نحوه مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام دادگاه چگونه است؟

مفهوم حقوقی مزایده

واژه مزایده در لغت به معنای چیزی را در معرض فروش قرار دادن می‌باشد. در اصطلاح علم حقوق، مزایده صورت خاصی از فروش اموال اعم از منقول یا غیرمنقول است که توسط یک مرجع رسمی صورت می‌پذیرد. اموال در یک تقسیم‌بندی کلی اعم‌اند از: اموال منقول و اموال غیرمنقول. مال منقول به مالی می‌گویند که نقل آن از محلی به محل دیگر ممکن بوده بدون آنکه به آن مال یا محل آن، خسارتی ایجاد شود مانند خودرو، فرش و ... (به دلالت ماده 19 قانون مدنی)، اما مال غیرمنقول به مالی گفته می‌شود که امکان جابجایی آن از محلی به محل دیگر بدون آنکه به خود مال یا محلش آسیب برسد، وجود ندارد. مانند خانه، زمین و ... (مستند به ماده 12 قانون مدنی). علی‌الاصول پس از صدور حکم قطعی، بنابر درخواست محکوم‌له (فردی که رای به نفع او صادر شده است) اجرائیه توسط دادگاه نخستین صادر می‌گردد و به محکوم‌علیه ابلاغ می‌شود تا ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ اجرائیه، نسبت به اجرای مفاد رای صادره، اقدام نماید. در صورت عدم اجرای حکم ظرف مهلت فوق‌الاشاره، با درخواست محکوم‌له، پرونده به واحد اجرای احکام دادگاه ارسال می‌گردد. دادورز اجرای احکام جهت اجرای مفاد حکم صادره اقدام به شناسایی اموال متعلق به محکوم‌علیه از طریق انجام استعلام از سازمان ثبت اسناد و‌ املاک، بانک مرکزی و اداره راهنمایی و رانندگی می‌نماید. چنانچه یک مال غیرمنقولی از محکوم‌علیه شناسایی شود که جزء مستثنیات دین نباشد، اقدامات لازم قانونی من‌باب مزایده و فروش مال غیرمنقول صورت می‌پذیرد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام دادگاه پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه مزایده اموال منقول در اجرای احکام دادگاه

نحوه مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام دادگاه

جهت آنکه مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام دادگاه به نحو صحیح و قانونی صورت پذیرد لازم است که مردم از زمان و مکان برگزاری مزایده مطلع باشند که این اطلاع با نشر آگهی انجام می‌شود (به دلالت ماده 117 قانون اجرای احکام مدنی). مطابق با مندرجات موجود در ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی، لازم است که در آگهی مزایده اموال غیرمنقول مواردی اعم از نام و نام خانوادگی صاحب ملک، نشانی ملک، وجود یا عدم سابقه ثبتی ملک، در اجاره بودن یا نبودن ملک، مشاع یا مفروز بودن ملک، وجود یا عدم وجود حقوقی مانند حق ارتفاق یا حق انتفاع در ملک، قیمت پایه و هم‌چنین ساعت، روز و محل مزایده درج گردد. یکی از موارد مهمی که در مزایده اموال غیرمنقول می‌بایست رعایت گردد بحث حاضرین در مجلس مزایده است که حضور دادورز اجرای احکام و هم‌چنین نماینده دادسرا، وفق ماده 125 قانون اجرای احکام مدنی، ضروری اعلام شده است.

بدیهی است که نکته مهم و قابل توجه در مزایده اموال غیرمنقول آن است که مال توقیف شده، می‌بایست به بالاترین قیمت ممکن به فروش برسد فلذا هر شخصی که تمایل داشته باشد، می‌تواند در مزایده شرکت کند. شایان ذکر است که به دلالت ماده 127 قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‌له نیز می‌تواند مانند افراد دیگر، در مزایده به عنوان خریدار شرکت نماید اما ارزیابان، دادورزان اجرای احکام، اقربای نسبی و سببی دادورزان اجرای احکام و سایر افرادی که در امر فروش مشارکت داشته‌اند مانند قاضی صادرکننده رای و ... حق حضور در مزایده را نداشته و به عبارتی از شرکت در مزایده ممنوع می‌باشند.

همانگونه که پیش‌تر نیز عرض گردید، قیمت پایه مال غیرمنقول در آگهی مزایده قید می‌گردد (این قیمت، قیمتی است که در زمان توقیف مال، توسط کارشناس تعیین شده است) و مزایده از این قیمت شروع شده و هر شخصی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد، در مزایده مال غیرمنقول، برنده شده و مال به وی تعلق می‌گیرد. برنده مزایده مکلف است که ده درصد بهای تعیین شده در مزایده را فی‌المجلس و نقداً پرداخت نموده و الباقی آن را ظرف مهلت حداکثر یک ماه پرداخت نماید. چنان‌چه وی ظرف مهلت فوق‌الاشاره، الباقی مبلغ را پرداخت ننماید، ده درصد پرداختی او، پس از کسر هزینه‌های مزایده، به نفع دولت ضبط می‌شود. (مستنبط از ماده 129 قانون اجرای احکام مدنی)

در صورتی که برای مال غیرمنقول توقیف شده که در مزایده قرار گرفته است، خریداری یافت نشود، وفق ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی، محکوم‌له می‌تواند مال دیگری را از محکوم‌علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را نماید یا آنکه درخواست تجدید مزایده را کند و یا آنکه معادل طلب خود را از مال غیرمنقول مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده است، قبول نماید. حال در فرضی که محکوم‌له درخواست تجدید مزایده را مطرح نماید و در مرحله دوم مزایده هم خریداری پیدا نشود در این‌صورت، چنان‌چه محکوم‌له مال غیرمنقول مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده است، قبول نکند، آن مال به محکوم‌علیه داده خواهد شد و دیگر امکان بازداشت آن مال هم وجود ندارد. (مطابق با ماده 132 قانون اجرای احکام مدنی)

شایان ذکر است که هم‌اکنون انجام کلیه مزایده‌های منقول و غیرمنقول بصورت تعاملی بین مزایده‌گزار و مزایده‌گر از مرحله ثبت و انتشار مزایده، ارسال پیشنهاد قیمت به تفکیک، بازگشایی و تعیین برنده، عقد قرارداد با امضای الکترونیکی، پرداخت و صدور حواله خروج از طریق سامانه تدارکات الکترونیکی دولت (ستاد) به نشانی اینترنتی https://setadiran.ir انجام می‌پذیرد.

مطلب مرتبط: قبول مال مورد مزایده از سوی محکوم‌له در واحد اجرای احکام مدنی

تنظیم صورت‌جلسه مزایده اموال غیرمنقول

مطابق با موارد درج شده توسط قانونگذار در ماده 141 قانون اجرای احکام مدنی، صورت‌جلسه مزایده مال غیرمنقول می‌بایست دارای شرایط ذیل‌الذکر باشد:

الف) نام و مشخصات مالک؛

ب) نام و‌ مشخصات خریدار ملک؛

ج) درج مشخصات دقیق ملک اعم از نشانی، متراژ، پلاک ثبتی، نوع کاربری و ...؛

د) قیمتی که مال به فروش رسیده است.

وفق ماده فوق‌الاشاره، پس از تکمیل شدن صورت‌جلسه مزایده، می‌بایست این صورت‌جلسه ضمیمه پرونده اجرایی می‌گردد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که چنانچه فردی شکایتی در خصوص مزایده و روند اجرای آن و یا تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن داشته باشد می‌بایست ظرف یک هفته از تاریخ وقوع اقدام دادورز، شکایت خود را مطرح نماید. دادگاه (دادگاهی که دادورز در آنجا مشغول به خدمت است) در وقت فوق‌العاده به این شکایت رسیدگی نموده و در صورتی که شکایت را وارد بداند، اقدامی که برخلاف مقررات انجام شده است، را باطل و دستور مقتضی صادر می‌نماید. (به دلالت ماده 142 قانون اجرای احکام مدنی). لذا چنانچه از اقداماتی که دادورز در جریان اجرای حکم انجام داده شکایتی وجود داشته باشد، شخص می‌تواند به دادگاهی که دادورز در آنجا ماموریت دارد شکایت کند. به عبارتی دیگر، شکایت راجع به تخلف از مقررات مزایده مال در دادگاه اجرا کننده حکم (موضوع ماده 26 قانون اجرای احکام مدنی) صورت می‌پذیرد نه دادگاهی که حکم تحت نظر آن اجرا می‌شود (موضوع ماده 25 قانون اجرای احکام مدنی).