مشکلات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت

مشکلات قراردادهای مشارکت

امروزه صنعت ساختمان سازی بعنوان یکی از امور زیر بنایی در اقتصاد کشور نهادینه گردیده و باعث شده است بدلیل مسائل اقتصادی میان آحاد جامعه مشکلاتی را به بار بیاورد. اما از سویی دیگر وجود خانه های قدیمی در شهرهای مختلف باعث شده است که میان سازندگان و مالکین آن خانه ها، قراردادهای مشارکتی تنظیم شود و اگر طرفین آگاهی و تسلط کامل بر قوانین نداشته باشند، این امر سبب می گردد که مشکلاتی در باب قراردادهای مشارکت ایجاد شود. در این مقاله سعی می گردد راهکارهای مناسبی در جهت حل مشکلات قراردادهای مشارکت پیشنهاد گردد.

امروزه یکی از نگرانی های متداول در میان مالکین این امر می باشد که سازنده در اثنای کار نتواند به تعهدات خود عمل نماید و در مقابل، سازندگان نگران این مسئله می شوند که ناخواسته قرارداد به سمت و سویی نرود که قدرالسهم آنان تضییع شود.

این نگرانی بدین جهت ایجاد می شود که اغلب قراردادهای مشارکت در قالب قراردادهای عادی میان طرفین تنظیم می شود و دفاتر اسناد رسمی غالبا از تنظیم این نوع قراردادها امتناع ورزیده و اغلب این قراردادها در دفاتر املاک تنظیم می شوند که ممکن است علم حقوقی کافی در جهت تنظیم آنان وجود نداشته باشد و همین عدم آگاهی در پاره ای از موارد لطمات جبران ناپذیری را به طرفین وارد می نماید.

مشکلاتی که در جهت تنظیم قراردادهای مشارکت پیش می آید عبارتند از:

* یکی از مشکلات متداول در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت زمانی ایجاد می شود که سازنده، سهم خود را پیش فروش می نماید که ممکن است مشکلاتی را نیز متوجه مالک نماید. درست است که مطابق با قرارداد مشارکت، سازنده در ابتدا یا اواسط یا انتهای کار حق خواهد داشت که واحدهای سهم خود را واگذار نماید اما نظر به اینکه تا قبل از تهیه اسناد تفکیکی، مالک زمین در تمام یا بخشی از عرصه همچنان مالک شناخته می شود، اگر سازنده به تعهدات خود در مقابل پیش خریداران عمل نکند، آنها می بایستی هنگام طرح دعوا، مالک را نیز علاوه بر سازنده طرف دعوای خود قرار دهند.

بعضا مشاهده میشود که سازندگانی اقدام به پیش فروش ملک می کنند که تمکن مالی کافی جهت ساخت را ندارند و بعضی از آنها بدلیل عدم هزینه ساخت کافی ممکن است متواری شوند، جهت جلوگیری از بروز این مشکل توصیه می شود که تا قبل از اخذ پایانکار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش از سازنده سلب گردد.

مطلب مرتبط: الزام به پرداخت بدهی های ملک در قرارداد مشارکت در ساخت

* یکی دیگر از مشکلاتی که ممکن است در امر قرارداد مشارکت در ساخت بوجود آید زمانی است که ساختمانی که در نهایت توسط سازنده ساخته و تکمیل می شود، بسیار متفاوت از آن چیزی است که در قرارداد بین طرفین توافق شده بوده است.

جهت جلوگیری از بروز این مشکل توصیه می گردد که در قرارداد مشارکت در ساخت تمامی جزئیات اعم از نوع مصالح، اندازه کاشی، سرامیک، نوع شیر آلات، نمای ساختمان و ... بطور دقیق و با ذکر جزئیات نوشته شود و همچنین یک نفر ناظر معتمد نیز تعیین شود که هر چند وقت یکبار ساختمان را بازدید نموده و در صورت رویت تغییرات خلاف قرارداد، از ادامه ساخت جلوگیری نماید چرا که در صورت بروز این مشکل، ذینفع می بایست در ابتدا تامین دلیل را از طریق شورای حل اختلاف درخواست نماید و با پرداخت هزینه کارشناسی، کارشناس رسمی دادگستری تمامی موارد را کارشناسی و صورت جلسه نموده و بعد دادخواست دیگری تنظیم شود که همه این موارد متحمل صرف وقت و هزینه می باشد.

مطلب مرتبط: ابطال رای داوری چیست؟

* یکی از مسائلی که در زمینه مشکلات قراردادهای مشارکت پیش می آید این است که در قراردادهای مشارکت معمولا مساله ارجاع امر به داوری در قرارداد گنجانده می شود اما بعضا پیش می آید که از افرادی ناآگاه و غیرمتخصص در امر داوری استفاده می کنند که همین امر باعث می شود که بجای احقاق حق، مساله اتلاف حق اتفاق بیفتد بنابراین توصیه می شود که در تصدی امر به داوری از یک حقوقدان زبده و برجسته استفاده شود.

مطلب مرتبط: الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی

* در بعضی از قراردادهای مشارکت، سازندگان در قرارداد قید می کنند که سازنده حق اخذ وام و تسهیلات را خواهد داشت. نکته مهم این است که بدلیل اینکه در قبال اخذ وام، سند ملک در رهن گذاشته می شود، اگر سازنده به تعهدات خود به موقع عمل ننماید و اقساط خود را پرداخت نکند، به دلیل جریمه های ناشی از تاخیر، ممکن است از طریق اجرای اداره ثبت یا دادگستری، تمام دارایی مالک به ملکیت بانک درآید.

کسانی که اقدام به پیش خرید واحدهای در حال ساخت در رهن می نمایند، اکثرا به امید آنکه سازنده تا قبل از انتقال سند، بدهی های وام را پرداخت نماید، اقدام به معامله می نمایند اما متاسفانه دیده میشود که با عدم پرداخت به موقع اقساط، کل ملک به تملیک بانک در می آید، لذا جهت جلوگیری از بروز این مشکل توصیه می گردد، در قرارداد تصریح شود که اخذ هرگونه وام و تسهیلات و یا در رهن گذاردن ملک، ممنوع است.