شرایط و‌ ویژگی‌های توقیف اموال غیرمنقول کدام‌اند؟

مفهوم حقوقی توقیف اموال غیرمنقول

به دلالت ماده 11 قانون مدنی، اموال اعم از منقول و غیرمنقول می‌باشند. مال غیرمنقول به مالی اطلاق می‌گردد که امکان نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر موجود نباشد، اعم از آنکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان؛ مانند زمین، آپارتمان و ... (مستند به ماده 12 قانون مدنی) لکن مال منقول، به مالی می‌گویند که امکان نقل و انتقال آن از محلی به محل دیگر بدون ورود آسیب به مال یا محل آن امکان‌پذیر باشد؛ مانند خودرو، دوچرخه و ... (وفق ماده 19 قانون مدنی). واژه توقیف در لغت به معنای بازداشت می‌باشد در اصطلاح علم حقوق، توقیف اموال به معنای بازداشت اموال است و زمانی موضوعیت پیدا می‌کند که فردی به موجب حکم قطعی صادره شده از دادگاه و یا اجراییه صادر شده از سوی اداره ثبت اسناد و املاک، در مقام بدهکار (محکوم‌علیه)، محکوم به پرداخت وجهی در حق محکوم‌له (طلبکار) شده باشد اما از پرداخت آن، استنکاف ورزد در این شرایط محکوم‌له پس از صدور اجراییه و ارسال پرونده به واحد اجرای احکام و یا دایره اجرا در اداره ثبت اسناد و املاک، جهت اجرای مفاد اجراییه، اقدام به توقیف اموال متعلق به محکوم‌علیه و متعاقباً مزایده آنها می‌نماید. جهت توقیف اموال غیرمنقول، می‌بایست مقدمات و شرایط مدنظر مقنن جهت انجام این امر رعایت گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص شرایط و‌ ویژگی‌های توقیف اموال غیرمنقول پرداخته شود.

مطلب مرتبط: قبول مال مورد مزایده از سوی محکوم‌له در واحد اجرای احکام مدنی

شرایط و‌ ویژگی‌های توقیف اموال غیرمنقول

مطابق با موازین و مندرجات قانونی موجود، توقیف اموال به‌ عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای تضمین اجرای احکام و اسناد لازم‌الاجرا، نقش اساسی و تعیین کننده‌ای در تحقق حقوق طلبکار (محکوم‌له) ایفا می‌نماید در این میان، توقیف اموال غیرمنقول به دلیل ویژگی‌های خاص این اموال، از جمله ثبات، ارزش اقتصادی و ارتباط مستقیم با حقوق اشخاص ثالث، تابع شرایط و ضوابط ویژه‌ای است که رعایت آن‌ها برای حفظ نظم حقوقی و هم‌چنین جلوگیری از تضییع حقوق افراد ضرورت دارد. با صدور حکم قطعی از سوی دادگاه دال بر محکومیت محکوم‌علیه (بدهکار) و پس از صدور اجراییه بنابه درخواست محکوم‌له توسط دادگاه صادرکننده رای نخستین (وفق ماده 5 قانون اجرای احکام مدنی)، اجراییه صادر و چنان‌چه محکوم‌علیه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نسبت به پرداخت اقدام ننماید، بنابه درخواست محکوم‌له، پرونده به واحد اجرای احکام ارسال می‌گردد (مستنبط از ماده 4 قانون اجرای احکام مدنی و هم‌چنین ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی).

دادورز اجرای احکام دادگاه در بدو امر بنابه درخواست محکوم‌له (شخصی که حکم به نفع وی صادر شده است)، مطابق با ماده 19 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی اقدام به انجام استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، بانک مرکزی و اداره راهنمایی و رانندگی جهت شناسایی اموال متعلق به محکوم‌علیه می‌نماید. در صورتی که با اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص شود که محکوم‌علیه دارای مال یا اموال غیرمنقول است، فوراً با ارسال نامه به اداره ثبت اسناد و املاک، دستور توقیف مال صادر می‌گردد (به دلالت ماده 50 قانون اجرای احکام مدنی). پس از توقیف مال غیرمنقول، ارزش مال طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری (ارزیابی مال توقیف شده) تعیین خواهد شد. پس از تعیین قیمت مال غیرمنقول توقیف گردیده، اقدامات قانونی لازم من‌باب مزایده و فروش مال و النهایه پرداخت محکوم‌به در حق محکوم‌له انجام می‌پذیرد. در خصوص شرایط توقیف اموال غیرمنقول و متعاقباً برگزاری مزایده و فروش این اموال لازم به توضیح است که اولاً توقیف مال غیرمنقول منوط به وجود طلبی است که به‌موجب حکم قطعی دادگاه یا سند لازم‌الاجرا احراز شده باشد. پر واضح است که بدون وجود این امر امکان توقیف مال غیرمنقول وجود ندارد. ثانیاً مال غیرمنقول مورد توقیف می‌بایست در مالکیت محکوم‌علیه و متعلق به وی باشد. ثالثاً امکان توقیف مال غیرمنقول می‌بایست وجود داشته باشد چراکه برخی اموال غیرمنقول به‌موجب قانون، مستثنیات دین محسوب شده فلذا امکان توقیف آنها وجود ندارد. رابعاً توقیف اموال غیرمنقول مستلزم رعایت تشریفات خاصی از جمله اعلام توقیف به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه، صدور دستور توقیف، تنظیم صورت‌مجلس و ... می‌باشد. (به دلالت ماده 126 قانون آیین دادرسی مدنی)

در خصوص امکان توقیف اموال غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی شایان ذکر است که اصل بر این است که ملکی که فاقد سابقه ثبتی است قابلیت بازداشت ندارد اما تحت شرایطی امکان توقیف آن وجود دارد. مستفاد از ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی، جهت توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد (یعنی در دفتر املاک اداره ثبت به نام هیچکس ثبت نشده است) یکی از دو شرط ذیل باید احراز شود: الف- تصرف مالکانه محکوم‌علیه (مطابق با ماده 35 قانون مدنی، تصرف به عنوان مالکیت، دلیل بر مالکیت است.)، یا ب- صدور حکم نهایی به مالکیت.

مطلب مرتبط: نحوه توقیف مال غیرمنقول فاقد سابقه ثبتی چگونه است؟

نکات مهم در خصوص شرایط و ویژگی‌های توقیف اموال غیرمنقول

1) محکوم‌علیه تا پیش از شروع عملیات اجرای حکم، تنها برای یک مرتبه می‌تواند درخواست تبدیل مال غیرمنقولی را که توقیف شده به مال دیگر بنماید با این شرط که مالی که پیشنهاد می‌شود از جهت سهولت فروش کمتر از مال توقیف شده نباشد و به اصطلاح سهل‌الفروش باشد. محکوم‌له نیز می‌تواند یک بار قبل از شروع عملیات اجرایی این درخواست را داشته باشد. (به شرح مندرج در ماده 53 قانون اجرای احکام مدنی)

مطلب مرتبط: شرایط تبدیل تامین در مرحله اجرای حکم کدام است؟

2) بنابر موازین و مندرجات قانونی موجود در هر زمانی که محکوم‌علیه، محکوم‌به و کلیه خسارات دادرسی را پرداخت نماید، از مال غیرمنقول توقیف شده، رفع اثر خواهد شد. هم‌چنین در فرضی که طرفین دعوا با یکدیگر سازش نموده و سازش‌نامه تنظیم نمایند و یا آنکه شخص ثالثی معترض باشد و اعتراض ثالث اجرایی مطرح نموده، در صورتی که با ارائه دلایل محکمه‌پسند، دادگاه اعتراض او را وارد بداند، از آن قسمت از مال غیرمنقول توقیف شده که به حقوق شخص ثالث خللی وارد نموده است، رفع اثر می‌گردد. مستند به ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که مستند ادعای شخص ثالث، سند رسمی یا حکم قطعی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف باشد، از توقیف مال غیرمنقول، رفع اثر خواهد شد و الّا عملیات اجرایی ادامه یافته و محکوم‌علیه می‌بایست جهت اثبات ادعای خویش به دادگاه صالح مراجعه نماید.

همچنین مستفاد از بند 56 بخشنامه شماره: ۴۶۶۴/۱۰ مورخ 11-04-1404 رییس کل دادگستری تهران و بیان نکاتی درباره اجرای احکام مدنی، از آنجایی که قانونگذار در ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی بیان نموده است «اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است»، تاریخ مقدم به سند رسمی بر می‌گردد. لذا هرگاه شخص ثالث ادعای حقی نماید که مستند به حکم قطعی باشد هر چند تاریخ آن مؤخر بر تاریخ توقیف باشد واحد اجرای احکام باید توقیف را رفع کند.

3) در خصوص نحوه تعیین قیمت مال غیرمنقول توقیف شده می‌بایست بیان گردد که چنان‌چه طرفین در زمان توقیف اموال حضور داشته باشند و در خصوص قیمت مال با یکدیگر توافق داشته باشند، توافق آنان ملاک عمل خواهد بود در غیر این‌صورت، می‌بایست با تراضی طرفین، ارزیاب (کارشناس) تعیین شود. در صورت عدم تراضی طرفین در این مورد، دادورز اجرای احکام، از میان کارشناسان رسمی دادگستری، اقدام به انتخاب یک کارشناس در رشته‌ای که مرتبط با مال توقیف شده است، جهت تعیین قیمت مال، می‌نماید (مستنبط از ماده 74 قانون اجرای احکام مدنی).