الزام به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از قراردادهایی که به کرات میان مردم منعقد می‌گردد، قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد. قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک قرارداد خصوصی، زمانی منعقد می‌گردد که یک یا چند شخص در مقام مالک، ملک خود را در اختیار یک یا چند شخص دیگر به عنوان سازنده قرار می‌دهند تا بر اساس تخصص و سرمایه خویش از مراحل ابتدایی اعم از اخذ دستور نقشه تا تکمیل و اتمام مراحل ساخت، طی بازه زمانی مشخص شده، در قسمت توافق شده در قرارداد مشارکت در ساخت با مالک یا مالکین شریک شوند. در قانون کشور ما تعریف دقیق و مشخصی از قرارداد مشارکت در ساخت ارائه نشده است لکن از آنجایی که این قرارداد وفق ماده 10 قانون مدنی و مطابق با اراده طرفین تنظیم می‌شود، مورد حمایت قانونگذار می‌باشد. شایان ذکر است که در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست تمامی تعهدات و تکالیف طرفین قرارداد، به وضوح و به صورت دقیق درج گردیده و جهت تاخیر در اجرا یا عدم اجرای تعهدات هر یک از طرفین، ضمانت اجراهایی منظور شده تا طرف مستنکف مکلف به اجرای تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت گردد. فلذا علی‌الاصول در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین قرارداد در مورد هزینه‌ها و مسئولیت پرداخت آنها با یکدیگر توافق می‌نمایند. روال معمول بدین صورت می‌باشد که سازنده ملک مسئولیت پرداخت تمامی هزینه‌های دریافت مجوزهای لازم و تهیه مقدمات ساخت بنای جدید را بعهده می‌گیرد لکن مسئولیت پرداخت هزینه‌ها و بدهی‌هایی که مربوط به پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد، بر عهده مالک یا مالکین ملک خواهد بود (مستنبط از ماده 225 قانون مدنی). حال در فرضی که مالک به تعهدات خویش مبنی بر پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت عمل ننماید، سازنده ناگزیر به طرح دعوا در محکمه صالح به طرفیت مالک نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با الزام به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت تخلف از شروط ضمن عقد در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

الزام به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت

همانگونه که در صدر مقاله بیان گردید، در صورتی که ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، دارای بدهی‌هایی مربوط به پیش از زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باشد و مالک در جهت پرداخت آن بدهی‌های معوقه، اقداماتی ننماید و یا آنکه سازنده ملک از وجود آنها بی‌اطلاع بوده باشد، سازنده حق دارد از طریق دادگاه، مالک را به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت که مربوط به پیش از انعقاد قرارداد است، ملزم نماید. (مستند به ماده 220 قانون مدنی)

خواهان دعوای الزام به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده است که می‌بایست دعوای خود را بطرفیت مالک یا مالکینِ ملک مطرح نماید. لازم به توضیح است که منظور از بدهی‌های ملک کلیه هزینه‌های مربوط به عوارض شهرداری، پسماند، ادارات آب، برق، گاز و تلفن می‌باشد. دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت، چنان‌چه مبلغ ادعایی سازنده یک میلیارد ریال یا کمتر از آن باشد، وفق بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 و هم چنین مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صلح محل اقامت خوانده، محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای قرارداد می‌باشد لکن در فرضی که مبلغ مورد ادعا بیش از نصاب یک میلیارد ریال باشد، دادگاه صالح، دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده، محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای قرارداد خواهد بود.

مطلب مرتبط: نحوه الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا چگونه است؟

نحوه اجرای حکم الزام به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت

پس از صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده (مالک) به پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت و قطعیت آن، بنابر درخواست محکوم‌له (سازنده) اجراییه صادر و به محکوم‌علیه ابلاغ می‌گردد که ظرف ده روز پس از ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت محکوم‌به (بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت که مورد حکم قرار گرفته است) اقدام نماید در صورت عدم انجام این امر ظرف مهلت مقرر، بنا به درخواست محکوم‌له، پرونده اجرایی تشکیل و پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می‌گردد. دادورز اجرای احکام جهت اجرای مفاد حکم صادره و شناسایی و توقیف اموال متعلق به محکوم‌علیه اقدام به انجام استعلام از بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، اداره راهنمایی و رانندگی و همراه اول می‌نماید. در صورتی که مالی از محکوم‌علیه (مالک) شناسایی نشود، بنابر درخواست محکوم‌له دستور جلب وی صادر می‌گردد.

سزاوار توجه است در فرضی که بنا به هر علتی اعم از کثرت بدهی‌های ملک و عدم شناسایی اموال دیگری از مالک، امکان اجرای حکم مشتمل بر الزام به پرداخت بدهی‌های ملک نباشد و سازنده (محکوم‌له) نخواهد و یا نتواند از عهده بدهی‌ها بر آید، سازنده می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد و مطالبه خسارات خود منبعث از عدم اجرای حکم و پرداخت بدهی‌های ملک از سوی مالک یا مالکین نماید.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی

تعهدات مالک و سازنده در قبال یکدیگر مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت

همان‌گونه که سابقاً عرض گردید سازنده و مالک در برابر یکدیگر وظایف و تعهداتی دارند به عنوان مثال پرداخت بدهی‌های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از تعهدات مالک در قبال سازنده می‌باشد. در خصوص دیگر تعهدات مالک در قبال سازنده می‌توان موارد ذیل را برشمرد:

اعطای وکالت کاری بلاعزل با مدت زمان مشخص/ تحویل ملک به سازنده/ در رهن یا وثیقه قرار ندادن ملک موضوع قرارداد/ واگذار ننمودن ملک به دیگری/ پرداخت کلیه عوارض معوق شهرداری و مالیات نقل و انتقال و … .

حال در ارتباط با تعهدات سازنده در مقابل مالک می‌توان اینگونه بیان نمود که مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات سازنده در قبال مالک اعم است از پرداخت مبلغی تحت عنوان بلاعوض به مالک (در صورت درج در قرارداد مشارکت در ساخت)، پرداخت کلیه هزینه‌های ساخت و هم‌چنین هزینه‌های اداری، اجرایی در خصوص شهرداری و نظام مهندسی، ساخت ملک مطابق با نقشه مصوب شهرداری و رعایت کلیه ضوابط مربوط به عملیات ساختمانی، اتمام عملیات ساختمانی (اخذ پایان کار) و تحویل ملک در مدت مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت و تسویه تمامی هزینه‌های مصرفی اعم از آب، برق، گاز و تلفن بعد از تخلیه ملک تا تحویل آپارتمان‌های نوساز، اخذ تاییدیه و پرداخت تمامی هزینه‌های مربوط به آتش‌نشانی و اداره ثبت، استفاده از متریال و مصالح مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت و … .