تخلیه به دلیل انتقال به غیر در اماکن تجاری

تخلیه به دلیل انتقال به غیر

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ١٣٧٦ منعقد شده اند، چنانچه در قرارداد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد در اینصورت مستاجر حق انتقال مورد اجاره به دیگری را بدون اجازه موجر ندارد. در این مقاله به بررسی دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر می پردازیم.

اگر مستاجر بدون اجازه مالک یا حکم دادگاه، به هر طریقی منافع ملک را به فرد دیگری انتقال دهد، مالک میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک نماید. نکته مهم این است که حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه، منعقد نشده باشد، اما فرد دیگری غیر از مستاجر عملا از ملک، استفاده نماید، برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد، بین مستاجر و منتقل الیه موثر نمی باشد.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از طرف مستاجر، مالک میتواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را مطرح نماید. دادگاه بعد از برگزاری جلسه رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین و پس از احراز رابطه استیجاری بین طرفین و نیز احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی و همچنین احراز شمول قانون سال 1356 بر روابط استیجاری طرفین و احراز سلب حق انتقال مورد اجاره به غیر از مستاجر و در صورت احراز انتقال مورد اجاره به دیگری از سوی مستاجر اول (مستند به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)، موضوع را برای ارزیابی میزان نصف حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و بعد از قطعیت نظر کارشناس، رای به تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید. دادگاه در رای صادر شده به موجر مهلت میدهد تا ظرف ٣ ماه از تاریخ قطعیت رای، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. هم چنین برای مستاجر مهلتی که از ١٠ روز کمتر و از ٢ ماه بیشتر نباشد (ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)، برای تخلیه ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه، توسط مستاجر محاسبه می شود.

در دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر، خواهان دعوا مالک ملک است و مطابق با نظر اکثریت محاکم، خوانده دعوا، مستاجر اولیه ملک می باشد. اما برخی از دادگاهها، صلاح می دانند که دعوا از ابتدا علیه مستاجر متصرف نیز مطرح شود بنابراین توصیه می گردد که تمامی مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی بعنوان خوانده دعوا ذکر گردند. دلیل لزوم طرح دعوا علاوه بر مستاجر، بر علیه انتقال گیرنده (متصرف) این است که اولاً انتقال مورد اجاره به متصرف باید اثبات گردد. ثانیاً حکم تخلیه علیه متصرف صادر می گردد. ثالثاً طبق قانون در صورت اثبات این دعوا نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف تعلق می گیرد. رابعاً اجرای حکم تخلیه نیز باید علیه متصرف اجرا گردد.

اگر چه رسیدگی به دعاوی تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است اما بعلت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. بعد از قطعیت رای و صدور اجرائیه، موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه تعیینی را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. (مستفاد از ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)

مطلب مرتبط: تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

• اگر ٢ نفر بصورت مشاعی مستاجر یک ملک باشند و یکی از آنها سهم خود را به شریکش انتقال دهد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا این انتقال، انتقال به غیر محسوب می شود یا خیر.
• اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند، حکم صادره ملغی می گردد.
• اگر مستاجری بدلیل عدم توانایی جسمی کافی، قادر به کار در عین مستاجره نباشد، پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست، محل کسب را اداره نماید، این مورد از موارد انتقال به غیر محسوب نمی شود.
• اگر موجر بعد از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستاجر جدید اجاره دریافت نماید، این موضوع می تواند بعنوان قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال تلقی گردد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت

مستندات قانونی در طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

بند 1 و 2 ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

"در موارد زیر، موجر می تواند حسب مورد صدور حکم، فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف، اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.

1- در موردی که مستاجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلی یا جزیی به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار کرده با عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت الکفاله ی قانونی خود قرار داده باشد.

2- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت به خود مستاجر اجاره داده شده باشد و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند. بدون این که طبق ماده ی ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق، اجاره نامه تنظیم شده باشد."

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

"در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه ی آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده باشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه ی مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد.

تبصره ی ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف، حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود."

ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

"در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می کند. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیت دار تأسیس شده است، در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

تبصره 1- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تبصره تجارت، صادر می شود، مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور، شروع خواهد شد.

تبصره 2- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود، حداکثر مهلت، ۱۵ روز خواهد بود."

ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

"در مواردی که حکم تخلیه ی عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت، صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد. والا حکم مزبور، ملغی الاثر خواهد بود. مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجرائیه کند. حکم صادر شده، ملغی الاثر است. مگر این که بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه، توافق شده باشد.

تبصره- مدتهای مذکور در ماده ی فوق، نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹، صادر و قطعی شده است، از تاریخ اجری این قانون شروع می شود."

رویه و نظریات قضایی

رای وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۳۵۱/۸/۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شده و مستاجر، شرکت است، نه مدیر آن، بنابراین هر گاه در سند اجاره، حق انتقال به غیر، کلی یا جزیی از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو که خود، مدیر آن باشد، واگذار کند، انتقال به غیر تحقق یافته است و نظر شعبه ی ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه، صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.

رای شماره ۱۳ مورخ ۱۳۹۲/۱/۱۹ شعبه ۵ دیوان عالی کشور

تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چهار چوب قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶، وجود نداشته است و لذا تفکیک بین آن دو در اجاره، مشمول آن قانون، متصور نیست. لذا مطالبه ی وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آن چه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه ی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه)، از توجیه قانونی برخوردار نیست.

رای شماره ۸۴۰ مورخ ۹۱/۶/۲۶ شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورتی که عین مستاجره، توسط مالک اولیه منتقل شود، حق تخلیه بر اساس انتقال به غیر (موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶) که در زمان مالک اولیه ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.

رای شماره ۸۹۵ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

انتقال منافع به غیر به وسیله ی اجرای احکام مدنی، مشمول شرط عدم انتقال منافع به غیر در قرارداد اجاره، نمی شود.

رای شماره ۷۴۸ مورخ ۹۱/۶/۲۵ شعبه ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در دعوای تخلیه ی عین مستاجره به دلیل انتقال به غیر لازم نیست که منتقل الیه نیز به عنوان خوانده قرار گیرد.

نظریه مشورتی شماره ۷/۳۴۹۴۵ مورخ ۷۵/۵/۲۳ اداره حقوقی قوه قضاییه.

در مورد محل های کسب و پیشه، چنان چه در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به غیر، از مستاجر سلب شده و مستاجر بدون رضای مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بکند و دادگاه، انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند، با توجه به قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد به غیر، تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده، ندارد.

نظریه مشورتی شماره ۷/۲۴۶۲ مورخ ۷۸/۴/۲۳ اداره حقوقی قوه قضاییه

دو نفر مالک مشاعی ملکی می باشند، اگر آنان دادخواست تخلیه، علیه یک نفر تقدیم کرده باشند و در حین رسیدگی، یک نفر از آنان دعوای تخلیه را استرداد کند، با توجه به این که ملک مورد مرافعه، تجاری بوده است و علت تخلیه، انتقال به غیر می باشد، خواهشمند است، اعلام فرمایید ادامه ی رسیدگی با کیفیت مطروحه، امکان پذیر می باشد یا خیر؟ و در صورتی که ادامه ی رسیدگی میسر نباشد، دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند؟

هر چند احد از مالکین مشاعی در دعوای تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر، دعوای خود را مسترد دارد، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن، اجرای حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید، انجام شود.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۱۰۸ مورخ ۸۱/۵/۱۷ اداره حقوقی قوه قضاییه

چنان چه مستاجر محل کسب با پیشه یا تجارت که حق انتقال منافع به غیر را ندارد، هنگام انتقال مورد اجاره به غیر وجهی به عنوان حق کسب با پیشه با تجارت از متصرف اخذ کرده باشد، نصف حق کسب یا پیشه با تجارت مقرر در حکم تخلیه به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود. لکن چنان چه از این بابت از متصرف، وجه یا مال نگرفته باشد نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر پرداخت می شود، نه به متصرف (تبصره ی ۱ ماده ی ۱۹ قانون مزبور). همان طور که در تبصره ی ۲ ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب ۱۳۵۶، تصریح شده است، حق کسب یا پیشه با تجارت به مستاجر همان محل، اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است؛ زیرا به علت اشتغال مستاجر در آن محل، ایجاد می شود. اعم از این که مستاجر به موجر مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نه.

رای شماره ۱۴۵۹ مورخ ۹۱/۱۱/۱۱ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر حق تخلیه تجاری مورد اجاره برای موجر ایجاد شود، حق مذکور به واسطه ی انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر اسقاط شده و به منتقل اليه منتقل نمی شود. مگر این که به انتقال این حق در قرارداد انتقال، تصریح شود.

رای شماره ۱۳۲۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۴ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

انتقال سهم شریک مشاعی منافع استیجاری به شریک دیگر از مصادیق انتقال به غیر، مستوجب فسخ اجاره ی تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ نیست؛ زیرا در چنین انتقالی اصولا شخصیت های طرف قرارداد مالک، باقی و احتمال تضییع حقی از بابت طرف قرار داده وجود ندارد.

رای شماره ۱۶۸۱ مورخ ۹۱/۱۲/۲۳ شعبه ۲۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دریافت اجاره بها از متصرف مغازه به مدت طولانی، حاکی از رضایت موجر به انتقال مغازه به متصرف است و لذا دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر، مسموع نیست.

رای شماره ۹۵۱ مورخ ۹۱/۹/۲۹ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه در پی انعقاد قرارداد انتقال اجاره به غیر بدون اذن موجر، اجاره ی اخیر قبل از قبض و تحویل منتفی شود (فسخ، اقاله)، مصداق انتقال اجاره به غیر نبوده است و موجبی برای تخلیه نخواهد بود.

رای شماره ۱۰۵۳ مورخ ۹۱/۸/۲۷ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

عدم اقدام موجر به تخلیه پس از انتقال به غیر، توسط مستاجر و اخذ اجاره بها طی سال ها از مستاجر جدید، گویای رضایت عمل موجر به تصرفات مستاجر جدید در عین مستاجره است و لذا طرح دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر با اقدام عملی موجر در تضاد بوده و دعوی وی محکوم به بطلان است.