قواعد عمومی اجاره املاک

عقد اجاره چیست؟

عقد اجاره عبارت است از معوض که بموجب آن موجر و مستاجر در اموال خود تصرف می کنند. اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستاجر می نامند.

موجر منافع مال خود را انتقال می دهد و مستاجر با پرداختن پول یا دادن مالی این منافع را تملک می کند.

شرایط قانونی لازم در انعقاد عقد اجاره:

الف) اراده و اهلیت

اجاره در صورتی صحیح است که دو طرف اراده جدی و سالم داشته باشند یعنی دو طرف باید قاصد و راضی باشند. اراده صحیح طرفین باید اعلام شود. اعلام اراده هیچ تشریفاتی ندارد و ممکن است وسیله ی بیان، لفظ باشد یا نوشته یا عمل.

ضرورتی ندارد که اعلام اراده بوسیله شخص موجر باشد. یعنی یک نفر به نمایندگی از موجر میتواند رضایت او را اعلام نماید چرا که اجاره تابع قواعد عمومی است و به نمایندگی نیز صورت می پذیرد.

صحت اجاره منوط بر این است که دو طرف (موجر و مستاجر) بالغ و عاقل و رشید باشند.

ب) موضوع عقد اجاره

هدف از انعقاد عقد اجاره این است که موجر، حق مالکیتی که بر منافع عین مستاجره (مورد اجاره) دارد را در برابر عِوض (مال) که از مستاجر می گیرد را به او تملیک و تسلیم کند.

اجاره در واقع انتقال منافع است و به همین دلیل موضوع آن باید عین (مال معین) باشد مثل اجاره خانه.

نکته: اگر یک ملکی بصورت مشترک متعلق به چند نفر باشد (مال مشاع) اجاره این ملک جایز و صحیح می باشد اما تسلیم عین مستاجره باید با رضایت تمامی شرکا باشد.

ماده ٤٧٥ قانون مدنی:

"اجاره مال مُشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک."

همچنین بخوانید:
تخلیه چیست؟ تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه؟

مالی که در عقد اجاره موضوع اجاره است باید دارای شروطی باشد:

1. موضوع اجاره باید قابلیت بقا و دوام را داشته باشد.
2. مال مورد اجاره باید معلوم و معین باشد.
3. منفعتی که در اجاره انتقال داده میشود باید ملک موجر باشد (متعلق به موجر باشد).
4. منفعت باید مشروع باشد و تسلیم آن نیز ممکن باشد.

موجر باید مالک منفعتی باشد که در عقد اجاره واگذار می نماید حتی اگر مالک عین (مورد اجاره) نباشد. زیرا آنچه که در عقد اجاره منتقل می گردد منافع مال است نه خود مال.

یعنی اینکه موجر حق خود در استفاده از منافع عین مستاجره را به مستاجر انتقال می دهد پس حتماً لازم است که مالک منافع باشد.

انتقال منفعت بوسیله مستاجر:

بموجب عقد اجاره، مستاجر مالک منافع آن می گردد و میتواند منفعت مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد مشروط بر اینکه حق انتقال به غیر را داشته باشد.

در زمانی که مستاجر تمام یا بخشی از عین مستاجره را منتقل میکند در واقع آن منفعتی را که مالک شده، به دیگری واگذار می کند و بدین جهت رابطه قراردادی میان او و مستاجر دوم ایجاد می گردد و موجر نقشی در این قرارداد ندارد و به رابطه او با مستاجر اول صدمه ای وارد نمی شود.

آیا می توان حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب نمود؟

ماده ٤٧٤ قانون مدنی مقرر میدارد:

"مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد."

نتیجه اینکه میتوان حق انتقال منافع را از مستاجر سلب نمود.

معلوم و معین بودن مورد اجاره:

عین مستاجره باید بوسیله مشاهده یا بیان معلوم باشد و هم چنین باید مقدار منفعت نیز مبهم نباشد.

تعیین منفعت عمدتاً از طریق تعیین مدت انجام می گیرد.

بدلیل اینکه منفعت از عین (عین مستاجره) حاصل می شود، بهترین راه برای تعیین منفعت، اشاره به مدتی است که بموجب آن مستاجر میتواند از عین مستاجره استفاده نماید.

به همین دلیل، قانون مدنی مجهول بودن مدت اجاره را از موارد بطلان اجاره می داند.

چگونگی تعیین مدت بنا به توافق طرفین (موجر و مستاجر) به روز و ماه و سال تعیین می گردد برای مثال اجاره دادن یک منزل مسکونی بمدت یک سال.

مطابق با ماده ٥٠١ قانون مدنی:

"اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد، اجاره برای یک‌روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبور، در تصرف خود نگاهدارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود"

تسلیم عین مستاجره:

هدف اصلی در عقد اجاره این است که مورد اجاره توسط موجر به مستاجر تسلیم گردد یعنی اینکه موجر باید قدرت بر تسلیم عین مستاجره را داشته باشد تا مستاجر بتواند از منفعت مورد اجاره استفاده نماید.

علاوه بر قدرت تسلیم، باید امکان استفاده از مورد اجاره نیز بنا به توافق طرفین موجود باشد.

ماده ٤٧٧ قانون مدنی مقرر میدارد:

"موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را از آن بکند."

مشروع بودن منفعت:

منفعتی که در عقد اجاره به مستاجر منتقل میشود باید مشروع باشد.

آیا عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر ابطال می گردد؟

اجاره عقدی، لازم است به این معنا که با فوت یا حجر موجر و مستاجر باطل نمی شود.

ماده ٤٩٧ قانون مدنی در این باره مقرر می دارد :

"عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده‌ است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد."

در ماده ٤٩٧ قانون مدنی دو مورد از قاعده بقای اجاره در صورت فوت یکی از طرفین استثنا شده است:

1. در صورتی که موجر فقط بمدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره باشد در صورت فوت او اجاره باطل می گردد.
2. در صورتی که در عقد اجاره شرط مباشرت مستاجر شده باشد ، با فوت او اجاره باطل میشود.

انحلال اجاره:

عقد اجاره ممکن است به یکی از سه طرق ذیل منحل گردد:

الف) پایان یافتن مدت اجاره:

در اثر عقد اجاره، مستاجر بصورت موقت مالک منفعت میشود بنابراین بعد از پایان مدت اجاره، عقد اجاره منحل می گردد یعنی مستاجر موظف میشود که عین مستاجره را تخلیه و تسلیم موجر نماید.

ب) اعلام بطلان عقد اجاره بدلیل تلف شدن عین مستاجره یا از بین رفتن قابلیت انتفاع (استفاده) عین:

در صورتی که مورد اجاره یعنی عین مستاجره تلف گردد و از بین رود پس نمی توان از منفعت آن نیز استفاده نمود بنابراین عقد اجاره باطل می گردد.

هم چنین بموجب ماده ٤٨١ قانون مدنی:

"هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاه خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود."

ج) فسخ اجاره بدلیل وجود یکی از خیارات:

در صورتی که هر یک از خیارات در حین عقد موجود باشد و بعد مشخص گردد عقد اجاره باطل می گردد.