نحوه طرح دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری‌ها

مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری‌ها

دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری‌ها زمانی مطرح می‌گردد که دولت یا شهرداری بدون کسب موافقت و رضایت مالک ملک و بدون رعایت تشریفات قانونی، مبادرت به تصرف و تصاحب ملک و متعاقباً انجام عملیات عمرانی می‌نماید. در این‌صورت مالک ملک جهت مطالبه ثمن خویش می‌بایست به محکمه مراجعه نماید. این اقدام از سوی دولت یا شهرداری، وفق ماده ۳۰۸ قانون مدنی، به نوعی غصب تلقی می‌گردد چراکه مالکیت اشخاص قابل احترام است و دولت یا شهرداری‌ها در اجرای قوانین تملکی برای اجرای طرح، مکلف به خرید اراضی و املاک مردم به قیمت روز هستند. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری‌ها پرداخته شود.

نکات مهم در طرح دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری‌ها

1- فردی که خواهان طرح این دعوا است در درجه اول می‌بایست ثابت نماید که نسبت به اراضی تصرفی مالکیت داشته و دارد. مضاف بر آنکه متصرف این املاک می‌بایست دولت یا شهرداری باشند که بدون انجام هیچ‌گونه معامله‌ای اقدام به تصاحب نموده‌اند و نه تنها قیمت ملک به نرخ روز را به مالک پرداخت ننموده‌اند بلکه استرداد ملک به مالک بنا به دلایلی اعم از ایجاد مستحدثات و ... غیر ممکن باشد. در خصوص املاکی که مالک آن مشخص نبوده و یا به ثبت نرسیده باشد، وفق تبصره 4 ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370؛ از جمله در صورتی که به سبب مجهول بودن مالک، عدم صدور سند مالکیت و اختلاف در مالکیت، انتخاب کارشناس برای تعیین قیمت روز ابنیه و املاک موضوع صدر ماده واحده و تبصره یک آن امکان‌پذیر نباشد، دادگاه صالح حداکثر ظرف پانزده روز از تاریخ مراجعه شهرداری‌ها به دادگاه، کارشناس تعیین می‌کند؛ حکمی که در تبصره 2 ماده 4 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی نیز پیش‌بینی شده است.

2- در خصوص این موضوع دو قانون مهم وجود دارد که اکثر محاکم در آراء خود بدان استناد می‌نمایند. لایحه قانونی نحوه خرید و‌ تملک اراضی و‌ املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷-۱۱-۱۳۵۸ و هم‌چنین قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۲۸-۰۸-۱۳۷۰. نکته قابل ذکر آن است که دو قانون فوق زمانی کاربرد دارند که دولت یا شهرداری بخواهند قبل از اجرای طرح‌های عمرانی زمین مورد نظر را تملک نمایند اگر دولت یا شهرداری بدون توجه به قوانین فوق و بدون رضایت مالک، اقدام به تصاحب زمین نمایند، مورد از موارد غصب می‌باشد.

3- نکته مهمی که می‌بایست بدان اشاره گردد آن است که اگر در دادگاه ثابت شود که دولت یا شهرداری بدون رضایت مالک، اراضی را تصرف نموده‌اند، تصرفات آنها غیرقانونی بوده و ملک می‌بایست به مالک مسترد شود. در غیر این‌صورت بنابر درخواست مالک، دادگاه می‌بایست حکم بر خلع ید و قلع و قمع مستحدثات صادر نماید حال اگر حکم بر خلع ید صادر شود و دولت یا شهرداری نیازمند ملک باشد، می‌تواند در مرحله اجرا خواستار توقف عملیات اجرایی شده و ظرف 6 ماه قیمت ملک به نرخ روز را پرداخت نماید در غیر این‌صورت حکم اجرا خواهد شد. (تبصره ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید و‌ تملک اراضی و‌ املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت)

مطلب مرتبط: چگونگی طرح دعوای خلع ید

4- دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرف املاک توسط دولت یا شهرداری‌ها یک دعوای مالی است که هزینه دادرسی آن براساس دعاوی مالی پرداخت می‌گردد. همچنین دادگاه صالح جهت طرح این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.

5- اگر ملک مورد تصرف دارای سند رسمی باشد، مالک ملک می‌بایست تصویر سند را نیز ضمیمه دادخواست نماید اما اگر ملک فاقد سند رسمی باشد، می‌بایست به انضمام این خواسته، خواسته اثبات مالکیت نیز در دادخواست قید گردد. اگر ملکی دارای سند رسمی باشد و فردی با یک سند عادی ملک را خریداری نمو‌ده باشد، او می‌تواند همراه با خواسته مطالبه وجه به نرخ روز، خواسته اثبات وقوع بیع را هم مطرح نماید.

مطلب مرتبط: دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به چه معناست؟

6- نحوه رسیدگی دادگاه به چنین دعوایی بدین صورت است که دادگاه بعد از تشکیل جلسه رسیدگی جهت احراز موضوع، اقدام به ارجاع امر به کارشناسان رسمی دادگستری دارای تخصص ثبتی، نقشه‌برداری و ارزیابی املاک می‌نماید تا با تهیه نقشه UTM زمین مورد نظر جانمایی شده و در صورت اثبات مالکیت خواهان، قیمت زمین به نرخ روز تعیین شود. در این دعوا اگر تصرف اراضی بدون رضایت مالک بوده باشد، مالک یا همان خواهان دعوا مکلف است که دعوای خلع ید و قلع و قمع را بطرفیت دولت یا شهرداری اقامه نماید. در صورتی که حکم بر خلع ید و قلع و قمع صادر شود، اگر آن دستگاه اجرایی نیازمند طرح اجرایی باشد و نتواند خلع ید نماید، می‌تواند درخواست توقف اجرای حکم را نموده و ظرف شش ماه قیمت زمین به نرخ روز را پرداخت کند در غیر این‌صورت حکم اجرا خواهد شد. ناگفته نماند که در تمامی طرح‌ها امکان طرح دعوای خلع ید و قلع و قمع وجود ندارد چراکه گاهی اوقات ممکن است که اراضی خواهان، بعد از تصرف تبدیل به بیمارستان، جاده، پادگان و ... شده باشد که امکان خلع ید و قلع و قمع آنان وجود نداشته باشد در این‌صورت خواهان با استناد به بخش اخیر تبصره ماده یک لایحه قانونی نحوه خرید املاک، بهتر است که از ابتدا خواسته مطالبه قیمت روز اراضی را مطرح نماید چراکه در این موارد مال را می‌بایست در حکم تلف دانست. اما اگر از نظر دادگاه استرداد ملک و خلع ید ممکن باشد، در دعوای مجدد می‌تواند این خواسته مطرح شود.

7- در شرایطی که زمینی ملی اعلام شود و اداره منابع طبیعی آن را به ارگانی واگذار نماید اما بعداً مشخص شود که زمین، مستثنیات بوده و برگ تشخیص باطل شود، در این‌صورت اگر اداره منابع طبیعی طی صورت‌جلسه‌ای زمین را به ارگان دیگری واگذار نموده و آن ارگان در آنجا ساخت و ساز نموده باشد، مالک حسب مورد می‌تواند خلع ید یا قیمت روز ملک را مطالبه نماید و آن اداره‌ای که ملک را در تصرف دارد محکوم به پرداخت است حال اگر در زمین مورد تصرف هیچ طرحی اجرا نشده باشد ملک می‌بایست به مالک مسترد شود و در صورت عدم استرداد، مالک می‌تواند دعوای خلع ید مطرح نماید.

8- خواهان دعوای مطالبه وجه به نرخ روز بابت تصرفات دولت یا شهرداری، نمی‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف یا خسارت تاخیر تادیه را مطالبه کند چراکه پرداخت وجه به قیمت روز، کلیه خسارات را شامل می‌شود.

مطلب مرتبط: نحوه مطالبه خسارت تاخیر تادیه از وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی

9- در صورتی که دولت یا شهرداری، بابت تصرف اراضی، محکوم شوند نمی‌توانند جهت پرداخت محکوم‌به، تقاضای اعطای مهلت 12 ماهه یا 18 ماهه نمایند چراکه اعطای مهلت، مربوط به زمانی است که دولت یا شهرداری در خصوص اجرای قراردادی محکوم شده باشند نه زمانی که ملکی را غاصبانه تصرف نموده‌اند.