نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

مطابق با تعریفی که مقنن از عقد رهن بیان نموده است، عقد رهن به عقدی گفته می شود که طی آن، مدیون (بدهکار) مالی را برای وثیقه به داین (طلبکار) می دهد، به رهن دهنده، راهن و به طرف دیگر او مرتهن گفته می شود (مستنبط از ماده ۷۷۱ قانون مدنی). مرتهن مطابق با مندرجات قانونی موجود، در دریافت و استیفای طلب خود از مورد رهن، بر دیگران برتری دارد این موضوع در ماده ۷۹۳ قانون مدنی نیز مورد تاکید قرار گرفته است. مستنبط از ماده فوق الاشاره، چنانچه شخصی ملک خود را در رهن شخص دیگری قرار دهد، نمی تواند در ملک خود تصرفاتی کند که مُنافی (نفی کننده) حق مرتهن (طلبکار) باشد. اگر مالک نسبت به ملک، معامله ای انجام دهد که با حقوق مرتهن در تضاد باشد، مرتهن می تواند اعلام بطلان آن معامله را به جهت در رهن بودن از دادگاه بخواهد. در حال حاضر با توجه به رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخه ۳۰-۰۳-۱۴۰۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور، اگر ملکی که در رهن است به فروش رسانیده شود، خریدار می تواند الزام راهن یا همان فروشنده را به فک رهن از دادگاه بخواهد و این فروش و دعوای مزبور هیچ منافاتی با حق عینی تبعی مرتهن که موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد. لذا وفق رای وحدت رویه مذکور، دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک در حال حاضر قابلیت استماع ندارد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به فک رهن

دعوای تایید بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

در فرضی که مالک مال (راهن) بعد از آنکه مال را به رهن گذارده، آن را بفروشد، ممکن است این سوال مطرح گردد که آیا فروش مال مرهونه به حقوق مرتهن خللی وارد می آورد یا خیر؟ در پاسخ به این پرسش می توان اینگونه بیان نمود که در گذشته میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود داشت و عده ای معتقد بودند که فروش مال در رهن، باطل است اما در مقابل عده ای دیگر معتقد بودند که این اقدام صحیح بوده و منافاتی با حقوق مرتهن ندارد. در حال حاضر با توجه به رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۳۰-۰۳-۱۴۰۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور، نظریه دوم مورد پذیرش است و فروش مال مرهونه حتی بدون اذن مرتهن هیچ منافاتی با حق عینی تبعی مرتهن (موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور) ندارد. 

در خصوص این موضوع یعنی فروش مال مرهونه، دکتر کاتوزیان بیان داشته اند که با توجه به آنکه بنابر تجویز قانونگذار، حق مرتهن بر حق خریدار مقدم می باشد و جهت نفوذ عقد، هیچ نیازی به حفظ حقوق مرتهن نمی باشد حتی تصریح این موضوع نیز تاثیر خاصی بر معامله ندارد و تنها اثر آن مطلع نمودن خریدار و جلوگیری از فسخ احتمالی بیع می باشد. در جایی دیگر ایشان عنوان نموده اند که آن چنان که از مفاد ماده ۲۲۹ قانون امور حسبی و هم چنین ماده ۳۴ مکرر اصلاح شده در ۱۸-۱۰-۱۳۵۱ از قانون ثبت، بر می آید، تصرفات ورثه که بدون اجازه طلبکاران در ماترک، صورت گرفته شده باشد، نافذ نبوده و معامله ای که به این طریق انجام می شود، خواه بصورت مطلق خواه با قید حق مرتهن، در حکم فضولی است و و‌ منوط به اجازه مرتهن می باشد. همچنین دکتر لنگرودی در خصوص این موضوع اظهار نموده اند که انجام هرگونه معامله بر روی مال مرهونه، با ذکر حقوق مرتهن، هیچ اشکالی ندارد. 

یکی از موارد مهمی که می توان در خصوص فروش مال مرهونه بدان اشاره نمود آن است که این امکان برای خریدار وجود دارد که در صورت صلاحدید خویش، بدهی بانک را پرداخت نماید تا فک رهن صورت گیرد و متعاقب آن جهت دریافت طلب خود به فروشنده مراجعه نماید و یا در صورت عدم پرداخت الباقی ثمن معامله، از پرداخت آن امتناع ورزد. این موضوع در ماده ۵۵ قانون اجرای احکام بدین نحو بیان گردیده است:

«در مورد مالی که وثیقه بوده یا در مقابل مطالباتی توقیف شده باشد محکوم‌له می تواند تمام دیون و خسارات قانونی را با حقوق دولت حسب مورد در صندوق ثبت یا دادگستری تودیع نموده تقاضای توقیف مال و استیفای حقوق خود را از آن بنماید در این صورت وثیقه و توقیف های ‌سابق فک و مال بابت طلب او و مجموع وجوه تودیع شده بلافاصله توقیف می شود.»

نکته مهم دیگر آنکه این امکان برای خریدار مال مرهونه وجود دارد که در صورت عدم اطلاع از در رهن بودن مال، تقاضای فسخ معامله را نماید. مساله مهم دیگری که می بایست بدان اشاره نمود آن است که حتی به نحو مکرر در رهن قرار دادن مال نیز منافاتی با حقوق مرتهن ندارد چراکه حق مرتهن اول مقدم بر حق مرتهن دوم است که اصطلاحاً به آن رهن مازاد گفته می شود. حتی اجاره دادن ملک نیز هیچ گونه منافاتی با حقوق مرتهن ندارد.

بیشتر بخوانید: نمونه دادخواست الزام بانک به فک رهن

مستندات قانونی مرتبط با بطلان معامله به جهت در رهن بودن ملک

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/1402/632 شماره پرونده: 1402-3/1-632ح تاریخ نظریه: 1402/12/22

الف- با لحاظ رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 30/3/1402 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، آیا مزایده مال مرهونه همچنان نیازمند اذن مرتهن و توقیف کننده مقدم است و یا آنکه می‌توان نسبت به فروش مال اقدام نمود و ابتدا طلب توقیف کننده مقدم و مرتهن را پرداخت و سپس محکوم‌به را وصول کرد؟ ب- با توجه به عبارت «چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحاء تأمین شود» در متن رأی وحدت رویه یاد‌ شده، تأمین حقوق مرتهن چگونه توسط قاضی اجرای احکام احراز می‌شود؟ با توجه به آنکه میزان خسارت‌ تأخیر تأدیه و متفرعات طلب بانکی (مرتهن) تا زمان وصول آن مدام در حال افزایش است و از طرفی مزایده نیز با ارزیابی مال صورت می‌گیرد، چگونه می‌توان مبادرت به ارزیابی و فروش مال با حفظ حقوق مرتهن نمود؛ در حالی که دین موضوع رهن معلوم نبوده و مدام در حال تغییر است؟ ج- چنانچه توقیف کننده مقدم به صراحت با مزایده مخالفت کند؛ اما قاضی اجرای احکام تشخیص دهد که طلب تأدیه و یا حقوق مرتهن تأمین می‌شود، آیا می‌توان مزایده را برگزار کرد؟

الف و ب- اولاً، رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 30/3/1402 هیأت عمومی دیوان عالی کشور ناظر بر موارد طرح دعوای الزام به فک رهن است و منصرف از موارد مزایده مال مرهونه می‌باشد. ثانیاً، در خصوص مالی که وثیقه دینی بوده یا در قبال طلب توقیف شده باشد، حسب مورد باید مطابق مواد 54 و 55 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 رفتار شود. ثالثاً، هرگاه مطابق ماده 54 قانون یاد‌ شده مالی که وثیقه دینی بوده یا در قبال طلب توقیف شده است، مازاد آن به درخواست محکوم‌له توقیف شود، با عنایت به ملاک رأی وحدت رویه صدرالذکر، به درخواست توقیف کننده مازاد، اجرای احکام می‌تواند با ابلاغ به دارنده وثیقه یا توقیف کننده مقدم و پس از اعلام میزان مطالبات دارنده وثیقه، مال را ارزیابی کرده و در صورتی که ارزش آن مازاد بر مطالبات وی باشد، مال را به مزایده گذاشته و ابتدا مطالبات را تأدیه و سپس مابقی را به توقیف کننده مازاد پرداخت کند. ج- با توجه به مراتب پیش‌گفته به لحاظ حصول اطمینان از حفظ حقوق توقیف کننده مقدم، صرف مخالفت وی مؤثر در مقام نیست.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/1402/16 شماره پرونده: 1402-3/1-16 ح تاریخ نظریه: 1402/05/24

با توجه به اینکه در برخی موارد وثیقه تودیعی دارای رهن مقدم است و مازاد آن به نفع مرجع قضایی توقیف می‌شود، در صورت عدم اجرای تعهد از سوی وثیقه‌گذار و صدور دستور ضبط، چنانچه مرتهن اول (بانک مربوطه) موافق فروش ملک و اجرای دستور ضبط نباشد، آیا باید تا زمان فک رهن مقدم اجرای دستور ضبط وثیقه متوقف شود و یا اینکه می‌توان با حفظ حقوق مرتهن و کسر مبلغ رهن مقدم از مزایده و واریز آن به حساب اعلامی بانک، دستور ضبط وثیقه را اجرا کرد؟

اولاً، با توجه به این که مطابق بند «خ» ماده 217 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392، وثیقه باید وجه نقد یا ضمانت‌نامه بانکی یا مال منقول یا غیرمنقول باشد و از آنجا که در مال رهنی، رهن نسبت به عین مال (اصل مال) صورت می پذیرد، بنابراین توقیف ارزش مازاد ملک که مطابق ماده 54 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 تنها ایجاد اولویت نسبت به اصل مال می‌کند، مشمول هیچ یک از مصادیق وثیقه کیفری نبوده و قابل پذیرش نمی‌باشد. ثانیاً، در فرض سؤال که دستور ضبط وثیقه ای که در رهن بانک بوده است صادر شده است، فروش مال مورد وثیقه منوط به اذن مرتهن، تأمین حق وی و یا تأدیه طلب او می باشد. رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 30/3/1402 هیأت عمومی دیوان عالی کشور که در صورت تأمین یا تأدیه طلب مرتهن، بیع عین مرهونه توسط راهن را منافی حقوق مرتهن ندانسته است، مؤید این دیدگاه است.