نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

زمانی که ملکی بنا به هر علتی در اداره ثبت یا هر مرجع دیگری به یکی از جهات قانونی، در بازداشت باشد و علی رغم در بازداشت بودن، معامله ای نسبت به آن صورت بگیرد، فردی که مال به نفع او در بازداشت است می تواند تقاضای بطلان آن معامله را نماید. فی الواقع بازداشت بودن، از موجبات عدم نفوذ و بطلان قرارداد است. مقنن صراحتاً در ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی به این موضوع اشاره نموده است. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه بازداشت ملک محکوم علیه با مبایعه نامه

دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مالی که در توقیف و بازداشت است، باطل می باشد. دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله، یک دعوای مالی محسوب می گردد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین مبنا محاسبه و  پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله، اگر مال، منقول باشد (مانند خودرو) دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد می باشد اما اگر مال، غیرمنقول باشد (مانند ملک) دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع مال خواهد بود (وفق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی).

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

نکات مهم در طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

1- اگر مالک ملکی که در بازداشت است، آن ملک را با سند عادی به فردی منتقل نماید، کسی که ملک به نفع او بازداشت شده است می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از دادگاه درخواست کند. خواهان دعوا کسی است که ملک به نفع او بازداشت شده است و خوانده دعوا نیز خریدار و فروشنده آن ملک می باشند. البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز می توانند تحت شرایطی چنین دعوایی را مطرح نمایند. نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مردود است. در این ارتباط اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره 7/98/1011 مورخه 16-07-1398 در پاسخ به سوال «خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع را تقدیم دادگاه نموده است پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص گردید که ملک مزبور در بازداشت و توقیف اشخاص ثالث می‌باشد. 1- آیا امکان محکومیت خوانده به انتقال سند مالکیت با وجود توقیف بودن ملک هست یا خیر؟ 2- چنانچه به نظر دادگاه به جهت مزبور امکان الزام خوانده به تنظیم سند نباشد و در این خصوص قرار عدم استماع صادر نماید آیا امکان محکومیت خوانده به تحویل مبیع هست یا خیر؟» بیان داشته است:

«اولاً، در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد، مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است، با عنایت به مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمی‌باشد. ثانیاً، دعوای تحویل مبیع (مال غیرمنقول که دارای سابقه ثبت است) با توجه به رای وحدت رویه شماره 682 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور پیش از تحقق مالکیت رسمی خواهان غیر قابل استماع است؛ در مورد اموال منقول، تحقق مالکیت رسمی خواهان شرط نیست.»

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

2- دلایل مختلفی برای بازداشت شدن مال، وجود دارد که عمده ترین آنها عبارتند از:

• محکوم علیه، بدهی خود را پرداخت ننموده باشد و مال او‌ توسط دادگاه یا اجرای ثبت توقیف شده باشد.

• به جهت صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت، مال توقیف گردیده باشد.

• مالک مالی جهت اخذ مرخصی برای یک زندانی ملک خود را در بازداشت قرار دهد و یا آنکه قرار وثیقه برای یک متهم در دادسرا صادر شود و مالک ملک، آن را برای ضمانت از متهم، در توقیف قرار دهد.

• زمانی که محکوم علیه تقاضای اعسار از پرداخت محکوم‌به را داشته باشد اما به جهت آنکه تقاضای خود را خارج از مهلت قانونی (سی روز) مطرح نموده می بایست ملکی را در بازداشت قرار دهد تا به اعسار وی رسیدگی شود.

3- بطلانی که مقنن در ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی در خصوص آن صحبت نموده است، بطلانی نسبی است نه مطلق. تنها فردی که می تواند دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله را مطرح نماید، کسی است که ملک به نفع او در بازداشت است نه خریدار و نه فروشنده. فی الواقع کسی که از این معامله متضرر شده است حق طرح این دعوا را دارد نه فروشنده ای که با اعاده مال خویش، بدنبال زیاده خواهی است.

4- مالک مالی که مال بازداشتی خود را بفروش می رساند، مرتکب جرم شده و وفق ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) به حبس از ۳ ماه تا ۱ سال محکوم خواهد شد. پس از اینکه بازداشت ملک توسط یک ابلاغیه به مالک آن ابلاغ می شود، هرگونه نقل و انتقال از طرف مالک ملک نسبت به آن مال، ممنوع است و مالک نمی تواند مدعی عدم اطلاع در مورد بازداشت ملک باشد. اگر مال توقیف شده، مال مشاع باشد، یکی از مالکین مشاعی این حق را دارد که در صورت توقیف یا بازداشت بودن سهم یکی از شرکا، سهم خود را بفروشد و هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد چراکه ضرری متوجه کسی که مال شریک به نفع او بازداشت شده است، نمی شود.

5- در خصوص آنکه آیا می توان اموال بازداشت گردیده را اجاره داد یا خیر، ذکر این نکته حائز اهمیت است که اموال منقول معمولا با توقیف، از ید مالک خارج می شوند (مثلا خودرو توقیف سیستمی و فیزیکی شده و به پارکینگ‌ منتقل می شود)، بنابراین اجاره دادن آنها ممکن بنظر نمی رسد اما در خصوص اموال غیرمنقول از آنجایی که ملک صرفاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، توقیف می گردد و قابلیت نقل و انتقال خود را از دست می دهد، اما از نظر فیزیکی کماکان در اختیار مالک خود، قرار دارد بنابراین اجاره دادن آن، ضرری برای محکوم له نخواهد داشت. ناگفته نماند که مقنن در ماده ۹۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷ مواردی را بیان داشته است که بموجب آن بازداشت مال غیرمنقولی که نسبت به منافع آن، تعهدی به نفع غیر نشده است، مستلزم بازداشت منافع آن نیز است مگر آنکه نیازی به بازداشت منافع نباشد پس امکان تفکیک منافع مال غیرمنقول از بازداشت اصل مال، میسر می باشد.

6- در دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله، نیازی به صدور اجرائیه نیست و رای دادگاه جنبه اعلامی دارد. یعنی اینکه دادگاه در رای خود اعلام می کند که معامله به جهت بازداشت بودن ملک باطل است. همین رای باعث می گردد که معامله انجام شده باطل شود و نیازی به صدور اجرائیه از دادگاه نمی باشد.

بیشتر بخوانید: نامشروع بودن جهت معامله چیست؟

7- اگر مالک در قرارداد با شخص ثالثی، تعهد کند با پرداخت طلبی که باعث گردیده ملک بازداشت شود، آن ملک آزاد گردد و بعد از آزادی ملک، آن را انتقال دهد، این تعهد صحیح می باشد. بازداشت ملک باعث سلب مالکیت مالک آن نمی شود بنابراین اگر مالک ملک بازداشت شده، آن را بفروشد، فروش مال غیر تلقی نمی شود. بعضی از دادگاه ها فروش ملک بازداشت شده را مصداق کلاهبرداری می دانند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار می دهند.