مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش به چه صورت می باشد؟

مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت

کاملا واضح و مبرهن است که جهت ساخت و احداث ساختمان ها، سازندگان موظف می باشند بر اساس نقشه های مصوبی که از قبل تهیه و مشخص گردیده است، بنا را بسازند. اما گاهی اوقات ممکن است که بنابر علل گوناگون، آنچه که در نهایت ساخته می شود کاملا متفاوت از چیزی باشد که مورد تایید شهرداری و یا طرفین بوده است مانند اینکه مساحت بنا تغییر کند. در این شرایط کسی که تفاوت بنا به ضرر او باشد، می بایست مطالبه مابه التفاوت کسری یا مازاد مساحت نماید. ممکن است ملک پیش فروش شده کمتر یا بیشتر از ٥ درصد متراژ مقرر در قرارداد، دارای کسری مساحت باشد، در اینصورت اگر کسری مساحت، کمتر از ٥ درصد باشد، مابه التفاوت طبق نرخ قید شده در قرارداد، مورد محاسبه قرار می گیرد و پیش فروشنده موظف است که آن را پرداخت نماید. اما اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ٩٥٪؜ مقدار مورد توافق در قرارداد باشد، یا بعبارتی میزان کسری مساحت بیشتر از ٥٪؜ متراژ مقرر باشد، دو فرض برای پیش خریدار متصور می باشد:

1. فسخ قرارداد بدلیل کسری مساحت
2. مطالبه تفاوت قیمت بر پایه قیمت روز بنا و مطابق با نظر کارشناس

در دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت، خواهان دعوا، پیش خریدار است و خوانده دعوا پیش فروشنده می باشد و می بایست این دعوا را در دادگاه حقوقی مطرح نماید. بدلیل اینکه این دعوا، دعوایی منقول است خواهان می تواند دعوای خود را در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد یا اجرای قرارداد مطرح نماید.

بیشتر بخوانید: چگونگی مطالبه وجه، بابت ارش ملک معیوب

چگونگی صدور اجرائیه

پس از صدور رای مبنی بر مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت و قطعیت آن، اجرائیه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال میگردد و محکوم له (خواهان) میتواند با معرفی اموال پیش فروشنده نسبت به توقیف اموال یا مسدود کردن حساب اقدام نماید و اگر اموالی از وی یافت نشد، درخواست جلب وی را نماید.

مطلب مرتبط: تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

نکات مهم در طرح دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت

1. اگر اختلاف و کسری مساحت کمتر یا بطور دقیق ٥٪؜ باشد، پیش خریدار فقط میتواند مابه التفاوت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مطالبه نماید.
2. مستند و مدرک اثبات میزان کسری مساحت، صورت مجلس تفکیکی است که از اداره ثبت صادر می شود.
3. جهت صدور حکم من باب پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت مطابق با قیمت روز بنا، می بایست مساحت واحد تحویل شده، کمتر از ٩٥٪؜ مقدار مورد توافق در قرارداد باشد یعنی باید کسری مساحت بیشتر از ٥٪؜ کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد.
4. در صورت وجود مازاد یا کسری مساحت فقط مساحت اختصاصی واحد پیش فروش شده ملاک است و مساحت قسمت های مشترک ساختمان در این مورد دخیل نمی باشد.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

مستندات قانونی در طرح دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت

ماده 385 قانون مدنی بیان نموده است:

"اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت."

ماده ٧ قانون پیش فروش ساختمان بیان نموده است:

"در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند."

بیشتر بخوانید: نمونه رای مطالبه ارش و تاخیر در اعمال خیار عیب

صورت جلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر بانه مورخ ۱۳۸۸/۰۲/۱۲

چنانچه ملکی به مساحت معینی در قبال ثمن معلوم فروخته شود، لیکن با توجه به اینکه خریدار پس از چهار سال در حین تسلیم متوجه شود که ملک مذکور کسری مساحت داشته است در مقام تظلم خواهی به دادگاه مراجعه و تقاضای مطالبه قیمت مابه التفاوت ثمن پرداخت شده را به قیمت روز خواستار شود، تصمیم دادگاه چه خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

با توجه به مواد 355 و 385 قانون مدنی و فرض سؤال که ملک غیرقابل تجزیه می باشد، صرفاً برای هر یک از مشتری و بایع حسب مورد، امکان فسخ و یا تراضی در رد نقیصه یا زیاده وجود خواهد داشت. لذا رسیدگی محکمه و الزام در محدوده اعمال فسخ معامله مذکور بوده و لاغیر. بنابراین نظر اکثریت تا حدی که با این نظر منطبق است، تایید می شود.

نظر اتفاقی

چون به دلالت ماده 384 قانون مدنی که بیان می دارد: «هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید، مشتری مخیر است که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجه قبول نماید» و از طرفی در ماده 385 قانون مذکور که در مقام بیان مصادیق مبیعی است که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حسن تسلیم کمتر باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.

مستنبط از مواد قانونی فوق و همچنین استفاده از تنقیح مناط از مدلول ماده 355 قانون مدنی در فرض سؤال، خواهان باید از طریق تقدیم دادخواست حقوقی فسخ معامله، طرح دعوا نماید؛ و الزام طرف معامله به پرداخت قیمت نقیصه موجود، چه به صورت زمان معامله و چه قیمت روز فاقد وجاهت قانونی است. عبارت «تراضی» و «قبول» در مواد 384 و 355 قانون مدنی دلالت بر امری ارادی می نماید نه اکراهی. در صورت پذیرش دعوا در واقع دادگاه، متداعیین را به صورت اکراهی به انجام معامله وادار می کند و چنان چه در جلسه دادرسی دادگاه سعی در اصلاح و سازش اصحاب دعوا داشته باشد و نتیجه آن منجر به تراضی طرفین برای قیمت مابه التفاوت گردد دادگاه نسبت به صدور گزارش اصلاحی اقدام می نماید.