نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

وقتی که کسی ملکی را از فرد دیگری خریداری می نماید، میتواند پس از تنظیم قرارداد، الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد. اگر چه در بعضی از قراردادها، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه پیش بینی شده است، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم دادگاه نمود. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته است. اما گاهی ممکن است که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یعنی در اداره ثبت اسناد رسمی، مالک ملک، شخص دیگری باشد در اینصورت علاوه بر فروشنده، نام مالک رسمی هم باید به عنوان خوانده در دادخواست قید گردد. کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

مطلب مرتبط: خسارت عدم تنظیم سند رسمی

نحوه صدور اجرائیه

پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی صادر و قطعی گردید، اجرائیه صادر می شود و دادگاه ابتدا به خوانده دعوا (مالک رسمی ملک) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به خریدار منتقل نماید. اگر مالک رسمی در مهلت مقرر در دفترخانه حاضر نگردد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را بنام خریدار منتقل می کند.

مطلب مرتبط: شرایط حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی

نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند

1. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت بر علیه مالک رسمی ملک صادر می گردد و اگر فردی غیر از مالک رسمی ملک، متعهد به تنظیم سند رسمی ملک شده باشد، آن شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد، مسئول خواهد بود.
2. اگر ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی قبل از فروش ملک باشد در اینصورت باید ابتدا ملک از رهن خارج شود و سپس الزام به تنظیم سند صورت بگیرد.
3. اگر مقدمات صدور سند مثل پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در هنگام ارائه دادخواست آماده نباشد، بهتر است که علاوه بر الزام خوانده بر تنظیم سند، الزام او نسبت به سایر تعهدات نیز از دادگاه خواسته شود.
4. اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رد خواهد شد.
5. اگر مالک رسمی ملک بعد از امضای مبایعه نامه، ملک را در رهن قرار داده باشد، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را تقدیم دادگاه نماید.
6. خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی، درخواست دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را از دادگاه رسیدگی کننده بخواهد. صدور دستور موقت مستلزم پرداخت مبلغی معمولاً ١٠ درصد ارزش ملک بعنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت رای، خسارت احتمالی به خواهان برگردانده می شود.
7. در صورتی که بعد از صدور رأی به الزام به تنظیم سند توسط دادگاه، به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ نماید.
8. اگر در قرارداد فروش ملک، زمان مشخصی برای تنظیم سند رسمی تعیین نگردیده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال است. در این حالت بهتر است که در ابتدا خریدار با ارسال اظهارنامه از مالک رسمی بخواهد که سند ملک را به نام او منتقل نماید.
9. اگر خریدار به هر دلیلی مبایعه نامه خرید ملک را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید.
10. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی فقط نسبت به املاک ثبت شده قابل رسیدگی است و نسبت به املاک ثبت نشده ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را مطرح نمود.
11. محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثَمَن (پول) از سوی خریدار نیست.
12. در دعوای الزام به تنظیم سند، اولین اقدام دادگاه رسیدگی کننده، اخذ استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می باشد و اگر نام مالک ملک بعنوان خوانده در دادخواست قید نشده باشد و یا ملک در رهن و یا بازداشت باشد، دادگاه وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید.
13. اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت وراث او مطرح گردد.
14. در دادخواست الزام به تنظیم سند، باید مشخصات ملک بصورت دقیق اعم از پلاک ثبتی، آدرس و ... قید گردد.
15. دعوای الزام به تحویل مبیع غیرمنقول، قبل از تنظیم سند رسمی به نام خواهان و بدون تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.
16. وجود مشکلات ثبتی و موانع برای اخذ پایان کار عذر موجه جهت رفع مسئولیت نسبت به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد محسوب نمی گردد لذا ضمن الزام به تنظیم سند رسمی، حکم به پرداخت خسارت تأخیر انجام تعهد می شود.
17. اگر خواسته ی اولیه خواهان، الزام به تنظیم سند رسمی باشد و در خلال رسیدگی مشخص شود که ملک توسط طلبکاران بازداشت شده است، امکان افزایش خواسته الزام خوانده به رفع موانع تنظیم سند رسمی به خواسته اولیه وجود دارد.
18. دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و تهیه صورت مجلس تفکیکی و پایان کار، دو دعوی مستقل نیستند؛ بلکه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوی اصلی و دعوی اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار مقدمه آن است که هر دو دعوی باید با هم طرح شود؛ چون اگر دعوی مقدمه ای بدون طرح دعوی اصلی مطرح شود، ممکن است بعدها دادگاه نتواند آن را با دعوی اصلی یعنی تنظیم سند رسمی جمع نماید. بنابراین دعوی مقدمه ای به تنهایی مورد پذیرش واقع نمی شود.
19. در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرف مرهونه بودن ملک مانع تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی نبوده و بر مبنی قاعده وجوب مقدمه واجب، فک رهن از تکالیف مقدماتی بایع نسبت به تنظیم سند رسمی است.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تنظیم سند

ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد، حاصل می شود، ملزم هستند.

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است. مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه ی مخارج آن، محکوم کند.

رویه و نظریات قضایی

رای وحدت رویه ی شماره ی ۵۵۱ – ۱۳۶۹/۱۲/۲۱ دیوان عالی کشور

ماده ی ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب تیر ماه ۱۳۶۵ و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه ی مراجعه متقاضی سند را به هیاتهای مقرر در این قانون داده است، صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاههای دادگستری اقامه می شود، باید مورد رسیدگی قرار گیرد و آرای صادره از شعب ششم و پانزدهم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، صحیح تشخیص میشود.

این رای بر طبق ماده ی واحدهای قانون وحدت رویه ی قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره ی ۶۲۱ مورخ ۷۲/۱۰/۴ شعبه ی ۲۵ دیوان عالی کشور

صلح نامه، حسب مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا آثار قانونی بر آن بار گردد.

رای شماره ی ۱۳۴۰ مورخ ۹۱/۱۱/۱۵ شعبه ی ۵۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تا زمانی که ملکی در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن پذیرفته نمی شود.

رای شماره ی ۱۰۲۰ مورخ ۹۱/۸/۱۴ شعبه ی ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر خواهان از جانب خوانده، وکالت نامه ای داشته باشد که بتواند بر اساس آن مقدمات تنظیم سند رسمی ملک به نام خود را تهیه کند و ملک را به خود یا دیگری انتقال دهد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وی مسموع نیست و قرار رد دعوی صادر می شود.

رای شماره ی ۵۷۵ مورخ ۹۱/۶/۱۲ شعبه ی ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید علاوه بر متعهد، افرادی که ملک به نفع آنها بازداشت شده است نیز خوانده قرار بگیرند. در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.

رای شماره ی ۷۴۵ مورخ ۹۱/۶/۱۲ شعبه ی ۳۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مطالبه ی خسارت ناشی از تأخیر در تنظیم سند رسمی، در صورتی امکان پذیر است که خواهان، گواهی عدم حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی را ارائه دهد.

رای شماره ی ۶۸۴ مورخ ۹۱/۶/۲۶ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر فروشنده پس از بیع، بخشی از مورد معامله را رسماً به ثالث منتقل کند، خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا باید علاوه بر فروشنده، منتقل الیه ی جزیی را نیز طرف دعوی قرار دهد یا این که خواسته ی خود را به میزان بخش منتقل شده، کاهش دهد.

رای شماره ی ۷۶۴ مورخ ۹۱/۶/۲۶ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در رهن قرار دارد، به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به عنوان یکی از موارد خواسته، الزام به فک رهن نیز طرح شود.

رای شماره ی ۱۳۰۸ مورخ ۱۳۹۰/۱۰/۲۸ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

ملک موضوع دعوی، برابر رأی قاضی کمیسیون ماده ی واحده، موضوع ماده ی ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع ملی، اعلام شده است و با وجود این مانع، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، مشروعیت قانونی ندارد.

رای شماره ی ۱۶۳۹ کلاسه ۱۷۱۷ شعبه ی ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

با توجه به مقررات مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در ثبت اسناد راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به املاک که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد، برای انتقال دهنده تکلیف و برای انتقال گیرنده، حق می باشد که در ماده ی ۴۵ آیین نامه ی اجرایی قانون زمین شهری، مصوب سال ۱۳۶۷ و تبصره ی ۲ ماده ی ۲ آیین نامه ی اجرای قانون زمین شهری، مصوب ۱۳۷۱ برای این حق و تکلیف، ترتیبی را مقرر کرده است که در مانحن فیه شرایط مقرر که همان اجرای طرح منطبق با مجوز صادره و اخذ گواهی پایان کار ساختمانی محقق نشده تا استحقاق خواهان در تنظیم سند رسمی انتقال، ثابت باشد.

رای شماره ی ۵۲ کلاسه ی ۸۹۱۴۷۹ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تا زمانی که وضعیت بازداشت پلاک ثبتی معلوم و مشخص نشود، نمی توان در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، اتخاذ تصمیم کرد.

رای شماره ی ۸۴۲ مورخ ۹۱/۷/۴ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

به جز دعوی تنفیذ وصیت نامه ی عادی، دعوی تنفیذ سایر اسناد عادی محکوم به رد است.

رای شماره ی ۷۹۹ مورخ ۹۱/۷/۲۵ شعبه ی ۱۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوی تنفیذ سند عادی، غیر ترافعی است و قانون، مرجع دیگری را جهت تنفیذ قراردادها و مبایعه نامه، تحت شرایط خاصی در نظر گرفته است. در هر حال محاکم، مرجع تنفیذ قراردادها نیستند و لذا این دعوی مسموع نیست.

نظریه ی شماره ی ۷/۵۹۷۶ مورخ ۱۳۸۶/۹/۱۱ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه ی شماره ی ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، راهن نمی تواند در رهن تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد. مگر به اذن مرتهن. بنابراین در صورتی که مرتهن با فروش مال مرهون موافقت کرده باشد، یا فروش مال مرهون با حفظ حقوق مرتهن، انجام شده باشد و فروشنده تعهد به تنظیم سند رسمی کرده باشد، الزام وی به تنظیم سند رسمی بلامانع است.

اما اگر مرتهن با انتقال مال مرهون موافقت نکرده یا عدم موافقت خود را با انتقال مال مذکور، اعلام نکرده باشد و به تشخیص دادگاه، الزام فروشنده به تنظیم با حفظ حقوق مرتهن منافات داشته و مستلزم فک رهن از مال مرهون باشد، دادگاه باید ضمن الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی او را به فک رهن از مال موضوع معامله نیز محکوم کند. بدیهی است، در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، صادر شده باشد، دادگاه باید شیوه ی اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد، مشخص کند. اعم از این که با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی از مال مرهون، فک رهن به عمل آید.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۲۸۷۴ مورخ ۶۲/۶/۱۹ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی پس از قطعیت و قبل از رسیدگی فرجامی، قابل اجراست و تبصره ی ذیل ماده ی ۲۲ قانون ثبت، شامل آن نیست.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۵۶۲ مورخ ۱۳۶۱/۴/۲۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

هرگاه شخصی، تعهد به انجام اموری کند که انجام آن امر قانون ممنوع باشد چنین تعهدی باطل است و نمی توان از دادگاه، الزام متعهد را به انجام تعهد مطالبه کرد. در فرض تعهد به انتقال زمین مزروعی یا شهری، با وجود منع قانونی و انتقال مورد تعهد، اساساً متعهد نمی توانسته به تعهد خود عمل کند. بنابراین دادگاه نیز حق ندارد بر امر خلاف قانون، صحه گذاشته و حکم به انجام تعهد صادر کند. ضمناً چون عدم انجام تعهد خارج از حیطۀ اقتدار وی است، لذا با اجازه ی حاصله از مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی از جبران خسارت نیز معاف می باشد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۲۴۶۶ مورخ ۱۳۶۰/۷/۲ اداره حقوقی قوه ی قضاییه

در موردی که تعهد به دادن سند رسمی و انتقال رسمی زمین شده است و بعد زمین مزبور با تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری به تملک دولت در آمده است، چون مالکیت برای متعهد نسبت به آن زمین وجود ندارد، موردی برای تعهد وی باقی نمانده و در این مورد، دعوی متعهد له مبنی بر الزام متعهد به انجام تعهد مذکور، قابل قبول نیست و مطرح کردن این که تعهد، شرط فعل است یا چیز دیگر، قابل بحث نیست.

نظر کمیسیون نشست قضایی دادگستری محمود آباد بهمن ۱۳۸۰

چنانچه دادرس دادگاه از مفاد و مدلول عقد، احراز کند که مراد از شرط، تعیین انصراف از معامله با توجه به کیفیت قرارداد مبایعه، تعدد مطلوب بوده و شرط مقید در مبایعه نامه، در واقع وجه التزام عدم حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی است و با توجه به اصل لزوم قراردادها، طرفین به نحو ملزمی، ملتزم به اجرای قرار شده اند و تا تاریخ تنظیم سند رسمی، اعمال خیار شرط نکرده اند، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت مطالبه ی وجه التزام، تخلف از حضور در دفتر اسناد رسمی با احراز تحقق شرایط آن حکم محکومیت متخلف به نحو مقتضی، صادر خواهد شد.

مطابق عرف حاکم بر قراردادها، چنین شروطی لوازم عرفی معامله ی موضوع ماده ۲۲۵ قانون مدنی است که با توجه به قصد و نیت طرفین معمولاً برای استحکام معامله می باشد و قید چنین شروطی از مصادیق خیار شرط، موضوع ماده ی ۳۹۹ قانون مدنی نمی باشد؛ زیرا علی الأصول، خیار شرط، ناظر به این است که در مدت معینی برای خریدار یا فروشنده یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد، نه این که اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد باشد.