نحوه الزام موجر به استرداد ودیعه چگونه است؟

ماهیت حقوقی عقد اجاره

عقد اجاره در زمره یکی از عقود مهم و کاربردی می‌باشد که در جامعه کنونی به کرات میان مردم تنظیم می‌گردد. عقد اجاره عبارت است از عقدی که به موجب آن، مستاجر برای مدت مشخص و معینی، مالک منافع عین مستاجره می‌گردد (وفق ماده 466 قانون مدنی). پس از آنکه عقد اجاره به نحو صحیح و قانونی میان موجر و مستاجر منعقد می‌گردد، طرفین عقد می‌بایست به تعهدات و تکالیفی که قانونگذار در خصوص عقد اجاره تعیین نموده است، عمل نمایند. موجر مکلف است که در تاریخ توافق گردیده، با دریافت ودیعه از مستاجر، ملک را به نحوی که امکان استفاده مطلوب از آن برای مستاجر فراهم باشد، به وی تحویل دهد (به دلالت ماده 477 قانون مدنی). مستاجر نیز در مقابل وظیفه دارد که پس از انقضای مدت اجاره، به همان صورتی که عین مستاجره را تحویل گرفته است، صحیح و سالم تحویل موجر داده و در صورت تعیین اجاره‌بهای ماهیانه در قرارداد اجاره، در سررسید هر ماه اجاره‌بهای خود را پرداخت نماید. در زمان سررسید و اتمام مدت قرارداد اجاره، موجر مکلف به استرداد ودیعه به مستاجر و در مقابل، مستاجر نیز مکلف به تخلیه و تحویل عین مستاجره به موجر می‌باشد. حال در فرضی که علی‌رغم اتمام مدت قرارداد اجاره و درخواست مستاجر مبنی بر عودت ودیعه، موجر از استرداد ودیعه استنکاف ورزد، مستاجر ناگزیر به طرح دعوای مطالبه وجه مبنی بر الزام موجر به استرداد ودیعه خواهد بود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه الزام موجر به استرداد ودیعه پرداخته شود.

مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

نحوه الزام موجر به استرداد ودیعه

همانگونه که پیش‌تر نیز عرض گردید در صورتی که موجر علی‌رغم اتمام مدت قرارداد اجاره از استرداد ودیعه به مستاجر خودداری نماید، مستاجر می‌تواند دعوای مطالبه وجه مبنی بر الزام موجر به استرداد ودیعه را در دادگاه صالح مطرح نماید. فلذا خواهان دعوای الزام موجر به استرداد ودیعه، مستاجر بوده و خوانده دعوا، موجر می‌باشد. دادگاه در وقت رسیدگی تعیین گردیده پس از استماع اظهارات طرفین و هم‌چنین در صورتی که موجر دلیل موجهی دال بر عدم استرداد ودیعه ارائه ننماید، وی را محکوم به پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر می‌نماید. دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام موجر به استرداد ودیعه، حسب مقررات مندرج در مواد 11 و 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده (موجر)، محل انعقاد عقد یا محل اجرای تعهد می‌باشد. لازم به توضیح است که مطابق با بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 در صورتی که مبلغ ودیعه، یک‌ میلیارد ریال یا کمتر از آن باشد، دادگاه صلح محل اقامت خوانده، محل انعقاد عقد یا محل اجرای تعهد صالح به رسیدگی خواهد بود. همچنین اگر مبلغ ودیعه بیش از یک میلیارد ریال باشد، دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی می‌باشد.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست استرداد مبلغ ودیعه از موجر

نحوه اجرای حکم الزام موجر به استرداد ودیعه

پس از صدور حکم مبنی بر الزام موجر به استرداد ودیعه و قطعیت آن، بنابر تقاضای مستاجر (محکوم‌له)، توسط دادگاه نخستین، اجرائیه صادر و به موجر (محکوم‌علیه) ابلاغ می‌گردد که ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به استرداد ودیعه اقدام نماید. در صورت انقضای مهلت فوق‌الاشاره و عدم اجرای مفاد حکم توسط محکوم‌علیه، با تقاضای محکوم‌له، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می‌گردد. دادورز اجرای احکام می‌بایست بنابر تقاضای محکوم‌له جهت اجرای مفاد حکم صادره، اقدام به شناسایی و توقیف اموال موجر (محکوم‌علیه) از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، اداره راهنمایی و رانندگی و بانک مرکزی، تا میزان مبلغ ودیعه نماید. در صورتی که مالی از موجر شناسایی نگردد، با تقاضای مستاجر، مستند به ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی دستور جلب موجر صادر خواهد شد و تا زمانی که وی مبلغ مندرج در اجرائیه را پرداخت ننماید (در صورت عدم طرح دادخواست اعسار از پرداخت محکوم‌به و یا رد گردیدن آن)، در حبس خواهد ماند.

بیشتر بخوانید: نحوه الزام موجر به تحویل عین مستاجره چگونه است؟

نکات مهم در خصوص دعوای الزام موجر به استرداد ودیعه

1- مستاجر می‌بایست پیش از طرح دعوای الزام موجر به استرداد ودیعه، ملک را تخلیه نموده و مراتب تخلیه را از طریق دادگاه صلح محل وقوع ملک، تامین دلیل نموده و کلید ملک را تحویل دادگاه صلح محل وقوع ملک دهد. مراتب توسط دادگاه صلح، به موجر ابلاغ می‌گردد.

2- مستاجر در مقام خواهان دعوای الزام موجر به استرداد ودیعه، این حق قانونی را دارد که ضمن دعوای خویش، مطالبه خسارت تاخیر تادیه بانضمام کلیه خسارات دادرسی را از موجر مطالبه نماید.

3- برخی معتقدند که گرچه قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، تخلیه ملک از سوی موجر را منوط به استرداد مبلغ ودیعه مسکن یا قرض‌الحسنه به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا نموده است، لکن عکس آن صادق نیست؛ زیرا حق حبس پیش‌بینی شده در ماده فوق، حق حبسی یک جانبه است که قانونگذار در راستای حمایت از حقوق مستاجر پیش‌بینی نموده و به عنوان حقی عینی از سوی مستاجر در برابر همگان قابل استناد است؛ در نتیجه موجر نمی‌تواند استرداد مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده است، منوط به تخلیه ملک از سوی مستاجر کند.

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.