نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

مطابق با ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12-10-1389، «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.». مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ می باشد و دادگاه نمی تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم نماید. در ارتباط با قانون پیش فروش ساختمان، قواعد متفاوتی حکم فرما می باشد. در ارتباط با قرارداد پیش فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی توانند به کمتر از آن توافق نمایند.

مطابق با ماده 6 قانون پیش گفته، چنانچه در قرارداد پیش فروش، پیش فروشنده به تعهدات قراردادی خود عمل ننماید و قادر به تحویل ملک در موعد مقرر نباشد، پیش خریدار می تواند خسارات وارده را از وی مطالبه نماید. میزان خسارتی که پیش خریدار می تواند از پیش فروشنده طلب نماید، بدین شرح می باشد:

1. در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل‌ نشده.
2. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (‌0/5%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
3. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (‌9) ماده (‌2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
4. در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش، خواهان دعوا پیش خریدار است و خوانده دعوا، پیش فروشنده می باشد. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش، دادگاه عمومی است. از آنجایی که این دعوا، یک دعوای منقول است، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد و یا محل انعقاد قرارداد مراجعه نماید. اگر چه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است. لذا پیش از مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی، اختلافات احتمالی می بایست از طریق داوری حل و فصل گردد.

چگونگی صدور اجرائیه

پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجرائیه صادر و با درخواست محکوم له پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد و پیش خریدار می تواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول اموال پیش فروشنده را شناسایی و توقیف نماید تا وجه خود را از آن وصول نماید. در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه (خوانده)، خواهان می تواند درخواست صدور حکم جلب یا ممنوع الخدمات نمودن وی را نماید.

بیشتر بخوانید: مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک

نکات مهم در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

• اگر در قرارداد پیش فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه می باشد.
• اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
• در صورتی که در قرارداد پیش فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید بر طبق میزانی که در قانون ذکر شده، عمل نمود.
• قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده 10 قانون مدنی قابل اجرا است.
• قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم الاتباع است.

بیشتر بخوانید: مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش به چه صورت می باشد؟

مستندات قانونی در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1. در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل‌ نشده.
2. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد (‌0/5%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
3. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
4. در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 793/96/7 شماره پرونده: 69-57/1-315 تاریخ نظریه: 1396/04/04

با توجه به قانون پیش فروش آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن آیا به طور کلی قراردادهای پیش فروش ساختمان ها که به صورت عادی پس از سال 1389 منعقد می گردند مشمول قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می باشند و قانون فوق الذکر بر آنها حاکم می باشد؟ یا اینکه صرفا قراردادهای عادی خارج از شمول قانون مذکور می باشند؟

1- در فرضی که قرارداد پیش فروش ساختمان، بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شود، بر اساس ماده 10 قانون مدنی، قراردادی معتبر و لازم الاجرا می باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد مزبور نمی باشد و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش، قابل اعمال نیست. 2- همانگونه که در پاسخ بند یک گفته شد، امتیازات و مقررات خاص پیش بینی شده در قانون پیش فروش ساختمان از جمله داوری موضوع ماده 20 همان قانون، مختص قراردادهایی می باشد که مطابق آن قانون به صورت رسمی منعقد شده است. بنابراین، قراردادهای عادی پیش فروش، مشمول قانون مذکور نمی باشد.