چگونگی طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل

در قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، ممکن است مورد اجاره به منظور انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون اخذ رضایت مالک ملک، اقدام به تغییر شغل نماید، در این‌صورت مالک می‌تواند، تخلیه به جهت تغییر شغل را از دادگاه بخواهد مگر اینکه شغل جدید، عرفاً مشابه شغل سابق باشد (مستند به بخش اخیر بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). بطور مثال در زمان تنظیم قرارداد اجاره، میان طرفین مقرر گردیده بود که مستاجر مغازه را جهت شغل کفاشی استفاده نماید، اما مستاجر در ادامه رابطه استیجاری بدون اذن موجر، مبادرت به تغییر شغل در محل مورد اجاره به میوه فروشی می‌نماید. با طرح دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، دادگاه وقت رسیدگی تعیین و پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی مدارک خواهان و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی و یا معاینه محل، بعد از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه عین مستاجره می‌نماید و در رای صادره مهلتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشتر نباشد، جهت تخلیه تعیین می‌نماید (مستند به ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356).

در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، خواهان دعوا، مالک ملک است که می‌بایستی دادخواست خود را بطرفیت مستاجر (خوانده) مطرح نماید. در دعاوی تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوا، دادگاه عمومی حقوقی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است. بنابراین از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است. دادگاه پس از تعیین و برگزاری جلسه رسیدگی بدواً اقدام به احراز رابطه استیجاری بین طرفین می‌نماید چراکه دعوای تخلیه ناظر به روابط استیجاری است بدین معنی که در دعوای تخلیه باید به دنبال احراز رابطه استیجاری اعم از کتبی و شفاهی بین طرفین دعوی باشیم (ماده 1 قانون قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 قرارداد شفاهی را هم مورد پذیرش قرار داده است.). پس از احراز رابطه استیجاری میان طرفین، دادگاه اقدام به احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی می‌نماید، چراکه ذی‌نفع در طرح این دعوا موجر یا قائم‌مقام وی است (مانند ورثه). پس از تعیین و احراز سمت خواهان دعوا، دادگاه بررسی می‌نماید که قانون حاکم بر روابط استیجاری طرفین قانون سال 1356 است یا خیر. چراکه مستند دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است لذا قرارداد اجاره استنادی خواهان باید مشمول قانون 56 باشد تا دعوای خواهان قابلیت شنیدن داشته باشد.

سپس دادگاه می‌بایست اقدام به احراز شغل معین برای محل مورد اجاره یا برای مستاجر نماید. جهت احراز این امر، دادگاه به قرارداد استنادی خواهان رجوع می‌کند، اگر در قرارداد شغل معینی ذکر شده بود شغل مورد نظر احراز می‌گردد ولیکن اگر شغل معینی در قرارداد اجاره قید نشده باشد، اصل بر این است که مستاجر هر شغلی را که بخواهد می‌تواند انتخاب نماید و در محل مورد اجاره مشغول به کار شود. با این حال اگر در قرارداد اجاره شغل معین ذکر نشده باشد اما موجر ادعا نماید که توافق بر شغل معین بوده است در اینجا موجر می‌تواند از طریق ادله دیگر غیر از اجاره نامه مانند شهادت شهود ادعای خود را ثابت نماید که پذیرش یا عدم پذیرش آن با دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا می‌باشد. البته مستاجر نیز در مقام دفاع جهت اثبات اجازه موجر جهت تغییر شغل اعم از کتبی یا شفاهی می‌تواند با معرفی شهود یا ارائه رضایت کتبی موجر، این اجازه را ثابت نماید.

ذکر این نکته خالی از لطف نیست که بهتر است خواهان پیش از تقدیم دادخواست تخلیه، مبادرت به تامین دلیل نماید (مواد 149 الی 155 قانون آیین دادرسی مدنی). در صورت‌جلسه تامین دلیل، مجری قرار تنها شغل فعلی مستاجر را صورت‌جلسه می‌نماید.

پس از صدور رای مبنی بر تخلیه به جهت تغییر شغل و قطعیت آن، اجرائیه صادر و به مستاجر ابلاغ می‌شود که ظرف مهلت تعیین شده در رای، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. در صورتی که مستاجر در مهلت تعیین گردیده (مهلتی که کمتر از ١٠ روز یا بیشتر از ٢ ماه نباشد- ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)، اقدام به تخلیه نکند، واحد اجرای احکام دادگاه، اقدام به تخلیه ملک می‌نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

نکات مهم در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

1. اگر در قرارداد اجاره ملک تجاری، میان مالک و مستاجر، شغل معینی قید نگردیده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند، دعوای فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل پذیرفته نمی‌شود.

2. در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل، مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه، اقدام به تخلیه خواهد کرد. (سقوط حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر)

3. در شرایطی که مالکیت ملک به فرد دیگری منتقل گردد، حق تخلیه که به لحاظ تغییر شغل در زمان مالک قبلی ایجاد شده بود، به مالک جدید منتقل نمی‌شود البته قابل ذکر است که این نظر قطعی نیست و برخی از محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می‌شود.

4. در صورتی که مراجع ذی‌صلاح قانونی، مستاجر را از اشتغال به شغل فعلی منع نمایند، این منع مجوزی برای تغییر شغل نمی‌باشد و در چنین مواردی مستاجر مکلف است که شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.

5. تشخیص مشابهت شغلی فعلی با شغل سابق با عرف می‌باشد.

6. در اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اقامه دعوی به خواسته الزام موجر به تجویز تغییر شغل توسط مستاجر صحیح نبوده و محکوم به بطلان است؛ زیرا در قانون صرفاً تجویز انتقال منافع پیش‌بینی شده است. (دادنامه صادره از شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- دادنامه شماره: 9409980227500035 تاریخ دادنامه: 05-08-1394)

7. دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل، دلالتی بر اذن و اجازه مالک به تغییر شغل نداشته و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود.

8. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 از بین رفتن شغل مستاجر موجبی برای تغییر شغل نبوده و در هر صورت اجازه موجر در جهت تغییر شغل لازم بوده و موجبی برای الزام موجر به موافقت با تغییر شغل پیش‌بینی نشده است بلکه صرفاً این حق برای مستاجر در نظر گرفته شده که می تواند به طریق قانونی قرارداد را فسخ نماید.

9. در صورت انجام تغییر شغل توسط مستاجر، حق قانونی تخلیه برای موجر مطابق قانون سال 56 ایجاد می شود و بازگشت مجدد به شغل سابق موجب سلب حق تخلیه نخواهد شد. همچنین عدم اطلاع مستاجر از موضوع تغییر شغل در فرضی که تغییر شغل توسط خدمه صورت پذیرد، مانع تحقق حق تخلیه موجر نیست.

10. آنچه در تغییر شغل ملاک است تعریف نشدن آن مشاغل در صنف واحد است بنابراین اگر مستاجر، اجازه تغییر شغل به فروش لوازم صوتی و تصویری را از موجر بگیرد ولی اقدام به فروش موبایل نماید چون اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد (فروش موبایل)، از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه‌های صوتی و تصویری و تلفن همراه و لوازم جانبی صادر می‌شود مصداق تغییر شغل نیست و بلامانع است.

11. تغییر شغل توسط مستاجر دوم، در فرضی که مستاجر اول حق اجاره دادن عین مستاجره را نداشته باشد، نمی‌تواند از مصادیق تخلیه به علت تغییر شغل باشد. زیرا مستاجر دوم، به علت فقدان رابطه استیجاری با موجر، مرتکب نقض تعهد نگردیده است.

12. پیام: شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل مشاغل مشابه‌اند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل تغییر شغل مستاجر محسوب نمی‌شود و موجب تخلیه را فراهم نمی‌‎آورد. (دادنامه صادره از شعبه 50 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- دادنامه شماره: 9109970001000752 تاریخ دادنامه: 09-07-1391)

13. خودداری طولانی مدت موجر از اعمال حق فسخ خود با وجود اطلاع از تخلف مستاجر (تغییر شغل) عرفاً به‌ منزله عدول از آن بوده و موجب سقوط حق فسخ است.

14. تمدید و تجدید عقد اجاره پس از تغییر شغل مستاجر به‌ منزله رضایت ضمنی بر شغل جدید بوده و مانع استحقاق تخلیه عین مستاجره به علت تغییر شغل خواهد بود.

15. دعوی تخلیه عین مستاجره به لحاظ تغییر شغل مستلزم اثبات ضرر موجر به‌ واسطه تغییر شغل نیست بلکه موجب پیدایش این دعوی و توجیه خواسته موجر، تخلف مستاجر از شرط مقرر در قرارداد اجاره و عدم پایبندی به شغل مورد نظر و مورد توافق است و در هیچ یک از نصوص قانونی به قید ضرر مالک اشاره‌ای نشده است.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگر

مستندات قانونی در دعوای تخلیه به جهت تغییر شغل

بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

«در موارد زیر موجر می‌تواند، حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه‌ی مورد اجاره را صادر می‌کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.

...

بند 7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر نمی‌تواند بدون رضای موجر، شغل خود را تغییر دهد. مگر این که شغل جدید، عرفاً مشابه شغل سابق باشد.»

ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

«در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیت‌دار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

‌تبصره 1- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره 2- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.»