نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی از موجر

نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی

سرقفلی به مبلغ پولی گفته می شود که در زمان انعقاد قرارداد اجاره یک ملک تجاری، با توافق طرفین، از طرف مستاجر به موجر پرداخت می گردد تا در زمان تخلیه ملک، قیمت روز آن مطابق با تعداد مشتریان، رونق کسب و‌ کار، میزان فروش یا خدمات و ... وفق نظر کارشناس رسمی دادگستری به مستاجر پرداخت گردد. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی از موجر پرداخته شود.

مطلب مرتبط: حق سرقفلی چیست و نحوه مطالبه آن چگونه است؟

شرایط طرح دعوای مطالبه سرقفلی

جهت طرح دعوای نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی لازم است که اولاً رابطه قراردادی (استیجاری) میان خواهان و خوانده دعوا وجود داشته باشد. ثانیاً وجود سرقفلی در قرارداد اجاره احراز شود. ثالثاً موضوع به کارشناسی ارجاع و قیمت سرقفلی به نرخ روز مشخص شود. در ارتباط با مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز اداره کل حقوقی قوه قضاییه طی نظریه شماره: 7/1400/1419 شماره پرونده: 1400-29/1-1419 ح تاریخ نظریه: 1400/11/12 در پاسخ به سوال «احتراماً (منظور از (قیمت عادله روز) مندرج در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 چیست؟ و نحوه محاسبه آن به چه نحو است؟ آیا منظور، محاسبه مبلغ پرداختی سرقفلی به قیمت روز تخلیه است که بر اساس شاخص بانک مرکزی (به عنوان وسیله ای که در تقویم معادل ریالی آن موثر است) و با ارجاع موضوع به کارشناس حسابداری مشخص می گردد یا مفهوم دیگری دارد که در این صورت، مبنای محاسبه سرقفلی به قیمت عادله روز چیست و چه کارشناسی و با چه صلاحیتی می بایست در این خصوص اظهارنظر نماید؟» بیان داشته است:

«اولاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز تخلیه پرداخت شود و در تعیین قیمت عادله روز سرقفلی، همه عواملی که عرفاً موثر است با عنایت به وضعیت و موقعیت کنونی ملک باید لحاظ شود؛ به گونه ای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفاً به چه قیمتی واگذار می‌شود. ثانیاً، حدود صلاحیت کارشناس رسمی بر اساس پروانه ای است که از سوی مرجع ذی‌ربط صادر شده است و برای تشخیص کارشناس ذی‌ربط، مقام قضایی می تواند با مراجعه به کتب فهرست کارشناسان رسمی دادگستری، گرایش ها و حوزه تخصصی هر کارشناس را ملاحظه کند.»

دادگاه صالح جهت طرح دعوای مطالبه سرقفلی

همچنین دعوای مطالبه سرقفلی یک دعوای مالی به شمار می آید که هزینه دادرسی آن وفق این موضوع پرداخت می گردد. در ارتباط با دادگاه در طرح دعوای مطالبه سرقفلی میان محاکم اختلاف نظر وجود دارد، برخی آن را به تبع ملک تجاری یک دعوای غیرمنقول تبعی می دانند و برخی دیگر آن را منقول پنداشته و دادگاه صالح را مطابق مقررات مال منقول لحاظ می کنند. لذا دادگاه صالح جهت طرح دعوای مطالبه سرقفلی، اگر سرقفلی را مال منقول در نظر بگیریم، وفق مواد ۱۱ و ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح دادگاه محل اقامت خوانده، یا محل انعقاد عقد یا اجرای تعهد می باشد اما اگر سرقفلی را غیرمنقول بدانیم، دادگاه محل وقوع مال صالح به رسیدگی خواهد بود.

مطلب مرتبط: حق سرقفلی به چه معناست؟

نکات مهم در طرح دعوای مطالبه سرقفلی

1- سرقفلی مبلغی است که مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره به موجر پرداخت می نماید تا در زمان تخلیه ملک، بهای آن را به نرخ روز دریافت نماید اما ودیعه یا قرض الحسنه به مبلغی گفته می شود که مستاجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره به موجر پرداخت می کند و در زمان تخلیه، عیناً همان مبلغ به وی عودت داده می شود. در صورتی که طرفین عقد اجاره، در قرارداد تصریح ننموده باشند که مبلغ پرداختی بابت سرقفلی بوده یا قرض الحسنه، در ابتدا می بایست هدف و نیت مشترک طرفین را احراز نمود در صورت عدم امکان، اصل بر عدم وجود سرقفلی است.

2- دعوای مطالبه سرقفلی یا زمانی مطرح می شود که مدت قرارداد اجاره منقضی گردیده و موجر قصد تمدید قرارداد را ندارد، در اینصورت مستاجر اگر نسبت به سرقفلی ادعایی دارد، در ابتدا می بایست ملک را تخلیه نموده و بعد دعوای مطالبه سرقفلی به نرخ روز را مطرح نماید یا آنکه اگر قرارداد اجاره مربوط به سال ۷۶ باشد که در آن سرقفلی وجود دارد، زمانی که موجر دادخواست تخلیه مطرح کند، مستاجر می تواند دعوای مطالبه سرقفلی را در قالب دعوای تقابل یا بصورت مستقل مطرح نماید.

3- اگر قرارداد اجاره ای مربوط به سال ۵۶ باشد، اگر مورد اجاره دارای سرقفلی (حق کسب و پیشه و تجارت) باشد و تخلیه ملک هم به دلایلی مانند نیاز شخصی موجر باشد نه تخلف مستاجر، در این فرض، در رویه قضایی معمولا وفق ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، موضوع به کارشناس ارجاع داده می شود تا قیمت حق کسب، پیشه و‌ تجارت را معین نماید تا تخلیه ملک منوط به پرداخت حق کسب، پیشه و‌ تجارت ظرف سه ماه باشد.

4- گاهی اوقات مشاهده می گردد که قرارداد اجاره ابتدایی، مفقود گردیده و وضعیت آن مبهم است اما با شواهد و قرائن مشخص می گردد که ابتدای آن از سال 56 بوده و مستاجر حق انتقال به غیر را داشته، بنابراین قرارداد اجاره طی سالیان متمادی ادامه داشته است. اگر مالک ملک ادعای سرقفلی از سوی مستاجر را بپذیرد که مشکلی وجود ندارد اما اگر مالک، منکر وجود سرقفلی شود، مستاجر می بایست دعوایی را تحت عنوان اثبات رابطه استیجاری بانضمام حق سرقفلی مطرح نماید و با استناد به دلایلی اعم از شهادت شهود، قبوض پرداختی و ... ادعای خود را ثابت نماید.

5- از آنجایی که سرقفلی، یک حق ناشی از رابطه استیجاری است، بنابراین تعهد به انتقال سرقفلی یک ملک تجاری در حال ساخت (بصورت پیش فروش) فاقد اشکال قانونی است و شامل قانون پیش فروش ساختمان نشده و در راستای ماده 10 قانون مدنی، میان طرفین لازم الاجرا می باشد. در ارتباط با بررسی اعتبار قانونی قرارداد پیش فروش سرقفلی قبل از احداث محل کسب و پیشه، صورت جلسه نشست قضائی استان گیلان/ شهر طوالش مورخه 11-06-1399 در پاسخ به سوال: «آیا قبل از احداث محل کسب و پیشه، قرارداد پیش فروش سرقفلی دارای اعتبار قانونی است؟» بیان داشته است:

«به نظر می‌رسد موضوع در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی قابل توجیه و تفسیر است؛ بنابراین در صورتی که نسبت به احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات جاری، پروانه ساخت اخذ شده و مشخصات محل کسب نیز معین و معلوم باشد و در تنظیم قرارداد، قانون پیش فروش و الزامات مربوطه رعایت شده باشد، پیش فروش و واگذاری حق سرقفلی در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی منع قانونی ندارد.»

6- سرقفلی یک حق نشات گرفته از قرارداد می باشد که مختص ملک و موجر است و به هیچ وجه حتی در صورت تخلف مستاجر نیز، از بین نمی رود و در ابتدای قرارداد اجاره، مبلغی بابت این موضوع از سوی مستاجر به موجر پرداخت می شود که به جهت بدهی محکوم علیه، قابلیت توقیف دارد اما حق کسب و پیشه و تجارت، منشأ غیرقراردادی داشته و صرفاً مربوط به قراردادهای سال 56 است مضاف بر آنکه، معطوف به شغل و شخصیت مستاجر بوده و با احراز تخلف مستاجر، حسب مورد از بین رفته یا کاهش می یابد و در ابتدای قرارداد اجاره، مبلغی بابت آن به موجر پرداخت نمی گردد. نکته دیگر آنکه حق کسب و پیشه و تجارت، بدلیل بدهی محکوم علیه، قابلیت توقیف ندارد چراکه ممکن است به جهت تخلف مستاجر، از بین رفته باشد.

مطلب مرتبط: حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

7- مطابق با قوانین و مقررات موجود، چنانچه مستاجر در قرارداد اجاره سال 56 تخلفی نموده باشد، در صورتی که حق سرقفلی وجود داشته باشد، تخلف مستاجر خدشه ای به سرقفلی وارد نمی آورد و فقط معطوف به حق کسب و پیشه و تجارت است که حسب مورد کاهش یافته یا از بین می رود. نکته مهم دیگر آنکه اگر موضوع قرارداد اجاره ای مربوط به قانون سال ۱۳۵۶ باشد و مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی را برای سرقفلی، پرداخت نموده باشد، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت با یکدیگر جمع گردیده و دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس، جهت تعیین قیمت هر دو را صادر می نماید مگر آنکه نظر دادگاه آن باشد که این دو‌ با یکدیگر مترادف می باشند و قابل جمع نیستند.