مراحل تهیه نقشه یو تی ام (UTM)

مراحل تهیه نقشه یو تی ام (UTM)

یکی از موارد و موضوعاتی که این روزها در ارتباط با مساله املاک در هر اداره و ارگان مرتبط با آن مانند شهرداری یا اداره ثبت و … به چشم می خورد، اصطلاحی بنام نقشه UTM می باشد. نقشه UTM نقشه ای است که به جهت مشخص گردیدن دقیق موقعیت مکانی ملک و متراژ آن به دلیل انجام کارهای ثبتی من جمله متراژ مشخص، موقعیت مکانی ملک، ابعاد آن و … تهیه می گردد. نکته مهم این است که تهیه این نقشه، بر اساس مختصات جهانی صورت می گیرد و موقعیت مکانی ملک نیز بر طبق مکان یابی gps مشخص می گردد. هم چنین مطابق با مکان یابی gps مسائل دیگری از جمله، نقاط قرارگیری درخت ها، محدوده اعیانی ملک، مرز ملک و همسایگی آن با املاک مجاور نیز مشخص می گردد.

نقشه یو تی ام با داشتن مزایای فوق الذکر، یک نقشه کامل در جهت تعیین مشخصات و مختصات ملک می باشد. نکته مهم این است که افرادی که دارای املاک قولنامه ای یا مشاعی نیز هستند، نیازمند تهیه نقشه یو تی ام جهت انجام مراحل ثبت نام ماده 147 قانون تعیین و تکلیف اراضی بدون سند می باشند. یکی از مدارک مهمی که این روزها جهت شناسایی موقعیت املاک در ادارات ثبت لازم و ضروری است، نقشه UTM می باشد. ناگفته نماند که سند تک برگ هایی نیز که توسط اداره ثبت صادر میشوند نیز دارای این نقشه می باشند. بنابراین جهت دریافت سند، می بایست نقشه UTM تهیه شود. ذکر این نکته حائز اهمیت است که ملاک اصلی تعیین مساحت ملک در نقشه UTM، وضع موجود ملک می باشد.

مطلب مرتبط: نمونه رای لزوم طرح دعوای اثبات مالکیت در خصوص املاک فاقد سند رسمی

چه افرادی صلاحیت تهیه نقشه UTM را دارند؟

تهیه نقشه UTM می بایست توسط متخصصین در حوزه نقشه برداری و ثبتی انجام بگیرد چراکه می بایست بصورت کاملا دقیق تهیه گردد تا مورد قبول مراجع اداری ذیربط باشد. بطور کلی افراد ذیل دارای صلاحیت لازم در تهیه نقشه UTM می باشند:

1. کارشناسان رسمی دادگستری در رشته نقشه برداری
2. کارشناسان رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی
3. مهندسان نقشه بردار دارای تاییدیه نظام کاردانی
4. مهندسان نقشه بردار دارای تاییدیه نظام مهندسی ‌

ناگفته نماند که تمامی مراجع اداری و ثبتی، نقشه UTM را تنها با امضاء و مهر رسمی هر یک از افراد فوق الذکر به رسمیت می شناسند چراکه این مساله یک کار کاملا تخصصی است که می بایست توسط متخصصین امر صورت پذیرد. نکته مهم دیگر این است که در کشور ما مرجع تایید کننده صلاحیت افراد فوق الذکر، در وهله اول سازمان نظام مهندسی نقشه برداری و ساختمان و نظام کاردانی نقشه برداری است. کارشناسان رسمی دادگستری در رشته ثبتی و نقشه برداری نیز افراد دارای صلاحیت در این زمینه می باشند که با تایید نقشه توسط آنان (مهر و امضای کارشناس) صورت می پذیرد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

موارد مشخص گردیده در نقشه یو تی ام عبارتند از:

همانگونه که فوقا ذکر گردید نقشه UTM نقشه ای است که به جهت مشخص گردیدن دقیق موقعیت مکانی ملک و متراژ آن به دلیل انجام کارهای ثبتی من جمله متراژ مشخص، موقعیت مکانی ملک، ابعاد آن و … تهیه میگردد. در واقع بصورت کلی این نقشه شامل موارد ذیل می باشد:

1. موقعیت مکانی مرکز ملک
2. متراژ دقیق حدود و همسایگی ملک
3. تعیین مساحت دقیق عرصه با دقت صدم مترمربع
4. تعیین مساحت دقیق اعیان با دقت صدم مترمربع
5. موقعیت مکانی حدود و شکستگی های ملک
6. درج هرگونه اطلاعات دیگری که اداره ذیربط درخواست نموده باشد

مطلب مرتبط: اهمیت و مراحل اخذ سند تک برگ

مدت زمان تهیه نقشه UTM و هزینه آن چه مقدار می باشد؟

بطور کلی زمان دقیق و مشخصی را نمیتوان جهت تهیه نقشه UTM مشخص نمود چراکه تهیه این نقشه به عوامل مختلفی من جمله مساحت ملک، مرزهای نامنظم و … بستگی دارد چراکه هر چقدر متراژ ملک بیشتر باشد، قطعا زمان تهیه نقشه نیز بیشتر خواهد بود. مساله دیگری که قابل توجه است در مورد تجهیزات نقشه برداری و میزان تجربه مهندس نقشه بردار است که در تعیین مدت زمان نقشه UTM تاثیرگذار می باشد. بطور مثال اگر تهیه نقشه یو تی ام در مورد ملکی فقط نیاز به تایید نقشه بردار نظام کاردانی یا مهندسی در مورد املاک قولنامه ای باشد، این مدت خیلی کوتاه خواهد بود. اما اگر تهیه نقشه به منظور تبدیل سند 6 دانگ دفترچه ای ملک به سند تک برگ باشد، باید مورد تایید کارشناس رسمی دادگستری قرار بگیرد که ظرف 2 روز انجام می گیرد. هزینه تهیه نقشه UTM نیز بستگی به عوامل فوق الذکر دارد.

ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک مقرر نموده است:

"برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن‌ها میسور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می‌شود:

۱- در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.

۲- هرگاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تایید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.

۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد و آخرین منتقل‌الیه متقاضی سند مالکیت است هیات موضوع ماده 2 به این گونه تقاضاها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل، و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رای بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.

۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیات موضوع ماده 2 با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.

۵- چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.

۶- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود، هیات رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.

۷- در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ‌ها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی (حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد بود. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶)"