قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری

قرار گرفتن ملک در طرح شهرداری

مطابق با قوانین موجود، یکی از وظایف شهرداری، احداث پروژه های عمرانی، خیابان ها، پارک ها، فضای سبز و ... می باشد. جهت انجام این امور لازم است که زمین هایی در اختیار شهرداری قرار گیرد. گاهی اوقات ممکن است که این طرح ها در مسیر ملک متعلق به اشخاص واقع گردد فلذا بدلیل اینکه شهرداری یک نهاد عمومی غیر دولتی می باشد، ملک مورد نظر به تصرف شهرداری داده میشود و مبلغ ملک یعنی ثمن آن، جهت جلوگیری از تضییع حقوق مالک به او پرداخته میشود. قانونگذار در ماده واحده تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها چنین تعیین تکلیف نموده است:

‌«در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.»

بیشتر بخوانید: کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

عقب نشینی ساختمان

یکی از وظایف مهم شهرداری، تعریض نمودن مسیر خیابان ها و معابر می باشد. گاهی اوقات ممکن است دیده شود که برای انجام این مورد، لازم گردد که ملک یا املاکی که در این مسیر قرار دارند خراب یا بخشی از آنان تصرف شود، بنابراین مالک یا مالکین ملزم به اطاعت امر از شهرداری می باشند اما می بایست جهت جلوگیری از ورود ضرر به مالک، تمام هزینه عقب نشینی ملک به او پرداخت گردد. فلذا اگر ملک یا املاکی بدلیل عقب نشینی، دچار خسارت شوند، شهرداری موظف است که تمامی خسارات را با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری پرداخت نماید. در ارتباط با وارد نمودن خسارت به عرصه نیز قانونگذار مقرر نموده است که قیمت یک سال قبل از ارزیابی تعیین و شش درصد نیز به این مبلغ افزوده شود. اما اگر قیمت تعیین شده بیشتر از قیمت ملک در زمان ارزیابی باشد، قیمت زمان ارزیابی به مالک پرداخت میشود.

در زمانی که ملکی عقب نشینی دارد علاوه بر اینکه قیمت ملک و مبلغ خسارت توسط شهرداری به مالک پرداخت میشود، گاها ممکن است که برای بعضی از املاک، تسهیلاتی از قبیل تخفیف مالیاتی یا جواز تراکم و ... داده شود. قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها در ماده واحده بدین ترتیب مقرر نموده است که:

"کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می‌باشند در طرح‌های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (‌حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند."

هم چنین در تبصره یک ماده فوق چنین آمده است:

"در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 10 سال بعد موکول شده باشد،‌ مالکین املاک واقع در طرح از کلیه حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخوردارند و در صورتی که کمتر از 10 سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می‌نماید هرگاه زمان اجرای طرح قبل از ده سال شروع شود حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد."

در مورد وظیفه شهرداری نیز در تبصره ۲ چنین مقرر گردیده است که:

"شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساختمان مالکان مشمول قسمت اخیر تبصره 1 مشخصات دقیق عرصه و اعیان و تاسیسات موجود را معین و در پرونده درج و ضبط نمایند تا ملاک ارزیابی به هنگام اجرای طرح قرار گیرد و در زمانی که به لحاظ تأمین اعتبار آمادگی اجرای طرح مزبور باشد به هنگام اجرای طرح مصوب ملاک پرداخت خسارت قیمت عرصه و اعیان ملک در زمان اجرای طرح خواهد بود."

نحوه تعیین قیمت روز ملک

جهت تعیین قیمت روز ملک، یک هیات سه نفره کارشناس رسمی دادگستری شامل یک نفر کارشناس به انتخاب مالک، یک نفر کارشناس به انتخاب شهرداری و یک نفر کارشناس به انتخاب طرفین (اگر طرفین در انتخاب کارشناس سوم با یکدیگر توافق نداشته باشند، دادگاه محل وقوع ملک، کارشناس را تعیین می نماید)، تشکیل می گردد. رای اکثریت ملاک عمل خواهد بود.

اگر در یک منطقه ای کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد، قانونگذار در ماده ۲۹ قانون کارشناسان چنین تعیین تکلیف نموده است که:

"هرگاه در فن معینی کارشناس رسمی نباشد دادگاه‌ها و پارکه‌ها و مقامات صلاحیتدار می‌توانند هر موقع که احتیاج به انتخاب کارشناس در آن فن داشته باشند از بین کسانی که شغل و حرفه و معلومات آنها مربوطه به آن فن باشد یک یا چند نفر معتمد را به سمت کارشناس انتخاب کنند کارشناسانی که به این ترتیب انتخاب می‌شوند باید در پیشگاه دادگاه یا پارکه انتخاب‌کننده یا مقامات صلاحیتدار مطابق ماده 5 سوگند یاد کنند و از حیث تخلف تابع مقررات انتظامی کارشناسان رسمی هستند و در صورت استنکاف از قبول کارشناسی بدون عذر قانونی مورد تعقیب واقع شده به یک الی سه سال محرومیت از اشتغال به شغل یا حرفه مربوطه محکوم خواهد شد."

انواع تملک در اراضی

در ارتباط با تملک اراضی، دو نوع تملک وجود دارد:

*تملک اراضی که مطابق با قوانین و مقررات می باشد اما تشریفات تصرف در آن رعایت نمیشود بنابراین به مالک ملک، بهای روز ملک پرداخت می گردد. قانونگذار مقرر نموده اراضی و املاکی که مشمول مقررات تملکی است و دستگاههای اجرایی مقررات تملکی را رعایت نکرده باشند، می بایست جریمه ای معادل بهای روز ملک پرداخت نمایند.

*اراضی و املاکی که طرح مصوب آنها وجود ندارد اما دستگاه های اجرایی آنان را تصرف نموده اند اگر در این زمینها، تغییر و ساخت و سازی صورت نگرفته باشد، مالک میتواند دعوای رفع تصرف عدوانی مطرح نماید اما اگر در آن ساخت و ساز صورت گرفته باشد، مالک میتواند بهای زمین و ملک را پرداخت نماید.

بیشتر بخوانید: اصول حاکم بر رسیدگی کمیسیون ماده ١٠٠ شهرداری

انواع خرید ملک تصرفی

۱) توافق مالک و شهرداری در مورد قیمت ملک

۲) عدم توافق مالک و شهرداری در مورد قیمت ملک

ماده ۸ قانون تملک اراضی در این خصوص بیان نموده است:

"تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد مگر آن که در اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک، رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله قطعی ممکن نگردد، در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود:

چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام "‌دستگاه اجرایی"‌ به یکی از انحاء مقرر در تبصره 2 ماده 4 برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء 15 روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده 4 یا تبصره 2 آن تعیین شده است به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق دولت مسترد می‌شود. اداره ثبت محل موظف است بر اساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام "‌دستگاه اجرایی" صادر و تسلیم نماید."

نحوه دریافت بهای ملک تصرف شده

مالک ملک جهت دریافت بهای ملک تصرف شده، می بایست دادخواستی را تحت عنوان مطالبه بهای اراضی تصرفی توسط شهرداری مطرح نماید و تقدیم دادگاه حقوقی نماید. همچنین دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.