بدی را با عدالت پاسخ دهيد، مهربانی را با مهربانی. كنفوسيوس دادگاهی بالاتر از دادگاه‌های عدل وجود دارد و آن دادگاه وجدان است. مهاتما گاندی تا زمانی كه توده مردم برای بهبود حال يكديگر احساس مسئوليت نكنند، عدالت اجتماعی تحقق نمی يابد. هلن كلر
لوگوی عدالت سرا

تخلیه به دلیل انتقال به غیر در اماکن تجاری به چه معناست؟

تخلیه به دلیل انتقال به غیر

تخلیه به دلیل انتقال به غیر

در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ١٣٧۶ منعقد شده اند و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶ هستند، مستاجر بدون اجازه مالک حق انتقال منافع ملک به شخص دیگری را ندارد. در این مقاله به بررسی دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر می پردازیم.

اگر مستاجر بدون اجازه مالک یا حکم دادگاه، به هر طریقی منافع ملک را به فرد دیگری انتقال دهد، مالک میتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه، اقدام به فسخ قرارداد و تخلیه ملک نماید. نکته مهم این است که حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه، منعقد نشده باشد، اما فرد دیگری غیر از مستاجر عملا از ملک، استفاده نماید، برای تحقق انتقال به غیر کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد، بین مستاجر و منتقل الیه موثر نمی باشد.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از طرف مستاجر، مالک میتواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را مطرح نماید.

دادگاه بعد از برگزاری جلسه رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین در صورت احراز انتقال به غیر، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و بعد از قطعیت نظر کارشناس، رای به تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می نماید. دادگاه در رای صادر شده به موجر مهلت میدهد تا ظرف ٣ ماه از تاریخ قطعیت رای، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. هم چنین برای مستاجر مهلتی که از ١٠ روز کمتر و از ٢ ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه ملک در نظر می گیرد. شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه، توسط مستاجر محاسبه می شود.

در دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر، خواهان دعوا مالک ملک است و مطابق با نظر اکثریت محاکم، خوانده دعوا، مستاجر اولیه ملک می باشد. اما برخی از دادگاهها، صلاح می دانند که دعوا از ابتدا علیه مستاجر متصرف نیز مطرح شود بنابراین توصیه میگردد که تمامی مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی بعنوان خوانده دعوا ذکر گردند.

اگر چه رسیدگی به دعاوی تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است اما بعلت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

مطلب مرتبط: تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

چگونگی صدور اجراییه

بعد از قطعیت رای و صدور اجراییه اگر مستاجر در مدت سه ماه از تاریخ قطعیت، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، اجرای احکام می بابست بعد از انقضای مهلتی که در رای برای مستاجر تعیین شده است، اقدام به تخلیه ملک نماید.

 

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر
  • اگر ٢ نفر بصورت مشاعی مستاجر یک ملک باشند و یکی از آنها سهم خود را به شریک اش انتقال دهد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا این انتقال، انتقال به غیر محسوب می شود یا خیر.
  • اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند، حکم صادره ملغی می گردد.
  • اگر مستاجری بدلیل عدم توانایی جسمی کافی، قادر به کار در عین مستاجره نباشد، پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست، محل کسب را اداره نماید، این مورد از موارد انتقال به غیر محسوب نمی شود.
  • اگر موجر بعد از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستاجر جدید اجاره دریافت نماید، این موضوع میتواند بعنوان قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال تلقی گردد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت

مستندات قانونی در طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

“در موارد زیر، موجر می تواند حسب مورد صدور حکم، فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستأجر یا متصرف، اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.

۱- در موردی که مستأجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلی یا جزیی به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار کرده با عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت الکفاله ی قانونی خود قرار داده باشد.

۲- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت به خود مستأجر اجاره داده شده باشد و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند. بدون این که طبق ماده ی ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق، اجاره نامه تنظیم شده باشد.”

 

ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

“در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه ی آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده باشد و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه ی مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد.

تبصره ی ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستأجر یا متصرف، حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.”

 

ماده ی ۲۷- “در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می کند. حکم تخلیه ی مدارسی که با اجازه ی رسمی مقامات صلاحیت دار تأسیس شده است، در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تبصره تجارت، صادر می شود، مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور، شروع خواهد شد.

تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود، حداکثر مهلت، ۱۵ روز خواهد بود.”

 

ماده ی ۲۸- “در مواردی که حکم تخلیه ی عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت، صادر و قطعی میشود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد. والّا حکم مزبور، ملغی الاثر خواهد بود. مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجراییه کند. حکم صادر شده، ملغی الاثر است. مگر این که بین موجر و مستاجر برای تأخیر تخلیه، توافق شده باشد.

تبصره- مدتهای مذکور در ماده ی فوق، نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹، صادر و قطعی شده است، از تاریخ اجری این قانون شروع می شود.”

 

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۴۲ مورخ ۱۳۵۱/۸/۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شده و مستاجر، شرکت است، نه مدیر آن، بنابراین هر گاه در سند اجاره، حق انتقال به غیر، کلی یا جزیی از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو که خود، مدیر آن باشد، واگذار کند، انتقال به غیر تحقق یافته است و نظر شعبه ی ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه، صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است.

این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاهها در موارد مشابه، لازم الاتباع است.

 

رای شماره ی ۱۳ مورخ ۱۳۹۲/۱/۱۹ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چهار چوب قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶، وجود نداشته است و لذا تفکیک بین آن دو در اجاره، مشمول آن قانون، متصور نیست. لذا مطالبه ی وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آن چه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه ی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه)، از توجیه قانونی برخوردار نیست.

 

رأی شماره ی ۸۴۰ مورخ ۹۱/۶/۲۶ شعبه ی ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در صورتی که عین مستأجره، توسط مالک اولیه منتقل شود، حق تخلیه بر اساس انتقال به غیر (موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶) که در زمان مالک اولیه ایجاد شده است، به مالک جدید منتقل نمی شود.

 

رأی شماره ی ۸۹۵ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

انتقال منافع به غیر به وسیله ی اجرای احکام مدنی، مشمول شرط عدم انتقال منافع به غیر در قرارداد اجاره، نمی شود.

 

رای شماره ی ۷۴۸ مورخ ۹۱/۶/۲۵ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در دعوای تخلیه ی عین مستأجره به دلیل انتقال به غیر لازم نیست که منتقل الیه نیز به عنوان خوانده قرار گیرد.

 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۳۴۹۴۵ مورخ ۷۵/۵/۲۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه.

در مورد محل های کسب و پیشه، چنان چه در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به غیر، از مستاجر سلب شده و مستاجر بدون رضای مالک، مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، در صورتی که مالک مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بکند و دادگاه، انتقال مورد اجاره به غیر را احراز کند، با توجه به قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، تکلیفی جز صدور حکم تخلیه ندارد. عدم دخالت و عدم توافق سایر وراث در انتقال مورد به غیر، تأثیری در صدور حکم تخلیه نسبت به سهم انتقال دهنده، ندارد.

 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۲۴۶۲ مورخ ۷۸/۴/۲۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

دو نفر مالک مشاعی ملکی می باشند، اگر آنان دادخواست تخلیه، علیه یک نفر تقدیم کرده باشند و در حین رسیدگی، یک نفر از آنان دعوای تخلیه را استرداد کند، با توجه به این که ملک مورد مرافعه، تجاری بوده است و علت تخلیه، انتقال به غیر می باشد، خواهشمند است، اعلام فرمایید ادامه ی رسیدگی با کیفیت مطروحه، امکان پذیر می باشد یا خیر؟ و در صورتی که ادامه ی رسیدگی میسر نباشد، دادگاه چه تصمیمی باید اتخاذ کند؟

هر چند احد از مالکین مشاعی در دعوای تخلیه به لحاظ انتقال مورد اجاره به غیر، دعوای خود را مسترد دارد، رسیدگی به درخواست مالک یا مالکین مشاعی دیگر، منع قانونی نداشته و باید نسبت به سهم آنان رسیدگی و در صورت صدور حکم و قطعیت آن، اجرای حکم به نسبت سهم محکوم له یا محکوم لهم به صورت تسلیط ید، انجام شود.

 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۱۰۸ مورخ ۸۱/۵/۱۷ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه مستاجر محل کسب با پیشه یا تجارت که حق انتقال منافع به غیر را ندارد، هنگام انتقال مورد اجاره به غیر وجهی به عنوان حق کسب با پیشه با تجارت از متصرف اخذ کرده باشد، نصف حق کسب یا پیشه با تجارت مقرر در حکم تخلیه به متصرف مورد اجاره پرداخت می شود. لکن چنان چه از این بابت از متصرف، وجه یا مال نگرفته باشد.

نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر پرداخت می شود، نه به متصرف (تبصره ی ۱ ماده ی ۱۹ قانون مزبور). همان طور که در تبصره ی ۲ ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر، مصوب ۱۳۵۶، تصریح شده است، حق کسب یا پیشه با تجارت به مستأجر همان محل، اختصاص دارد. به بیان دیگر حق موصوف، مخصوص مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت است؛ زیرا به علت اشتغال مستأجر در آن محل، ایجاد میشود. اعم از این که مستاجر به موجر مالک یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نه.

 

رأی شماره ی ۱۴۵۹ مورخ ۹۱/۱۱/۱۱ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اگر حق تخلیه تجاری مورد اجاره برای موجر ایجاد شود، حق مذکور به واسطه ی انتقال مالکیت ملک به شخص دیگر اسقاط شده و به منتقل الیه منتقل نمی شود. مگر این که به انتقال این حق در قرارداد انتقال، تصریح شود.

 

رای شماره ی ۱۳۲۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

انتقال سهم شریک مشاعی منافع استیجاری به شریک دیگر از مصادیق انتقال به غیر، مستوجب فسخ اجاره ی تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نیست؛ زیرا در چنین انتقالی اصولا شخصیت های طرف قرارداد مالک، باقی و احتمال تضییع حقی از بابت طرف قرار داده وجود ندارد.

 

رأی شماره ی ۱۶۸۱ مورخ ۹۱/۱۲/۲۳ شعبه ی ۲۴ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دریافت اجاره بها از متصرف مغازه به مدت طولانی، حاکی از رضایت موجر به انتقال مغازه به متصرف است و لذا دعوای تخلیه به لحاظ انتقال به غیر، مسموع نیست.

 

رای شماره ی ۹۵۱ مورخ ۹۱/۹/۲۹ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه در پی انعقاد قرارداد انتقال اجاره به غیر بدون اذن موجر، اجاره ی اخیر قبل از قبض و تحویل منتفی شود (فسخ، اقاله)، مصداق انتقال اجاره به غیر نبوده است و موجبی برای تخلیه نخواهد بود.

 

رای شماره ی ۱۰۵۳ مورخ ۹۱/۸/۲۷ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

عدم اقدام موجر به تخلیه پس از انتقال به غیر، توسط مستأجر و اخذ اجاره بها طی سال ها از مستأجر جدید، گویای رضایت عمل موجر به تصرفات مستأجر جدید در عین مستأجره است و لذا طرح دعوی تخلیه به علت انتقال به غیر با اقدام عملی موجر در تضاد بوده و دعوی وی محکوم به بطلان است.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن