نحوه تفکیک ملک چگونه است؟

افراز و تفکیک چیست؟

افراز به معنای جدا نمودن سهم مشاع یک شریک از شرکای دیگر است، یعنی تقسیم نمودن مال غیرمنقول متعلق به چند شریک به نسبت سهم هر یک از آنها، در صورتی که یک یا چند نفر از آنان حاضر به تقسیم آن نباشند. تفکیک، یعنی تبدیل ملک به چند قطعه زمین با مشخصات معین. تفکیک هم در مورد املاک مشاع کاربرد دارد و هم در مورد املاک غیرمشاع.

بیشتر بخوانید: توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه به چه صورت است؟

افراز و تفکیک چه تفاوت هایی با هم دارند؟

• افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد اما تفکیک، هم در اموال مشاع است هم اموال غیرمشاع. بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد، قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست.
• بعد از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد اما بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه باقی است.
• در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است اما در تفکیک با اداره ثبت است.
• مرجع درخواست افراز هم می تواند اداره ثبت باشد و هم دادگاه مربوطه اما مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع ملک است.
• از شرایط بوجود آمدن افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر بین مالکین مشاع می باشد.
• در حین انجام عملیات تفکیک، هر یک از شرکا می توانند به آن اعتراض نمایند و با اعتراض آنان ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند اما اعتراض به افراز در حین اقدام از سوی شرکای دیگر پذیرفته نیست و بعد از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.
• املاک ثبتی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض بمدت 10 روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه خواهد بود اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع درخواست، دادگاه عمومی محل می باشد. (مستند به مواد 1 و 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357)

مطلب مرتبط: نحوه افراز ملک مشاع

تفکیک عرصه و تفکیک اعیان

تفکیک عرصه یعنی تقسیم ملک به دو یا چند قطعه بطوریکه قطعات هیچگونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم نداشته باشند و هر یک بصورت قطعه ای مستقل باشند. تفکیک اعیان یعنی اینکه هر چند قطعات مفروز شده از پلاک، دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد به همین دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی مشترک آنها تحت عنوان مشاعات و مشترکات به وجود خواهد آمد. اگر مالک اعیان، قصد خرید عرصه زیربناء را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد، در تفکیک عرصه اقدام و بعد از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت مبادرت نماید. عرصه تابع وجود اعیان است و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد.

تفکیک اعیان ها به موجب بخشنامه های ثبتی بند 382:

در مواردی که مالک اعیانی ­ها ثبت شده بر اساس ماده 104 مکرر آیین ­نامه تقاضای تفکیک می ­نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان طور که در ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت قید شده است: در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه مجاورین اخطار شود. لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالکیت عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.

بیشتر بخوانید: مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک

نحوه تفکیک املاک به موجب بخشنامه های ثبتی بند 383:

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی رعایت موارد ذیل ضروری است:

1. ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن، عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری رسیده باشد.

2. در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اقدام شود.

3. در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده، چنانچه بر گواهی پایان کار این ساختمان ها دارای مشترکات از قبیل انباری، راهروها، تابلوی آب و برق، مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند، ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان ها اقدام نمایند و در مواردی که این قبیل ساختمان ها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند، ادارات ثبت راساً نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.

4. در مورد ساختمان های احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداری ها، ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک نمایند.

5. در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهم مشاعی مالکین، با توجه به رای وحدت رویه شماره 48 - 24-10-1363 هیات عمومی دیوان عالی کشور، بر اساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل می شود.

6. تکلیف تفکیک اراضی و ساختمان های خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.

تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است به موجب بند 375 مجموعه بخشنامه های ثبتی:

در موقع تفکیک قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صادر شده، نقشه برداری مورد تفکیک و باقی مانده آن با رعایت جهات مذکور در صورت مجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است، و باید از حدود مذکور در صورت مجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود. در صورت بروز اشکال، گزارش و کسب تکلیف گردد.

به موجب بند 6 ماده 25 قانون ثبت، رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات ثبتی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. اگر رفع اشتباه به حقوق شخصی خللی وارد نماید، از صلاحیت هیات نظارت خارج است و ذی نفع و مدعی باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.

صورت جلسه نشست قضائی استان آذربایجان غربی/ شهر بوکان مورخ 12-08-1388

آقای (الف) به طرفیت آقای (ب) دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم کرده که منجر به اصدار حکم به نفع خواهان شده است. در مرحله اجرا، اداره ثبت اسناد اعلام کرده که باید تفکیک ملک معمول شود و سپس سند انتقال یابد. آیا خواهان باید مجدداً در مقام تقدیم دادخواست به خواسته تفکیک برآید یا لازمه و مقدمه اجرای حکم صادره نیازمند تقدیم دادخواست به خواسته اخیر (تفکیک) نیست؟

نظر هیئت عالی

پس از رسیدگی دادگاه و احراز صحت دعوا و صدور حکم به نفع خواهان، در واقع محکوم له قائم مقام قانونی فروشنده در ملک و ذی نفع در موضوع می باشد و پس از تشکیل پرونده اجرایی، محکوم له از طریق دایره اجرا یا دادگاه به اداره ثبت معرفی و با رعایت مقررات قانونی و اخذ گواهی پایان کار نسبت به تفکیک ملک و سپس انجام انتقال آن طبق مفاد حکم صادره اقدام می شود.