تایید بطلان معامله فضولی چگونه است؟

بطلان معامله فضولی چیست؟

گاهی اوقات ممکن است شخصی اقدام به خرید یک ملک از فرد دیگری بنماید بدون اینکه فروشنده، مالک آن ملک باشد و یا از مالک اجازه در فروش داشته باشد. در اصطلاح حقوقی به این معامله، معامله فضولی می‌گویند. لذا معامله فضولی زمانی بروز می‌دهد که معامله‌کننده یا کلاً فاقد سمت نمایندگی است یا سمت دارد اما از حدود آن تجاوز کرده است. لذا کسی که ملک دیگری را بدون اجازه از سوی مالک یا خارج از حدود اجازه به فروش رساند، اجاره دهد، به وثیقه گذارد، صلح کند، وقف کند، یا هر تصرف حقوقی دیگری در آن بکند، این معاملات فضولی تلقی می‌شوند، چه معامله‌کننده آنها را برای خودش چه برای مالک منعقد کرده باشد. در صورت ایجاد معامله فضولی دو حالت ایجاد می‌شود:

• مالک اصلی پس از اطلاع، معامله را تنفیذ (تایید) می‌نماید در این حالت، قرارداد معتبر می‌باشد.

• مالک اصلی پس از اطلاع، معامله را رد می‌نماید در این‌صورت، قرارداد باطل است.

بنابراین در صورت عدم رضایت، مالک پس از اطلاع از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود، می‌تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، عدم رضایت خود را نسبت به معامله انجام شده به طرفین قرارداد اعلام نماید و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نماید. لازم به توضیح است که مستند به ماده 251 قانون مدنی، رد معامله فضولی حاصل می‌شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید. بنابراین اگر مالک با علم به وجود معامله فضولی، مبیع را بفروشد، عمل مالک حاکی از رد فعلی معامله فضولی است. رد معامله فضولی باعث می‌شود که معامله باطل شود و معامله باطل نیز طبق ماده 365 قانون مدنی هیچ تاثیری در نقل و انتقال مالکیت ندارد: «بیع فاسد اثری در تملک ندارد.»

گاهی نیز ممکن است که یک نفر بعنوان وکیل از طرف مالک ملک، وکالت در فروش داشته باشد اما به هر دلیلی وکالت‌نامه او باطل شده باشد ولی آن فرد با استفاده از همان وکالت‌نامه باطل شده، اقدام به فروش ملک بنماید در این‌صورت نیز وکیل معامله فضولی، انجام داده است در این فرض نیز مالک ملک پس از اطلاع از انجام این معامله باید دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را تقدیم دادگاه نماید. در این ارتباط خاطر نشان می‌گردد که با توجه به صدر ماده 247 قانون مدنی، معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد، بنابراین از آنجا که مبنای حقوقی معامله فضولی «نظریه نمایندگی» است، اقدام وکیل بر اساس وکالت‌نامه باطل گردیده، فضولی محسوب می‌گردد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای تایید بطلان معامله بدلیل حجر

آیا معامله فضولی باطل است؟

از نظر حقوقی معامله فضولی باطل نیست و غیرنافذ است. وقتی می‌گوییم غیرنافذ است یعنی اینکه اگر مالک ملک، این معامله را قبول کند، معامله صحیح خواهد بود ولی اگر معامله را قبول نکند، باطل می‌شود. در این ارتباط ماده 247 قانون مدنی بیان داشته است:

«معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این‌صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود.»

نتیجه اینکه در صورتی که مالک ملک، معامله فضولی را قبول نکند باید دادخواست تایید بطلان قرارداد را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه تقدیم کند. دادگاه پس از وصول دادخواست و در وقت رسیدگی مقرر، پس از بررسی مدارک خواهان، در صورت احراز بطلان، حکم به تایید بطلان معامله صادر می‌نماید. در دعوای بطلان معامله به جهت فضولی بودن خواهان، حسب مورد مالک یا خریدار ملک است و خواندگان نیز حسب مورد مالک، خریدار و فروشنده (فضول) ملک می‌باشند. دادگاه محل وقوع ملک، یعنی جایی که ملک در آنجا واقع شده است دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا می‌باشد.

چنانچه به استناد معامله فضولی مالی میان طرفین رد و بدل نشده باشد، رد معامله فضولی پایان داستان خواهد بود. اما اگر به استناد معامله فضولی مالی میان معامل فضولی و اصیل رد و بدل شده باشد، رد معامله حاکی از آن است که رد و بدل مزبور فاقد وجاهت قانونی بوده و برای طرفین مسئولیت‌زا می‌باشد.

مطلب مرتبط: اثر رد معامله فضولی چیست؟

نکات کلیدی در ارتباط با تایید بطلان معامله فضولی

• اگر مالک پس از اطلاع، معامله را رد کند آن معامله باطل است. بنابراین خواسته خواهان در دادخواست خود، تنها صدور حکم بر بطلان معامله به جهت فضولی بودن می‌باشد.

• اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد، ولی سکوت کند، برای صحیح بودن معامله کافی نیست و رضایت مالک باید بصورت صریح، اعلام شود. (طبق ماده 249 قانون مدنی)

• معامله فضولی ممکن است نسبت به منافع ملک نیز باشد یعنی اینکه ممکن است فردی بدون اجازه مالک، اقدام به اجاره دادن ملک کند در این حالت، معامله در صورت رد مالک، باطل است.

• اگر مالک متوجه شود که معامله فضولی انجام شده است و ملک خود را به شخص دیگری بفروشد این بدین معناست که در واقع بصورت ضمنی، این معامله را رد کرده است و معامله فضولی، باطل می‌شود. (طبق ماده 251 قانون مدنی)

• اگر مالک قبل از اعلام اجازه یا رد خود نسبت به معامله فضولی، فوت کند، حق اجازه یا رد معامله به وراث او می‌رسد. مطابق ماده 253 قانون مدنی: «در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد با وارث است.»

• مالک هیچ الزامی ندارد که فوراً رضایت یا عدم رضایت خود را اعلام نماید. در این‌صورت اگر خریدار از تاخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند تنها یک راه دارد و آن این است که مستند به قاعده لاضرر وفق ماده 252 قانون مدنی، جهت دعوای خود را رجوع از معامله و التزام به قرارداد به لحاظ حاکمیت قاعده لاضرر بیان کند و معامله را برهم بزند و حق ندارد الزام مالک به اعلام رضایت یا عدم رضایت را بخواهد. (مطابق با ماده 252 قانون مدنی)

• اگر ملک خسارتی دیده باشد، مالک می‌تواند، خریدار را بعنوان متصرف، طرف دعوی خسارت قرار دهد و خریدار هم در صورتی که از معامله فضولی خبر نداشته باشد می‌تواند به فروشنده فضولی مراجعه کند.

• اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

• عنوان دادخواست باید تقاضای صدور حکم مبنی بر بطلان معامله باشد و تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نیست.

مطلب مرتبط: معامله فضولی چیست و شرایط حاکم بر آن کدام است؟

مستندات قانونی تایید بطلان معامله فضولی

صورت‌جلسه نشست قضائی استان قم/ شهر قم مورخه 21-07-1401 با موضوع نحوه صحیح طرح دعوی در فرض مستحق‌للغیر درآمدن مبیع

شخص «الف» به موجب سند عادی، یک قطعه زمین به مبلغ یک میلیارد تومان از شخص «ب» که مالک رسمی ملک نمی‌باشد، خریداری کرده است. در مبایعه‌نامه فی‌مابین مقرر گردیده تا مبلغ هشتصد میلیون تومان از ثمن معامله به صورت نقدی و الباقی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود. خریدار، مبلغ هشتصد میلیون تومان را پرداخت کرده و اکنون دعوایی با خواسته‌های «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» و «استرداد ثمن معامله به نرخ روز مبیع با جلب نظر کارشناس» مطرح کرده است. در فرض سوال: آیا لازم است خواهان، مالک رسمی ملک موضوع دعوی را به عنوان خوانده، طرف دعوی قرار دهد؟

نظر هیئت عالی

«در دعوی اثبات مستحق‌للغیر درآمدن مبیع و مطالبه ثمن و غرامات موضوع ماده 391 قانون مدنی و آراء وحدت رویه به شماره‌های 733 و 811 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیازی به طرح دعوی به طرفیت اشخاص دیگر از جمله مالک سند رسمی نبوده و در نتیجه نظر اقلیت مورد تائید هیئت عالی می‌باشد.»

نظر اقلیت

«در فرض سوال، لازم نیست مالک رسمی طرف دعوی خواهان قرار گیرد. مبانی نظریه اقلیت: 1- در مانحن‌فیه، خواهان، ثمن و غرامات وارده را مطالبه کرده و این خواسته‌ها متوجه فروشنده است و متوجه مالک رسمی نمی‌باشد تا ضرورت داشته باشد وی طرف دعوی قرار گیرد. 2- در فرض سوال، هیچگونه نفع یا ضرری متوجه مالک رسمی نمی‌باشد؛ از این رو لازم نیست طرف دعوی قرار گیرد. 3- دعاوی مطروحه در زمره دعاوی «دینی» است و همانگونه که در فوق آمد، متوجه فروشنده می‌باشد (نه مالک رسمی).»

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست بطلان معامله فضولی و ابطال سند رسمی انتقال

رای وحدت رویه شماره 733 مورخ 15-07-1393 هیات عمومی دیوان عالی کشور

«به موجب ماده 365 قانون مدنی، بیع فاسد، اثری در تملک ندارد. یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلی یا جزیی مستحق‌للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده‌ی غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است، در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی، بایع قانوناً ملزم به جبران آن است. بنابراین دادنامه شماره 360 مورخ 1389/03/31 شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود. این رای طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب 1378 در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.»

مطلب مرتبط: غرامات ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن مبیع

رای شماره 519 مورخ 08-12-1391 شعبه 3 دیوان عالی کشور

«در دعوی ابطال معامله مال غیرمنقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می‌باشد.»