نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

در قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می‌شوند، حتی با اتمام مدت اجاره نیز موجر نمی‌تواند اقدام به تخلیه ملک استیجاری نماید مگر در موارد استثنایی. یکی از این موارد استثنایی مربوط به زمانی است که مستاجر از تاریخ پرداخت اجاره بها امتناع ورزیده باشد و با ارسال اظهارنامه (چنانچه قرارداد اجاره عادی باشد) و یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (چنانچه قرارداد اجاره رسمی باشد) ظرف ده روز اجور معوقه را پرداخت ننموده باشد و یا آنکه ظرف ده روز از تاریخ ارسال اظهارنامه یا اخطاریه، اجاره بها را پرداخت کرده باشد اما این مساله طی دو دفعه در طول یک سال اتفاق افتاده باشد، موجر این حق را خواهد داشت که در مرتبه سوم دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها را مطرح نماید. در قراردادهای اجاره‌ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می‌شود، پرداخت ننمودن اجاره بها، حقی را برای طرح دعوای تخلیه برای موجر فراهم نمی‌آورد مگر آنکه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت نپرداختن اجاره بها، موجر حق تخلیه ملک را خواهد داشت که بر این اساس موجر می‌تواند دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها را مطرح نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: دعوای تعدیل اجاره بها مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

شرایط دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

جهت طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها لازم است که اولاً رابطه موجر و مستاجری میان اصحاب دعوا وجود داشته باشد. ثانیاً خواهان تخلیه، مالک ملک یا قائم‌مقام وی باشد. ثالثاً قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد. رابعاً اجاره بها پرداخت نگردیده باشد و موجر حسب مورد برای مستاجر اظهارنامه یا اخطاریه ارسال نموده باشد.

در دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها خواهان دعوا، موجر است که می‌بایست دعوای خود را بطرفیت مستاجر اقامه نماید. این دعوا در زمره دعاوی غیرمالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین مبنا پرداخت می‌گردد. هر چند که مطابق با قانون، دعاوی مربوط به تخلیه می‌بایست در شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) مطرح شود اما مستند به بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402، این نوع تخلیه بدلیل آنکه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است می‌بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقامه گردد و دادگاه صلح مطلقاً صلاحیت رسیدگی به دعوای مذکور را ندارد.

بیشتر بخوانید: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

نکات مهم در طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

1- همانگونه که در ابتدای مقاله نیز عرض گردید، دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها در ارتباط با قراردادهای اجاره املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است که قبل از سال 1376 منعقد شده‌اند. مستاجر مکلف می‌باشد مطابق با قانون در زمان‌های مشخص گردیده در اجاره‌نامه، اجاره بها را به موجر پرداخت نماید و پس از اتمام مدت اجاره و ادامه رابطه استیجاری، می‌بایست اجرت‌المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه، ظرف مدت 10 روز به مالک پرداخت نماید (ظرف مدت 10 روز از پایان ماه اجاری). اما اگر مستاجر در موعد مقرر، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر از طریق ارسال اظهارنامه و یا اخطاريه دفترخانه، به مستاجر مهلت می‌دهد تا ظرف ده روز اجاره بهای معوقه را پرداخت نماید چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها را مطرح نماید.

2- در فرضی که مستاجر برای اولین مرتبه در طول قرارداد اجاره، اجاره بها را پرداخت ننموده باشد و با ارسال اظهارنامه یا اخطاریه نیز از پرداخت استنکاف نموده باشد و بر همین اساس موجر دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها را مطرح نماید مستاجر این حق را خواهد داشت که وفق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، پیش از صدور حکم دادگاه تجدیدنظر، اجاره بهای معوقه را بانضمام بیست درصد اضافه در صندوق دادگستری پرداخت نماید تا از صدور حکم تخلیه جلوگیری شود. ناگفته نماند که مستاجر در طول دوران اجاره فقط یک مرتبه می‌تواند از این فرصت مقنن استفاده نماید و آن هم مربوط به زمانی است که او ابتدائاً از پرداخت امتناع نموده و علی‌رغم ارسال اظهارنامه یا اخطاریه نیز هم‌چنان اجاره بها را پرداخت نکرده است که موجر متعاقب آن، دعوای تخلیه را مطرح کرده است.

3- در شرایطی که مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر قانونی ننماید دو حالت ذیل متصور خواهد بود:

الف- طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه اجاره‌نامه طرفین کتبی عادی باشد یا عقد اجاره شفاهی باشد که قانون از آن تحت عنوان در بین نبودن اجاره‌نامه یاد می‌کند، در این‌صورت موجر قبل از تقدیم دادخواست تخلیه باید برای مستاجر اظهارنامه رسمی ارسال نماید.

ب- اگر اجاره‌نامه طرفین رسمی باشد یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد، موجر پیش از تقدیم دادخواست تخلیه می‌بایست به دفترخانه تنظیم‌کننده سند رسمی اجاره مراجعه و دفترخانه مبادرت به ارسال اخطاريه برای مستاجر نماید. باید توجه نمود که مطالب مذکور آمره می‌باشند و باید دقیقاً مطابق آن عمل شود در غیر این‌صورت قرار عدم استماع دعوا صادر می‌گردد.

دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها در وقت رسیدگی تعیین شده با بررسی مدارک موجود، پس از احراز رابطه استیجاری میان طرفین، احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم‌مقام وی، احراز شمول قانون سال 1356 بر روابط استیجاری طرفین و احراز ارسال اظهارنامه رسمی یا اخطاريه دفترخانه مطابق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در صورت تشخیص تخلف مستاجر (اصل بر عدم پرداخت اجاره بها است و مستاجر می‌بایست پرداخت اجاره بها را ثابت نماید.)، اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ملک می‌نماید و به مستاجر فرصت می‌دهد تا طی مهلتی که حداکثر 15 روز است، ملک را تخلیه نماید (وفق تبصره 2 ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶).

همانگونه که عرض گردید، مستند به بند ۹ ماده ۱۴ قانون اخیرالذکر، چنانچه پیش از صدور حکم تخلیه، مستاجر علاوه بر اجور معوقه، 20 درصد اضافه بر آن نزد صندوق دادگستری تودیع نماید در این‌صورت حکم تخلیه صادر نمی‌گردد ولیکن مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی در حق موجر محکوم می‌گردد و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد. ضمناً هر مستاجر در طول رابطه استیجاری فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق قانونی استفاده نماید.

همچنین بعد از صدور رای و قطعیت آن، پرونده به اجرای احکام ارسال می‌گردد و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین گردیده از سوی دادگاه، بدون آنکه مبلغی از طرف موجر تحت عنوان حق کسب و پیشه دریافت نماید، نسبت به تخلیه ملک اقدام می‌نماید.

4- در صورتی که با رسیدگی دادگاه، مشخص شود که مستاجر در پرداخت اجاره بها تخلف نموده است، حکم تخلیه بدون حق کسب، پیشه یا تجارت صادر می‌شود اما حق سرقفلی در صورت مطالبه مستاجر توسط موجر می‌بایست پرداخت گردد. نکته مهم و قابل توجه آن است که وفق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، بعد از اتمام مدت اجاره، مبلغی که از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌گردد، اجرت‌المثلی است که به میزان اجرت‌المسمی می‌باشد که می‌بایست ظرف ده روز پرداخت شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی از موجر

5- اگر مستاجر جهت پرداخت اجاره بها، چک یا سند تجاری دیگری به موجر بدهد، همانند این است که اجاره بها را پرداخت نموده است. بنابراین اگر چک برگشت بخورد، در قبال چک مسئول است اما برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره بها نمی‌باشد.

6- مطابق با قانون، موجر این حق را دارد که از دو جهت تقاضای تخلیه ملک را مطرح نماید اما بدین شرط که هر دو شرط، قطعی و جزمی باشند نه ظنی و احتمالی. دادگاه نیز در حکم خود می‌بایست جهت تخلیه ملک را صراحتاً مشخص نماید.