نحوه مطالبه خسارت وارد شده به ملک

نحوه مطالبه خسارت وارد شده به ملک

مطابق با قوانین و مقررات موجود، بالاخص ماده 1 قانون مسئولیت مدنی، در صورتی که فردی بدون داشتن حق قانونی، عمداً یا سهواً به مال فرد دیگری صدمه وارد نماید که صدمه وارده منجر به ورود ضرر نیز گردد، مسئول پرداخت خسارات وارده خواهد بود. در خصوص خساراتی که به ملک وارد می شود میتوان اینگونه بیان نمود که معمولاً در زمان تخلیه ملکی که موجر به مستاجر اجاره داده است، مشاهده می گردد که خساراتی به ملک وارد آمده است بنابراین در چنین حالتی موجر می بایست دعوای مطالبه خسارت وارد شده به ملک را تقدیم دادگاه صالح نماید. ناگفته نماند که این حالت فقط ناظر به عقد اجاره نبوده و‌ در هر حالتی که فردی به ملک فرد دیگری خساراتی وارد نماید، قابل طرح خواهد بود. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه مطالبه خسارت وارد شده به ملک پرداخته شود.

ارکان لازم در طرح دعوای مطالبه خسارت وارد شده به ملک

جهت طرح دعوای مطالبه خسارت وارد شده به ملک لازم است که اولاً مالکیت خواهان بر ملک موضوع دعوا، مسلم و محرز باشد. ثانیاً فعل زیان باری از سوی خوانده حادث گردیده که باعث ورود ضرر به خواهان شده باشد. ثالثاً رابطه سببیتی میان فعل زیان بار و ضرر وارده وجود داشته باشد. دعوای مطالبه خسارت وارد شده به ملک در زمره دعاوی مالی بوده که مبلغ دقیق خواسته در زمان طرح دعوا مشخص نبوده و با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. مگر آنکه خواهان پیش از تقدیم دادخواست تامین دلیل نموده و ضمن جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری مبلغ دقیق خسارات وارده را تعیین نموده باشد. توصیه می گردد که خواهان دعوا پیش از تقدیم دادخواست و قبل از تعمیر ملک نسبت به انجام تامین دلیل در شورای حل اختلاف محل و اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری، اقدام نماید.

دادگاه صالح جهت طرح دعوای مطالبه خسارت وارد شده به ملک و الزام به تعمیر آن، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. با توجه به تصویب قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402 و نظر به ماده 12 قانون مزبور چنانچه خواهان خواسته مطالبه خسارت را تا یکصد میلیون تومان تقویم نماید، دادگاه صلح صالح به رسیدگی خواهد بود و اگر خواسته خود را بالای یکصد میلیون تومان تقویم نماید پرونده لزوماً در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد. توصیه می گردد که خواهان دعوا پیش از تقدیم دادخواست و قبل از تعمیر ملک نسبت به انجام تامین دلیل در شورای حل اختلاف و اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری، اقدام نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه طلب در دادگاه حقوقی به چه صورت است؟

نکات مهم در طرح دعوای مطالبه خسارت وارد شده به ملک

1- دعوای مطالبه خسارت وارد شده به ملک و الزام به تعمیر آن معمولا زمانی مطرح می گردد که فردی عمداً یا سهواً با انجام یا عدم انجام عملی، به یکباره باعث ورود خسارت به ملک دیگری می شود مانند تخریب دیوار ملک دیگری. در این حالت خواهان دعوا، دعوای مطالبه خسارت وارده به ملک را مطرح می نماید. اصل بر آن است که خسارت به نحو کامل جبران شود و مقصر، موضوع مورد خسارت را به حالت قبل از تخریب درآورد اما از آنجایی که خواهان نمی تواند بصورت همزمان هم مطالبه وجه بابت خسارت نماید و‌ هم الزام خوانده به تعمیر ملک را درخواست نماید، علی القاعده دعوای مطالبه خسارت به ملک مطرح می شود تا با دریافت وجه نقد، تعمیرات لازم انجام گیرد.

فرض دیگری که بموجب آن دعوای مطالبه خسارت وارده به ملک مطرح می شود زمانی است که فردی بصورت مستمر خسارتی را به ملک دیگری وارد می‌نماید مانند نشتی لوله آب. در این حالت خواهان می تواند علاوه بر طرح دعوای مطالبه خسارت وارده به ملک، الزام خوانده به رفع عیب و تعمیر ملک را نیز درخواست نماید. وفق ماده 132 قانون مدنی هیچ کس این حق را ندارد که در ملک خویش، با انجام تصرفاتی ضرری به دیگری وارد نماید.

بیشتر بخوانید: جبران خسارت نشت لوله آب به عهده کیست؟

2- در رسیدگی به دعوای مطالبه خسارت وارده به ملک، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا وی با مراجعه به ملک و بررسی دقیق اسناد و دلایل ابرازی، میزان خسارت وارده را تعیین نماید.

3- در شرایطی که فردی متعهد شده باشد تا ملک دیگری را ساخته یا بازسازی نماید اما مطابق با قرارداد فی مابین عمل ننموده و از وسایلی استفاده نماید که در قرارداد نبوده یا تعهدات خود را ناقص انجام دهد در این حالت خواهان این حق را دارد که یا دعوای مطالبه خسارت را مطرح نماید و یا آنکه الزام خوانده را به اصلاح و تغییر مصالح از دادگاه صالح تقاضا نماید.

4- در خصوص دعوای مطالبه خسارت وارده به ملک ذکر این نکته حائز اهمیت است که اگر خواهان قبل از طرح این دعوا، تامین دلیل را انجام داده و بعد ملک را تعمیر کرده باشد، خسارت بر طبق قیمت زمان انجام تعمیر به او پرداخت می شود ناگفته نماند که در حقوق ما عنوانی مبنی بر مطالبه خسارت در خسارت وجود ندارد بنابراین خواهانی که ملک را تعمیر کرده و مبلغ مشخصی را هزینه کرده است نمی تواند خسارت تاخیر تادیه را مطالبه نماید اما اگر تا زمان طرح دعوا هم چنان ملک را تعمیر ننموده باشد، ضرر و خسارت او به قیمت روز، ارزیابی و پرداخت می گردد.

5- موجر زمانی می تواند از مستاجر خویش مطالبه خسارت نماید که مستاجر سهواً یا عمداً خسارتی را بر ملک وی وارد نموده باشد ‌و خارج از حدود متعارف از ملک استفاده نموده باشد وگرنه استفاده مستاجر طی مدت زمان اجاره و‌ طبیعتاً مستهلک شدن ملک به مرور زمان، عرفاً قابل انتساب به مستاجر نخواهد بود. فی الواقع می توان اینگونه بیان نمود که موجر زمانی اقدام به طرح دعوای مطالبه خسارت وارده به ملک بطرفیت مستاجر می نماید که بحث اتلاف در میان باشد و صرف ورود ضرر توسط مستاجر کفایت می نماید.

6- مستنبط از مواد 30 و 132 قانون مدنی، مالک هر ملکی می تواند در حدود متعارف در ملک خود تصرفاتی را داشته باشد اما اگر از حدود متعارف خارج شده و بدین واسطه خساراتی به دیگری وارد نماید، مکلف به جبران خسارت خواهد بود.