقی از قرارداد پیش فروش وجد نداشت و بین حقوقدانان در خصوص تعریف پیش فروش و ماهیت حقوقی آن اختلاف نظر وجود داشت. ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش را چنین تعریف می کند: «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.»

بر اساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود (مستند به ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12-10-1389). گرچه این الزام، نص قانون است ولی متاسفانه در برخی از شهرهای کشور اجرا نمی شود. چنانچه پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، شخص پیش خریدار بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

مطلب مرتبط: مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک

مدارک مورد نیاز برای ثبت رسمی قرارداد پیش فروش

مستند به ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان، جهت تنظیم سند ثبت رسمی قرارداد پیش فروش، مدارک زیر مورد نیاز است:

1. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3. بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
4. تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

چنانچه ملکی که با قرارداد عادی، پیش فروش شده باشد، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی مستقل نداشته باشد، باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

یکی از مواردی که در تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، جزء ملزومات به شمار می رود تاییدیه مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان تقدیم دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خواهان شخصی است که ملک را پیش خرید کرده است و باید دعوی را بر علیه شخص پیش فروشنده مطرح نماید. چنانچه پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و بین او و مالک، قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، پیش خریدار ضمن دادخواست باید مالک رسمی ملک را نیز به عنوان احدی از خواندگان در دادخواست مطرح نماید.

اگرچه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان، کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است، لذا در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش عادی بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است. توجه به این نکته لازم است که به جهت عدم صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد از سوی شهرداری در برخی از شهرها، هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی در آن شهرها وجود ندارد.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجرائیه از پیش فروشنده، می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده، سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

نکات کلیدی در ارتباط با دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

• برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست. (ماده 5 قانون پیش فروش ساختمان)
• سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
• هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض و سوء استفاده های احتمالی است.
• در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و می توان شخص مستنکف و متخلف را از طریق اجرای ثبت به ایفای تعهد، الزام کرد. به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.
• دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود؛ اما چنانچه عملیات ساختمانی و عمرانی به پایان رسیده است، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقی تر است.
• برای طرح این دعوی، بایستی مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره، قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.
• اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند. پیش خریدار می تواند، اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازات هایی برای پیش فروش، بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان، پیش بینی شده است.
• همانطور که بیان شد عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده، جرم محسوب می شود؛ اما این موضوع به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار دارد.
• قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده 10 قانون مدنی قابل اجرا است.

بیشتر بخوانید: الزام به ایفای تعهد به چه معناست؟

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

1. سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2. مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

1. ‌اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2. پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4. ‌مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
5. ‌بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6. ‌شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7. ‌زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8. ‌تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9. ‌تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10. ‌معرفی داوران
11. ‌احکام مذکور در مواد (‌۶)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١۴)، (‌١۶) و (‌٢٠) این قانون

ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان

تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1. ‌سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2. ‌پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3. ‌بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
4. تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد.

ماده 5 قانون پیش فروش ساختمان

تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می گیرد.

ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان

کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده 21 قانون پیش فروش ساختمان

پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌۱۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (‌۱۰۰/۰۰۰۰/۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

جزای نقدی مندرج در این ماده به موجب مصوبه مورخ ۱۳۹۹/۱۲/۲۵ هیات وزیران به شصت میلیون (۶۰.۰۰۰.۰۰۰) تا صد و بیست میلیون (۱۲۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال تعدیل شد.

ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان

شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود.

ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان

آیین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب، توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.