طرفین قرارداد مشارکت در ساخت چه کسانی می‌باشند؟

مفهوم حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت در زمره یکی از قراردادهای خصوصی موضوع ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می‌باشد که به کرات میان مردم تنظیم می‌گردد که به موجب آن فرد یا افرادی در مقام مالک، ملک خود را در اختیار فرد یا افراد دیگر به عنوان سازنده قرار می‌دهند تا ایشان با بکارگیری تخصص و سرمایه، طی یک مدت زمان مشخص و دقیق تمامی مراحل ساخت و متعاقباً تکمیل و تحویل واحدها به مالک یا مالکین اقدام نمایند. جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت به نحو صحیح و منطبق با قانون، می‌بایست بدواً نسبت به شناخت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و حقوق و تکالیف هر یک از ایشان، اقدام نمود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با طرفین قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل بنا چگونه است؟

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست به تفصیل در خصوص طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و متعاقباً تکالیف و حقوق هر یک از آنها پرداخته شود. علی‌القاعده اولین موردی که در قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می‌گردد، بخش طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد که عبارتند از مالک، سازنده، مشاور، معمار و ... که در ذیل به تفصیل در خصوص هر یک از آنها توضیحاتی بیان می‌گردد:

الف) مالک یا مالکین

مالک یا مالکین به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت کسانی می‌باشند که زمین یا ملک خود را در اختیار سازنده قرار داده تا پس از ساخته شدن ساختمان مورد نظر، واحدها یا واحدهای خود را دریافت نمایند.

ب) سازنده یا سازندگان

روال معمول در انجام قراردادهای مشارکت در ساخت به این ترتیب می‌باشد که معمولاً مالک، سازنده‌ای اعم از شخص حقیقی یا حقوقی را انتخاب نموده تا مسئولیت و مدیریت اجرای پروژه ساخت و ساز را بر عهده بگیرد. فلذا سازنده یکی دیگر از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد که متعهد است طی بازه زمانی مشخص، اقدام به ساخت، تکمیل و تحویل آپارتمان نماید. ذکر این نکته حائز اهمیت است که سازنده جهت ساخت و تکمیل پروژه در بخش‌های مختلف می‌بایست از متخصصینی تحت عنوان پیمانکار بهره ببرد. پیمانکار که به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نیز می‌تواند محسوب شود، علی‌القاعده شخص حقیقی یا حقوقی است که وظیفه او انجام کارهای فیزیکی مربوط به ساخت و هم‌چنین مهندسی کار می‌باشد که در قبال انجام این امور، دستمزدی را نیز از کارفرما (سازنده) دریافت می‌نماید. فلذا پیمانکار، شخص متخصصی است که برای انجام وظیفه خاصی در یک پروژه توسط سازنده استخدام می‌شود؛ بطور مثال سازنده در مقام یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد قرارداد با یک متخصص برق می‌نماید که به عنوان پیمانکار برق تمامی امور مربوط به این حوزه را انجام دهد.

لازم به توضیح است که در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، از خدمات شخصی به عنوان «مشاور» استفاده می‌نماید که وظیفه اصلی وی ارائه خدمات برای پروژه است. یکی دیگر از افرادی که سازنده به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به استخدام وی جهت ساخت پروژه می‌نماید، معمار است که وظیفه او عمدتاً در زمینه طراحی ساخت بوده و محدوده مسئولیت وی بر اساس قراردادی که با سازنده منعقد می‌نماید، متفاوت خواهد بود چراکه در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، معمار فقط وظیفه طراحی ساخت را بر عهده دارد لکن در برخی دیگر از پروژه‌ها وظیفه وی علاوه بر طراحی، نظارت بر اجرای طرح و نقشه‌ها نیز می‌باشد. لازم به توضیح است که اشخاص دیگری نیز من‌جمله مهندس ناظر و مهندس مشاور در پیشبرد پروژه‌های ساختمانی نقش بسزایی را ایفا می‌نمایند. مهندس مشاور نقش اداره‌کننده را بر عهده داشته و تمامی مسائل فنی مرتبط با اجرای پروژه به او ارجاع داده می‌شود اما مهندس ناظر در واقع نماینده مهندس مشاور در محل اجرای پروژه می‌باشد.

بیشتر بخوانید: نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت کدام‌اند؟

نکات مهم در خصوص طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

1) یکی از مهم‌ترین نکاتی که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در انعقاد آن می‌بایست رعایت نمایند آن است که مطابق با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۷-۰۳-۱۴۰۳ طرفین قرارداد مشارکت در ساخت موظف‌اند که این قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی منعقد نمایند چراکه انعقاد قرارداد در دفاتر مشاور املاک حتی با ثبت در سامانه کاتب مورد حمایت قانونگذار نمی‌باشد فلذا مشاورین املاک صرفاً در حد یک معرف می‌باشند نتیجتاً آنکه اگر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بدون ثبت در دفاتر اسناد رسمی اقدام به انعقاد آن نمایند چنین قراردادی در دادگاه مسموع شناخته نخواهد شد و بدان ترتیب اثر داده نمی‌شود.

به موجب صدر ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هر نوع قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و نیز هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک باید لزوماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. لذا بهتر است (در برخی اسناد الزامی است) جهت تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و اقدام به ثبت رسمی قرارداد خود در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نمایید. همچنین شایسته توجه است که مستند به ماده 1 قانون پیش‌ فروش ساختمان مصوب 1389، هر قرارداد با هر عنوانی که به­ موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به­ موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش‌فروش ساختمان محسوب شده و مشمول قانون پیش فروش ساختمان می‌باشد.

2) مساله مهم دیگری که در خصوص طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌بایست بیان گردد آن است که رعایت تمامی بندهای مندرج در ماده 190 قانون مدنی اعم قصد و رضا، اهلیت طرفین و ... (شرایط عمومی کلیه عقود) در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد چراکه در صورت فقدان هر یک از موارد فوق‌الاشاره چنین قراردادی، صحیح و قانونی تلقی نخواهد شد.

3) در فرضی که تعداد مالکین به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیش از یک نفر باشد، می‌بایست میزان قدرالسهم هر یک از آنها از زمین بصورت دقیق مشخص گردد؛ بطور مثال می‌بایست دقیقاً قید گردد که شخص «الف» مالک 2 دانگ زمین، شخص «ب» مالک 4 دانگ زمین و ... است. حال در صورتی که تعداد سازندگان به عنوان یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت بیش از یک نفر باشد، می‌بایست میزان تعهدات مالی و غیرمالی هر یک از آنها نیز به تفکیک تعیین گردد.