حق سرقفلی چیست و نحوه مطالبه آن چگونه است؟

حق سرقفلی چیست؟

سرقفلی واژه ای است که مطمئناً بارها آن را در سر در مغازه ها دیده و یا درباره آن شنیده اید. سرقفلی که در قدیم با نام حق کسب و پیشه شناخته می شد، حقی است که قانونگذار مخصوص مستاجرین اماکن تجاری مقرر کرده است و در مورد اماکن مسکونی کاربردی ندارد. بطور مثال وقتی فردی مغازه ای را از فرد دیگری اجاره می نماید و در آن مغازه اقدام به فروش جنسی نموده و بواسطه شهرت و فروش او ارزش مغازه و شهرت آن نیز بیشتر می شود لذا زحمات و تلاش مستاجر در قالب حق سرقفلی مطرح می گردد. حق سرقفلی بصورت خودکار برای مستاجر ایجاد نمی گردد و در صورتی که مستاجر، خواهان سرقفلی است می بایست در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، این موضوع با توافق طرفین قید گردد.

داشتن حق سرقفلی به خودی خود باعث تمدید قرارداد اجاره نمی شود و در صورتی که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را تمدید نکنند، مستاجر حتی با داشتن حق سرقفلی باید ملک را تخلیه نماید.

بیشتر بخوانید: اخذ دستور تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر

حق سرقفلی چگونه ایجاد می گردد؟

حق سرقفلی بر مبنای یکی از سه حالت ذیل ایجاد می گردد:

• در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مستاجر مبلغی را تحت عنوان خرید سرقفلی به مالک می پردازد و این مبلغ در قرارداد نوشته می شود. در این صورت در زمان تخلیه ملک، مالک باید سرقفلی را به نرخ روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت نماید. (ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)
• در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر توافق می کنند که مالک ملزم است هر ساله در صورت تمایل مستاجر، مورد اجاره را به او با همان قیمت پیشین اجاره بدهد، در این حالت اگر با اتمام قرارداد، مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید. (ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)
• در زمان تنظیم قرارداد اجاره، مالک و مستاجر توافق می کنند که مالک، هر ساله مورد اجاره را با نرخ اجاره متعارف به همین مستاجر اجاره بدهد در اینصورت اگر مالک خواهان تخلیه ملک باشد باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت نماید. (ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶)

مبلغ سرقفلی توسط دادگاه با توجه به موقعیت ملک، طول مدت اشتغال مستاجر در مورد اجاره و حسن شهرت او تعیین می گردد.

مطلب مرتبط: حق سرقفلی به چه معناست؟

نحوه مطالبه سرقفلی

در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید، مستاجر در مواردی که مستحق دریافت سرقفلی است، می تواند همزمان با دادخواست تخلیه با پس از آن، سرقفلی را مطالبه نماید. در این ارتباط شعبه 7 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9209982988100468 مورخ 22-11-1394 بیان داشته است:

"صدور حکم به تخلیه عین مستاجره مستند به قانون مدنی، مانع از مطالبه بهاء عادلانه روز سرقفلی، از جانب مستاجر نیست، چراکه این امر (صدور حکم تخلیه) مانعیتی جهت استفاده از شمول قانون موجر و مستاجر 1376 ندارد."

دادگاه در جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس، ارزش سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و تعیین نموده و مالک را به پرداخت آن محکوم می نماید. خواهان دعوا، مستاجر ملک است و خوانده دعوا مالک ملک می باشد. اگر مبلغ سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح می باشد.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه اُجور معوقه (اجاره بها) به چه صورت است؟

چگونگی صدور اجرائیه

پس از صدور رای مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی و قطعیت آن، اجرائیه صادر و به مالک ابلاغ می شود که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به پرداخت سرقفلی اقدام نماید، در صورت عدم پرداخت مالک ظرف مهلت مقرر، مستاجر می تواند اقدام به توقیف اموال مالک نماید.

مطلب مرتبط: حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

نکات مهم در ارتباط با دعوای مطالبه سرقفلی

• مستاجر می تواند ضمن دادخواست مطالبه سرقفلی، خسارت تاخیر تادیه را نیز مطالبه نماید.
• تخلفات مستاجر در قرارداد اجاره مثل تعدی و تفریط در ملک و یا ... تاثیری در میزان سرقفلی ندارد.
• اگر مستاجر اول ملک را به مستاجر دیگری اجاره بدهد و از او مبلغی را تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، مستاجر دوم در هنگام تخلیه ملک، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
• اگر بعد از قرارداد اجاره، مالک، ملک را بفروشد، در اینصورت تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل می شود.
• مطالبه سرقفلی توسط مستاجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه محمل قانونی ندارد. (دادنامه شماره 9109970270400708 مورخ 04-06-1391 صادره از شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
• اگر حق کسب و پیشه به دلیل تخلف مستاجر از قوانین ساقط شود موجب سقوط حق سرقفلی نیز خواهد بود.
• انتقال سرقفلی با صلح نامه رسمی به عمل می آید و به سند عادی در دادگاه ترتیب اثر داده نمی شود.
• حق سرقفلی قابلیت توقیف و فروش دارد و هر یک از مالکین مشاعی می تواند تقاضای فروش سرقفلی و پرداخت حق خود را بنماید.
• مستاجرین مشاعی محل کسب نمی توانند الزام شریک دیگر به فروش و انتقال سرقفلی (و منافع استیجاری) به غیر را تقاضا نمایند. صلاحیت خاص دادگاه به صدور دستور فروش مال غیر قابل افراز، در این باره موضوعیت ندارد.
• دستور فروش مال مشاع اختصاص به عرصه و اعیان اموال دارد و در مورد سرقفلی صادر نمی شود.
• درمانگاه پزشکی همچون محل کار پزشکان فاقد وصف تجاری است و به این محل ها سرقفلی تعلق نمی گیرد و اجاره آنها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 نیست. لذا با پایان مدت اجاره موجر حق تخلیه ملک را دارد.
• تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چارچوب قانون موجر و مستاجر 1356 وجود نداشته و لذا تفکیک بین آن دو در اجاره مشمول آن قانون متصور نیست. لذا مطالبه وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آنچه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه) از توجیه قانونی برخوردار نیست.
• اگر ترکه سرقفلی مغازه ای باشد، باید در دعوای تقسیم ترکه، مالک عین مستاجره نیز در عداد خواندگان قرار گیرد و الا قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد.
• دعوای تنظیم سند رسمی حق سرقفلی توام با دعوی تنظیم سند رسمی اجاره امکان ‌پذیر است و اقامه آن به صورت مستقل قابل استماع نیست.
• تقاضای دستور فروش سرقفلی مشاعی از سوی شریک علیه دیگر شرکای صاحب سرقفلی مسموع نیست و تنها دعوی انتقال اجاره و سرقفلی به طرفیت شرکاء و موجر قابل طرح است. (دادنامه شماره 9309970220600085 مورخ 02-02-1393 صادره از شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
• دعوای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، مربوط به حقوق ناشی از رابطه قراردادی بوده بنابراین رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است. (دادنامه شماره 9309970220600286 مورخ 24-03-1393 صادره از شعبه 6 دادگاه تجدیدنظر استان تهران)
• اگر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بر اجاره حاکم باشد در صورت ارتکاب تخلف یا تعدی یا تفریط، موجر می تواند با پرداخت قیمت روز سرقفلی نسبت به تخلیه مورد اجاره اقدام نمایند و موارد فوق، از موجبات زوال حق سرقفلی نیست.

مطلب مرتبط: فروش ملک مشاع به چه صورت امکان پذیر است؟

مستندات قانونی در دعوای مطالبه سرقفلی

ماده ٦ قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦

"هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ١- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ٢- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد."

ماده ٧ قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦

"هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید."

ماده ٨ قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦

"هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید."

ماده ٩ قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦

"چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت."

ماده ١٠ قانون روابط موجر و مستاجر سال ٧٦

"در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد."