اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک مسکونی

پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک می باشد. در صورتی که مستاجر نسبت به تخلیه اقدام نکند، موجر با توجه به قرارداد اجاره می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف اقدام کند.

تخلیه ملک بر دو نوع است:

• دستور تخلیه
• حکم تخلیه

در این مقاله سعی بر این است که به تفصیل در مورد صدور دستور تخلیه توضیح داده شود.

دستور تخلیه چیست؟

در مواردی موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و تقدیم دادخواست با عنوان صدور فوری دستور تخلیه، ملک خود را تخلیه کند. دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و فوراً و خارج از نوبت، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست.

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه

1. در قرارداد اجاره، مدت قید شده باشد.
2. قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشد.
3. دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.
4. مدت اجاره پایان یافته باشد.
5. قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.

مطلب مرتبط: تخلیه به جهت نیاز شخصی

خواهان این دعوا، موجر می باشد و خوانده نیز، مستاجر است. مرجع صالح برای رسیدگی به آن در قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در مورد قراردادهای اجاره رسمی، می توان تخلیه ملک را از طریق اداره اجرای ثبت نیز انجام داد. تخلیه اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ٥٦ در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی، صالح به رسیدگی تخلیه است.

مطلب مرتبط: چگونگی الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

نحوه صدور اجرائیه

اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجرائیه نیست. مأمور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف ٢٤ ساعت به مستاجر ابلاغ نماید و در نسخه دوم رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، این موضوع را در ابلاغ نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند. چنانچه موجر مبلغی را بعنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد، می بایست قبل از اجرای تخلیه، آن مبلغ را به صندوق سپرده دادگستری واریز نماید و رسید آن به شعبه مربوطه ارائه نماید.

مطلب مرتبط: چگونگی گرفتن حکم تخلیه

نکات مهم در صدور دستور تخلیه

1. در دعوای دستور تخلیه صرف مالکیت منافع خواهان کفایت می کند و حتماً لازم نیست که خواهان، مالک عین نیز باشد.
2. اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک باشد و یا بابت پول آب، برق و یا ... طلبی از مستاجر داشته باشد، باید ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که پرونده در آنجا مطرح است را به اجرای احکام شورای حل اختلاف تحویل دهد تا مبلغ ودیعه را به مستاجر تحویل ندهند.
3. اگر مستاجر بعنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها، چک یا هر نوع تضمینی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره قید شده باشد، باید هنگام تخلیه ملک این مدارک به مستاجر تحویل داده شود وگرنه ملک تخلیه نمی شود.
4. اگر در هنگام تخلیه ملک، مستاجر حضور نداشته باشد و اثاثیه ای در آنجا باشد، می توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد.
5. بهتر است در امضای قرارداد اجاره هر دو طرف هم امضاء و هم اثر انگشت داشته باشند زیرا بعضی از محاکم صرف اثر انگشت را مشمول دستور تخلیه نمی دانند.
6. ذیل قرارداد اجاره حتماً باید به امضای دو نفر شاهد برسد.
7. در صورتی که دستور تخلیه ملک صادر شود اما مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید، شکایت او مانع از انجام تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را وارد بداند در اینصورت پس از اخذ تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می گردد.

مستندات قانونی مرتبط با موضوع

ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر

"قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌ وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد."

ماده ٣ قانون روابط موجر و مستاجر

"پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌ مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت."

ماده ٥ قانون روابط موجر و مستاجر

"چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌ دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود."

صورتجلسه نشست قضائی استان اصفهان/ شهر نجف آباد مورخ ۱۳۹۷/۰۳/۰۳

در صورتی که از شورای حل اختلاف دستور تخلیه برای موضوعی صادر شده باشد که از مصادیق صدور دستور نبوده و مستلزم صدور حکم تخلیه است، برای مثال دستور تخلیه به دلیل انقضاء مدت نبوده باشد، چه اقدامی را می توان انجام داد؟ در کدام مرجع؟

نظر هیئت عالی

چنانچه دستور تخلیه صادره از طرف قاضی شورای حل اختلاف مبتنی بر اشتباه باشد بدواً با مراجعه به قاضی شورا و در صورت عدم عدول از دستور صادره، شخص ذینفع می تواند مطابق ماده 17 آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نسبت به آن در دادگاه عمومی حقوقی محل شکایت نماید، بدیهی است دادگاه حقوقی در مقام رسیدگی به شکایت چنانچه دلایل شکایت قوی باشد یا اخذ تامین مناسب دستور توقف اجرای تخلیه را نیز صادر و النهایه نسبت به تصمیم مورد شکایت رای ماهوی صادر خواهد نمود.

ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376

در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.