نحوه طرح دعوای افراز ملک توسط دادگاه

نحوه طرح دعوای افراز ملک توسط دادگاه

بعضاً مشاهده می گردد که دو یا چند نفر بر حسب توافق و تراضی با یکدیگر و یا بصورت قهری (ارث) مالک مشاعی یک ملک می شوند. در صورتی که شرکای مال مشاع، قصد تقسیم مال را داشته باشند اما با یکدیگر در خصوص تقسیم (اعم از افراز یا تفکیک)، به توافق نرسند، می توانند دعوای افراز ملک مشاع را مطرح نماید. پس از انجام افراز، حالت مشاعی از بین می رود و هر یک از مالکین، بصورت مفروز، مالک سهم خود می شود. رسیدگی به دعوای افراز، در وهله اول در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک می باشد اما در دو مورد رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه می باشد. مورد اول در خصوص املاکی است که جریان ثبتی آنان خاتمه نیافته باشد (وفق مفهوم مخالف ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع). مورد دوم زمانی است که میان شرکاء، غایب مفقودالاثر و یا محجور باشد (وفق ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی). در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص طرح دعوای افراز ملک توسط دادگاه پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه افراز ملک مشاع در ادارات ثبت

شرایط طرح دعوای افراز ملک توسط دادگاه

جهت افراز ملک توسط دادگاه لازم است که اولاً مال غیرمنقول مشاعی میان حداقل دو نفر وجود داشته باشد. ثانیاً جریان ثبتی ملک پایان نپذیرفته و یا آنکه در میان شرکاء، غایب یا محجور بوده باشد. ثالثاً وفق نظر کارشناس، ملک مطابق با ماده 101 قانون شهرداری و یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، قابلیت افراز داشته باشد. دعوای افراز ملک، یک دعوای مالی می باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای افراز ملک، دادگاه محل وقوع مال می باشد. همچنین این دعوا می بایست حسب مورد بطرفیت کلیه مالکین مشاعی و نماینده قانونی محجور یا غایب مفقودالاثر مطرح گردد.

مطلب مرتبط: نحوه اعتراض به تصمیم ثبت در خصوص افراز

نکات مهم در طرح دعوای افراز ملک توسط دادگاه

1- تفکیک به معنای تقسیم مال به قطعات کوچکتر می باشد. ممکن است که کل مال متعلق به یک نفر باشد و یا آنکه میان چند نفر بصورت مشترک باشد. فی الواقع اگر یک ملک مشاع، تفکیک شود، حالت اشاعه از بین نمی رود. تفکیک‌ ملک معمولا در اداره ثبت انجام می گیرد، اما افراز هم می تواند در دادگاه انجام شود و هم در اداره ثبت اسناد و املاک. مساله دیگر آنکه اعتراض به تفکیک در اداره ثبت انجام می شود اما اعتراض به افرازی که توسط اداره ثبت انجام می شود در صلاحیت دادگاه است. یعنی آنکه چنانچه نظر اداره ثبت مبنی بر قبول افراز یا رد آن باشد، در هر صورت شرکاء ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ حق اعتراض در دادگاه را دارند. دادگاه موضوع را بررسی نموده و با ارجاع به کارشناس، تصمیم مقتضی را اتخاذ می نماید که رای صادره قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان می باشد. چنانچه دادگاه با نظر اداره ثبت در خصوص رد افراز، موافق نباشد، ضمن نقض تصمیم اداره ثبت، رأساً نسبت به افراز اقدام نموده و پرونده را به اداره ثبت اعاده نمی دهد.

مساله مهم دیگری که در خصوص تفاوت میان افراز و تفکیک می توان بیان نمود آن است که در ملک مشاعی با انجام تفکیک، حالت اشاعه از بین نمی رود اما در افراز، هدف اصلی از بین بردن حالت اشاعه می باشد تا سهم هر مالک بصورت مشخص و‌ مفروز تعیین گردد.

2- اگر یکی از شرکاء خواهان افراز ملک موروثی باشد می بایست بجای طرح دعوای افراز، خواسته تقسیم ترکه را مطرح نماید حتی اگر ملک ثبتی بوده و جریان ثبتی آن نیز خاتمه یافته باشد چراکه این خواسته ماهیت قضایی دارد و از صلاحیت اداره ثبت خارج می باشد و می بایست در دادگاه بدان رسیدگی شود.

3- اگر درخواست افراز ملکی که سابقه ثبتی دارد در دادگاه مطرح شود و در میان شرکاء، غایب یا محجور نیز نباشد، برخی از دادگاهها به شایستگی اداره ثبت، قرار عدم صلاحیت صادر می نمایند و برخی دیگر قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند. نکته مهم و قابل توجهی که می بایست بیان گردد آن است که قانون افراز و فروش املاک مشاع فقط در ارتباط با اموال غیرمنقول می باشد و در خصوص اموال منقول، وفق مقررات مندرج در قانون مدنی عمل گردیده و هر شریک می تواند مستقیماً از طریق دادگاه، درخواست تقسیم مال مشاع و یا فروش آن را نماید.

4- قانونگذار شرایطی را پیش بینی نموده است که بموجب آن چنانچه هر یک از وراث به نسبت سهم الارث خود، سند مالکیت مشاعی اخذ نموده باشند، دیگر طرح دعوای تقسیم ترکه قابلیت استماع ندارد چراکه در این حالت، تقسیم مال محقق شده و فقط مالکین می توانند درخواست افراز ملک مشاع ثبت شده را از اداره ثبت تقاضا نمایند در صورتی که اداره ثبت ملک مشاع را غیرقابل افراز بداند، به درخواست هر یک از شرکاء ملک فروخته شده و ثمن آن میان شرکاء تقسیم می گردد.

5- اگر فردی در مقام خواهان دعوا در خصوص اموال منقول و غیرمنقول توأمان طی یک دادخواست، تقاضای افراز نموده باشد، اگر آن اموال موروثی باشند که دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می کند چراکه می بایست دعوای تقسیم ترکه مطرح می گردید اما اگر اموال، مشاعی باشند و سابقه ثبتی داشته و در میان شرکاء، محجور یا غایب نیز نباشد، نسبت به اموال غیرمنقول، قرار عدم استماع دعوا صادر می شود اما نسبت به اموال منقول، هر چند که باید دعوای تقسیم مال مشاع مطرح می شد اما از آنجایی که افراز مال مشاع جزئی از تقسیم مال است، با اغماض می توان به این دعوا رسیدگی نمود ناگفته نماند که برخی علمای علم حقوق معتقدند که بدلیل آنکه خواسته افراز در خصوص اموال منقول مصداق ندارد در این حالت باید قرار عدم استماع دعوا صادر شود.

6- اگر دادگاه تشخیص دهد که‌‌ طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری، ملک غیرقابل افراز است بدون درخواست احد از شرکاء، نمی تواند حکم بر فروش ملک صادر نماید اما در این شرایط بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دادگاه دستور فروش ملک را به اجرای احکام دادگاه صادر خواهد نمود (مستنبط از ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع). ناگفته نماند که اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی بیان نموده است که دادگاه رأساً قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز را بررسی و اگر ملک را قابل افراز و قابل تقسیم نداند، حکم بر فروش ملک صادر و چنانچه ملک را قابل تقسیم به یکی از طرق قانونی به جز فروش بداند، اما خواسته خواهان فقط فروش باشد، تصمیم متناسب را اتخاذ می نماید.

همانگونه که پیش تر نیز عرض گردید، افراز بمعنای تقسیم مال غیرمنقول مشاع میان شرکاء به نسبت سهام آنان می باشد. اگر مطابق با قوانین و مقررات موجود، اداره ثبت، مال غیرمنقول را غیرقابل افراز تشخیص دهد، مالک یا مالکینی که تمایل به افراز دارند می توانند در خصوص نظر اداره ثبت، اعتراض خود را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند. اگر دادگاه تشخیص دهد که امکان افراز ملک به هر روشی حتی از طریق قرعه کشی و‌ ... وجود دارد، نسبت به افراز اقدام می نماید.

7- تصمیم دادگاه مبنی بر افراز ملک مشاعی، حکم بوده و قابل تجدیدنظر خواهی می باشد. اگر ملک قابل افراز نباشد با درخواست هر یک از شرکاء، حکم به فروش صادر می شود نه دستور فروش. در روند رسیدگی به دعوای افراز توسط دادگاه، بعد از تشکیل جلسه رسیدگی، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری در حوزه ثبتی و نقشه برداری ارجاع داده می شود تا ضمن ترسیم نقشه UTM و لحاظ نمودن مقررات مندرج در ماده 101 قانون شهرداری اعلام نمایند که آیا امکان افراز ملک وجود دارد یا خیر. هم چنین تعیین نمایند که در صورت امکان افراز، سهم مالکین و نحوه تقسیم بندی ملک به چه صورت خواهد بود. در صورتی که نظر کارشناس مبنی بر امکان افراز ملک باشد، دادگاه وفق نظر او، حکم بر افراز ملک صادر می نماید. بعد از صدور و قطعیت رای صادره (رای جنبه اعلامی دارد)، اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، با ارسال نامه از دادگاه به اداره ثبت، پس از طی مراحل قانونی و پرداخت هزینه های مربوطه، سند مالکیت مشاعی باطل و‌ مطابق با مشخصات، سند مالکیت جدید برای هر مالک صادر می گردد. حال اگر ملک غیر ثبتی باشد، اجرای احکام دادگاه، مطابق با رای صادره و نظر کارشناس، نسبت به افراز ملک اقدام می نماید.

8- اگر قسمتی از ملک، مجهول المالک ثبتی باشد، افراز آن از صلاحیت اداره ثبت خارج بوده و با توجه به مقررات عمومی و قانونی مندرج در قانون مدنی و‌ قانون امور حسبی، افراز آن در صلاحیت دادگاه است حال اگر ملک مجهول المالک ثبتی از نظر مقررات قانون ثبت، از نظر قانون مدنی نیز مجهول المالک باشد، با توجه به قانون راجع به اموال بلاصاحب مصوب ۱۳۱۳، دعوای تقسیم و افراز چنین املاکی می بایست بطرفیت دادستان اقامه گردد مگر آنکه آن سهم در ید ستاد اجرایی فرمان امام باشد که در این حالت دعوا می بایست به طرفیت این ستاد مطرح گردد.

9- اگر طرفین دعوای افراز، در خصوص مالکیت ملک، ادعایی نداشته باشند، دادگاه نسبت به افراز رسیدگی می نماید چراکه دعوای افراز، فرع بر مالکیت است اما چنانچه اصحاب دعوای افراز در خصوص مالکیت با یکدیگر اختلاف نظر داشته باشند، دادگاه‌ مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا می نماید. نکته مهم دیگر آنکه اگر مالکی بنا به هر علتی، دسترسی به سند مالکیت خود نداشت، باز هم امکان طرح دعوای افراز وجود دارد و نداشتن سند مالکیت مانع از افراز ملک مشاع نخواهد بود چراکه مالکیت مشاعی به هر طریقی که احراز شود برای درخواست افراز کفایت می نماید.

10- اگر ملکی سابقه ثبتی داشته باشد و تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک باشد و این تصمیم قطعی گردد، ذینفع می بایست درخواست فروش ملک مشاع را مطرح نماید اما بنظر می رسد اگر دادخواست تقسیم مال مشاع هم مطرح گردد، قابلیت رسیدگی وجود داشته باشد چرا که درخواست فروش، یکی از روش های تقسیم مال است. در دعوای تقسیم مال مشاع، دادگاه حکم به فروش مال مشاع صادر می نماید که قابلیت تجدیدنظر خواهی نیز دارد.

11- قانونگذار شرایطی را مقرر نموده است که بموجب آن، مالک یا مالکین ملک مشاع در خصوص املاکی که سابقه ثبتی ندارند و یا زمانی که میان شرکاء غایب یا محجور وجود دارد، بتوانند بجای درخواست افراز، دعوای تقسیم مال مشاع را مطرح نمایند از آنجایی که درخواست افراز، جزئی از تقسیم مال مشاع است مضاف بر آنکه دعوای تقسیم مال مشاع خواسته ای کلی تر بوده که درخواست افراز نیز داخل در آن است، بنابراین مالکین مشاعی می توانند بجای طرح درخواست افراز، دعوای تقسیم مال مشاع را مطرح نمایند.