قواعد عمومی اجاره املاک کدام‌اند؟

مفهوم حقوقی اجاره املاک

یکی از عقود مهم و کاربردی مندرج در قانون مدنی که به کرات میان مردم منعقد می‌گردد، عقد اجاره بالاخص اجاره املاک می‌باشد. عقد اجاره به عقدی اطلاق می‌گردد که به موجب آن فردی در مقام مالکِ ملک و به عنوان موجر، اقدام به اجاره دادن عین مستاجره برای مدت معین به مستاجر می‌نماید که بر حسب آن، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌گردد (به شرح ماده 466 قانون مدنی). لازم به توضیح است که مطابق با ماده 467 قانون مدنی، اقسام مورد اجاره اعم‌اند از: اشیاء، حیوان و یا انسان. اجاره املاک یکی از پرکاربردترین اقسام عقد اجاره می‌باشد که در جامعه کنونی مورد استفاده قرار می‌گیرد. جهت انعقاد قرارداد اجاره املاک به نحو صحیح و قانونی حتماً می‌بایست شرایط مدنظر قانونگذار در خصوص قواعد عمومی اجاره املاک توسط طرفین قرارداد، رعایت گردیده شده باشد تا در صورت تخلف هر یک از طرفین از مفاد قرارداد اجاره، امکان انجام اقدامات قانونی برای طرف دیگر میسر گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با قواعد عمومی اجاره املاک پرداخته شود.

مطلب مرتبط: عقد اجاره چیست؟ شرایط انعقاد آن کدام است؟

قواعد عمومی اجاره املاک

همانگونه که پیش‌تر نیز بیان گردید، جهت صحت عقد اجاره همانند سایر عقود می‌بایست تمامی شرایط صحت معامله که در ماده 190 قانون مدنی بدان پرداخته شده است، وجود داشته باشد. اجاره املاک نیز از این قاعده مستثنی نبوده و جهت صحت انعقاد می‌بایست تمامی شرایط مقرر قانونی را دارا باشد. فلذا در ارتباط با قواعد عمومی اجاره املاک می‌توان موارد ذیل را برشمرد:

نخست آنکه جهت انعقاد قرارداد اجاره املاک حتماً لازم است که طرفین قرارداد اجاره (موجر و مستاجر) دارای اراده و اهلیت (بالغ، عاقل، رشید موضوع ماده 211 قانون مدنی) باشند چراکه در صورت فقدان اهلیت وفق ماده 212 قانون مدنی، عقد اجاره املاک منعقده باطل خواهد بود.

دوم آنکه جهت صحت عقد اجاره املاک حتماً می‌بایست قصد و رضای طرفین احراز گردد. این امر بدان علت است که در صورت فقدان قصد و رضا، عقد اجاره منعقده (اجاره املاک) باطل خواهد بود.

سوم آنکه جهت انعقاد عقد اجاره املاک حتماً لازم است که جهت عقد مشروع باشد. در صورت نامشروع بودن جهت و تصریح در عقد، عقد اجاره املاک باطل خواهد بود.

چهارم آنکه عین مستاجره یا همان مورد اجاره می‌بایست معلوم و معین باشد. این امر بدان معناست که در اجاره املاک همانند سایر اقسام اجاره، باید صراحتاً مشخصات ملک استیجاری در قرارداد اجاره درج شده باشد تا امکان استیفای منفعت برای مستاجر میسر گردد (به دلالت ماده 472 قانون مدنی). لازم به توضیح است در فرضی که در قرارداد اجاره املاک، ملک استیجاری، معلوم و معین نباشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.

پنجم آنکه مدت قرارداد اجاره املاک همانند سایر اقسام اجاره اشیاء وفق ماده 468 قانون مدنی حتماً می‌بایست معین باشد چراکه در صورت عدم تعیین مدت، به جهت جهل به میزان منفعت، عقد اجاره املاک باطل می‌باشد.

ششم آنکه جهت انعقاد قرارداد اجاره املاک به نحو صحیح و قانونی همانند دیگر اقسام عقد اجاره، می‌بایست قدرت بر تسلیم عین مستاجره وجود داشته باشد فی‌الواقع لزوم قدرت بر تسلیم، یکی از قواعد مهم در قرارداد اجاره املاک محسوب می‌گردد. ذکر این نکته حائز اهمیت است که علاوه بر قدرت تسلیم، باید امکان استفاده از مورد اجاره نیز بنا به توافق طرفین موجود باشد. (مستنبط از ماده 470 قانون مدنی)

هفتم آنکه در قرارداد اجاره املاک تنظیمی حتماً می‌بایست که موجر مالک منافع ملک استیجاری باشد تا امکان اجاره دادن ملک برای وی میسر گردد. در صورتی که موجر، مالک عین مستاجره نباشد لکن مالک منافع عین مستاجره باشد، قرارداد اجاره املاک منعقده، صحیح خواهد بود. (به دلالت ماده 473 قانون مدنی)

هشتم آنکه به دلالت ماده 474 قانون مدنی امکان انتقال منفعت توسط مستاجر به دیگری وجود دارد مگر آنکه در قرارداد اجاره منعقد گردیده خلاف این مورد شرط شده باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که در صورتی که مستاجر تمام یا بخشی از عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد، فی‌الواقع منفعت ملک خود را به دیگری واگذار نموده و رابطه قراردادی میان او و مستاجر جدید برقرار می‌شود که نیازی به رضایت موجر ندارد لکن در فرضی که مستاجر، اجاره را به دیگری انتقال داده باشد، مستاجر جدید، جانشین مستاجر سابق می‌شود و با موجر ارتباط پیدا می‌نماید در این‌صورت حتماً کسب رضایت موجر ضرورت داشته و مورد مشمول ماده 474 قانون مدنی نخواهد بود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای بطلان عقد اجاره

نکات مهم در خصوص قواعد عمومی اجاره املاک

1) در صورتی که قرارداد اجاره املاک در خصوص ملکی میان طرفین منعقد شده باشد که براساس آن در قرارداد شرط شود که مستاجر حق انتقال منافع ملک به غیر را ندارد در صورتی که وی از این شرط تخلف نموده باشد، قرارداد اجاره ثانوی میان مستاجر اول و دوم بی‌اعتبار تلقی خواهد شد. شایان ذکر است که در این فرض، شرط سلب حق انتقال، به صورت شرط نتیجه بوده و تخلف از آن باعث‌ بی‌اعتباری عقد خواهد بود.

2) در فرضی که ملک استیجاری، بصورت مشترک متعلق به چند نفر باشد (=مال مشاع) اجاره این ملک جایز و صحیح خواهد بود لکن تسلیم عین مستاجره باید با رضایت تمامی موجرین باشد (به صراحت ماده 475 قانون مدنی). لازم به توضیح است که در قرارداد اجاره املاک، چنان‌چه عین مستاجره متعلق به چند نفر باشد اما مستاجر از این موضوع اطلاعی نداشته باشد، حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.

3) انحلال اجاره املاک به یکی از سه طرق ذیل امکان‌پذیر می‌باشد:

الف) پایان یافتن مدت اجاره:

همانگونه که در اثر انعقاد عقد اجاره، مستاجر بصورت موقت مالک منفعت می‌شود، طبعاً پس از پایان مدت اجاره، عقد اجاره منحل می‌گردد و مستاجر موظف می‌شود که عین مستاجره را تخلیه و تسلیم موجر نماید.

ب) اعلام بطلان عقد اجاره بدلیل تلف شدن عین مستاجره یا از بین رفتن قابلیت انتفاع (استفاده) عین:

در صورتی که مورد اجاره یعنی عین مستاجره تلف گردد و از بین رود دیگر امکان استفاده از منفعت آن میسر نبوده بنابراین عقد اجاره باطل خواهد شد. (وفق ماده 481 قانون مدنی)

ج) فسخ اجاره املاک بدلیل وجود خیار عیب: در صورتی که مشخص شود ملک استیجاری در زمان انعقاد عقد اجاره، معیوب بوده است مستاجر می‌تواند یا قرارداد را فسخ نموده و یا آنکه قرارداد را به همان صورت و با تمام اجرت قبول نماید. (مستند به ماده 478 قانون مدنی)