نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه است؟
الزام به تنظیم سند رسمی
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
بنابر مندرجات قانونی موجود، زمانی که عقد یا قراردادی اعم از بیع، صلح، هبه و ... میان طرفین تنظیم می‌گردد، هر یک از طرفین قرارداد در مقابل دیگری، متعهد به انجام وظایفی می‌گردند. علی‌القاعده در عقد بیع، مهم‌ترین تعهد فروشنده، تحویل مبیع به خریدار و انتقال سند رسمی بنام وی و مهم‌ترین تعهد خریدار، پرداخت تمامی ثمن معامله می‌باشد. فلذا یکی از تعهدات فروشنده، انتقال سند رسمی ملک بنام خریدار است. در شرایطی که فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی ملک اقدام ننماید، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح، دعوایی را تحت عنوان خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی» بطرفیت فروشنده مطرح نماید. بطور معمول طرفین در زمان تنظیم قرارداد، زمان و موعد مشخصی را برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش‌بینی می‌نمایند، در صورتی که در این زمان، فروشنده جهت انتقال سند رسمی بنام خریدار در دفتر اسناد رسمی حاضر نگردد، دعوای پیش‌گفته توسط خریدار مطرح می‌گردد. لازم به توضیح است که حتی اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات (مستنبط از ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک) خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پرداخته شود.
بیشتر بخوانید: نحوه الزام وراث به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده دعوا شخصی می‌باشد که ملک را طی مبایعه‌نامه به خواهان فروخته است (فروشنده). بعضاً مشاهده می‌گردد که فروشنده، مالک رسمی ملک نمی‌باشد (=در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد) در این‌صورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قید گردد، در غیر این‌صورت مستند به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوا با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد گردید. همچنین دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 و رای وحدت رویه شماره 865 مورخ 1404/04/31 هیات عمومی دیوان عالی کشور، حسب مورد دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح محل وقوع ملک می‌باشد. شایان ذکر است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است که می‌بایست هزینه دادرسی آن وفق ارزش منطقه‌ای ملک موضوع ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم پرداخت گردد.
سزاوار توجه است که مستند به ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۰۳-۰۴-۱۴۰۳ ظرف یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی تمامی اعمال حقوقی اعم از عقد یا ایقاع در خصوص انتقال مالکیت عین یا منافع ملک و یا انتقال حق انتفاع یا حق ارتفاق و ... می‌بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد (در خصوص اسناد مالکیت سبز رنگ) در صورت عدم انجام این تکلیف قانونی، جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری و دعوای حقوقی دیگری مانند الزام به تنظیم سند رسمی و ... از سوی طرفین در محاکم قابلیت استماع ندارد. علی‌ایحال ماده فوق، ناظر به معاملاتی است که پس از راه‌اندازی سامانه و انقضای مهلت قانونی منعقد می‌گردند که می‌بایست ابتدا در سامانه ثبت شوند. بنابراین عقد بیع اموال غیرمنقول از یک عقد رضایی به یک عقد تشریفاتی تبدیل گردیده به‌طوری که ثبت قرارداد، شرط صحت و اعتبار قرارداد است و ثبت نشدن آن مساوی با بی‌اعتباری قرارداد می‌باشد.
مساله مهم دیگری که در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌بایست بدان اشاره گردد آن است که جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی لازم است که اولاً رابطه قراردادی میان طرفین وجود داشته باشد؛ ثانیاً خوانده دعوا مالک رسمی ملک بوده و از انجام تعهد خویش ظرف مهلت مقرر خودداری نموده باشد؛ ثالثاً پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌بایست پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی اخذ شده باشد (در صورت عدم اخذ، این دو خواسته باید توأمان با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در دادخواست مطرح شوند)؛ رابعاً ملک در رهن و در بازداشت نباشد اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند منتج به صدور قرار عدم استماع دعوا می‌گردد. (مستنبط از مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی و ماده 348 قانون مدنی)، لکن مستند به رای وحدت رویه شماره 832 مورخ 1402/03/30 هیات عمومی دیوان عالی کشور در صورت در رهن بودن مال غیرمنقول، امکان الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن امکان‌پذیر است و این امر منافاتی با حقوق مرتهن (رهن‌گیرنده) و ماده 793 قانون مدنی ندارد.
لازم به توضیح است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و دعوای اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و پایان‌کار، دو دعوای مستقل نمی‌باشند بلکه خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای اصلی و خواسته‌های اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و اخذ پایان‌کار مقدمه واجب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشند که در دعاوی پیش‌خرید یا موارد مشابه می‌بایست همزمان مطرح گردند.
مطلب مرتبط: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ شرایط رسیدگی به آن کدام است؟
نکات مهم در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
1) در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت بر علیه مالک رسمی ملک صادر می‌گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد، مسئول خواهد بود. نکته مهم دیگر آنکه چنانچه مالک رسمی ملک پس از امضای مبایعه‌نامه، ملک را در رهن قرار داده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته‌هایی تحت عنوان ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.
مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای ابطال سند رهنی چگونه است؟
2) پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی و قطعیت آن، بنابه تقاضای محکوم‌له، اجراییه توسط دادگاه صادرکننده رای بدوی، صادر می‌شود و دادگاه ابتدا به محکوم‌علیه (خوانده دعوا= مالک رسمی ملک) ابلاغ ارسال می‌نماید که ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ، جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و سند ملک را به خریدار منتقل نماید. لکن چنانچه مالک رسمی در مهلت مقرر اقدام به انجام این امر ننماید، پرونده به واحد اجرای احکام ارسال و نماینده دادگاه به‌جای محکوم‌علیه در دفترخانه حاضر و ملک را بنام خریدار منتقل می‌نماید (انتقال اجرایی).
3) در فرضی که نسبت به ملک موضوع دعوا، معاملات متعددی صورت پذیرفته باشد، اگرچه خریدار می‌بایست الزام فردی را جهت تنظیم سند رسمی بخواهد که نام او در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده است لکن لازم است ایادی قبلی یا حداقل ید قبلی خود را طرف دعوا قرار دهد تا دادخواست وی ایراد شکلی نداشته باشد (عده‌ای از قضات معتقدند که تمامی ایادی می‌بایست طرف دعوا قرار گیرند.). در ارتباط با خواندگان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9509970224000220 مورخه 22-03-1395 بیان داشته است:
«در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک، در صورت وجود ایادی ماقبل و در رهن بودن مال موضوع دعوی، باید دعوی به طرفیت تمامی منتقل‌الیهم و مرتهن، اقامه شود؛ در غیر این‌صورت با قرار رد دعوی مواجه می‌شود.»
4) در صورتی که خواهان دعوا مدعی باشد که ملک موضوع دعوا را طی یک قرارداد شفاهی خریداری نموده است می‌بایست پیش از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن، خواسته اعلام و تایید وقوع عقد بیع را نیز مطرح نماید.
مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع
5) چنانچه در قرارداد فروش ملک، زمان مشخصی جهت تنظیم سند رسمی تعیین نگردیده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال است. در این حالت توصیه می‌شود که در ابتدا خریدار با ارسال اظهارنامه از مالک رسمی بخواهد که سند ملک را به نام او منتقل نماید. خواهان می‌تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی‌کننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی بعنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت رای، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می‌شود.
سزاوار توجه است بر اساس تبصره یک ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، در خصوص اموال غیرمنقول تا زمانی که فسخ، پس از صدور حکم قطعی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسیده باشد، چنانچه خریدار در این فاصله ملک را به شخص ثالث منتقل نماید، حتی اگر انتقال پس از صدور حکم قطعی نیز صورت گرفته باشد (قبل از ثبت فسخ)، انتقال صحیح محسوب شده و ملک تلف حکمی تلقی می‌شود؛ بنابراین، ذوالخیار باید قیمت روز ملک را مطالبه نماید و امکان مطالبه عین ملک را نخواهد داشت. لذا طبق قانون مذکور اثر فسخ بر خلاف گذشته از زمان ارسال اظهارنامه (اعلام اراده) نیست و از زمان ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. در این موارد اخذ دستور موقت بسیار حائز اهمیت است بنابراین به فروشندگان توصیه می‌گردد همزمان با طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله حتماً درخواست صدور دستور موقت جهت جلوگیری از نقل و انتقال ملک را نیز از دادگاه بخواهند تا خریدار فرصت انتقال ملک را به اشخاص دیگر نداشته باشد.
6) دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی است و نسبت به املاک ثبت نشده، خریدار باید دادخواست اثبات مالکیت را مطرح نماید.
7) در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اولین اقدام دادگاه رسیدگی‌کننده، اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می‌باشد. چنانچه نام مالک ملک بعنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن (به جز مواردی که خریدار خواهان تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن است) و یا بازداشت باشد، دادگاه وارد رسیدگی نشده و دعوا را با قرار عدم استماع رد می‌نماید. نکته دیگر آنکه اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث او مطرح گردد. در دادخواست الزام به تنظیم سند، باید مشخصات ملک بصورت دقیق اعم از پلاک ثبتی، آدرس و ... قید گردد.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
