نحوه طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

نحوه طرح دعوای تایید و‌ اثبات وقوع بیع

عقد بیع در زمره یکی از مهم ترین عقود در قانون مدنی می باشد. مطابق با ماده ۳۳۸ قانون مدنی، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. عقد بیع با ایجاب و قبول میان طرفین منعقد می گردد. فی الواقع مشخص می گردد که به صرف توافق طرفین، عقد بیع محقق می شود ولو اینکه مکتوب نشده باشد. دادخواست تایید و اثبات وقوع بیع زمانی در دادگاه مطرح می گردد که فردی ملکی را بصورت شفاهی یا با یک سند عادی، مالی خریداری نموده اما مبایعه نامه مکتوبی بین او و فروشنده وجود ندارد و خریدار قصد دارد با استفاده از مدارکی همچون مستندات پرداخت وجه و یا شهادت شهود و ... وقوع بیع را ثابت نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص دعوای تایید و اثبات وقوع بیع پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه اثبات مالکیت ملک در دادگاه

دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

جهت طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع، لازم است که میان طرفین ایجاب و قبول واقع شده باشد. مضاف بر آنکه وجود قصد و رضا در طرفین، داشتن اهلیت، معین و مشروع بودن مورد معامله و هم چنین ارائه دلایل و مدارک کافی اعم از مستندات پرداخت، شهادت شهود و ... جهت طرح این دعوا لازم و ضروری می باشد. جهت طرح این دعوا می بایست نکات ذیل مدنظر قرار گیرد:

1- دعوای تایید و اثبات وقوع بیع، یک دعوای مالی می باشد که می بایست تقویم و براساس آن هزینه دادرسی پرداخت گردد. در خصوص اموال غیرمنقول، هزینه دادرسی براساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت می گردد. دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، اگر مال موضوع دعوا، مال منقول باشد، دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد عقد یا محل اجرای تعهد می باشد اما اگر مال، غیرمنقول باشد، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

2- دادگاه رسیدگی کننده به دعوا، با تعیین وقت و دعوت از طرفین، پس از استماع اظهارات آنان و بررسی ادله ابرازی، اگر دلایل را کافی بداند، حکم به تایید و اثبات وقوع بیع صادر می نماید. هر یک از طرفین معامله اعم از خریدار یا فروشنده که بخواهند وقوع بیع را ثابت نمایند، خواهان دعوا محسوب می شوند و طرف دیگر معامله، خوانده دعوا می باشد. نکته مهم این است که اگر فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می بایست دادخواست را بطرفیت هم فروشنده و هم مالک رسمی ملک مطرح نماید. بعد از صدور رای مبنی بر تایید و اثبات وقوع بیع و قطعیت آن، رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.

3- در خصوص طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به تنهایی، میان محاکم اتفاق نظر وجود ندارد. در فرضی که میان طرفین اختلافی وجود ندارد و نیز مبایعه نامه مکتوبی میان طرفین موجود است، طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع قابلیت استماع ندارد چراکه اصل بر صحت عقد است و شخصی که مدعی عدم اعتبار آن است می بایست ادعای خود را ثابت نماید. نکته دیگر آنکه اگر ملکی دارای سابقه ثبتی باشد، می بایست با استناد به مواد ٢٢ و ٤٧ و ٤٨ قانون ثبت اسناد و املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد. برخی از محاکم معتقدند که اگر خریدار مال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی را خریداری نموده باشد، جهت احتیاط و برای جلوگیری از رد دعوا، توصیه می شود که هر دو دعوای تایید و اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی هم زمان در یک دادخواست مطرح شود اما اگر ملک سابقه ثبتی ندارد، همزمان می بایست دعوای تایید و اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت مطرح گردد. دعوای اثبات وقوع بیع با دعوای اثبات مالکیت ملک متفاوت است. دعوای تایید و اثبات وقوع بیع در مورد هم املاک ثبت شده و هم املاک ثبت نشده مطرح می گردد و معمولاً سند مکتوبی مانند مبایعه نامه موجود نیست اما دعوای اثبات مالکیت ملک فقط در مورد املاک ثبت نشده مطرح می گردد. شعبه 10 دیوان عالی کشور طی دادنامه 9209985115100534 مورخه 23-03-1394 در ارتباط با دعوی اثبات وقوع بیع عادی بیان داشته است:

«دعوای اثبات وقوع عقد بیع موضوع مبایعه نامه عادی، به طور مجرد قابلیت استماع ندارد، زیرا فاقد اثر اجرایی است، ولی در صورتی که دعوا و خواسته دیگری به ضمیمه آن از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید که دارای آثار اجرائی است اقامه شود، قابل رسیدگی خواهد بود.»

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

4- اگر فردی ملکی را بموجب یک‌ مبایعه نامه عادی به دیگری بفروشد و پس از آن فروشنده با سند رسمی، ملک را در رهن بگذارد، دادگاه در احراز موضوع، اگر بیع نامه عادی را معتبر بداند، حکم به ابطال سند رسمی رهن صادر می نماید چراکه وفق بند 1 ماده 362 قانون مدنی، به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می گردد.

5- یکی از مواردی که بسیار شایع می باشد مربوط به زمانی است که شخصی در مقام فروشنده ملکی را با یک مبایعه نامه عادی به شخص دیگری واگذار می نماید و سپس بموجب یک سند رسمی ملک را به دیگری می فروشد، دادگاه در خصوص احراز معامله مقدم و معامله موخر، اقداماتی را اعم از بررسی اسناد و مدارک پرداختی ثمن، استماع شهادت شهود، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و ... انجام می دهد.

بیشتر بخوانید: نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک

6- گاهی ا‌وقات طرفین یک‌ معامله بدلیل عدم آشنایی با قوانین و مقررات، در زمان خرید و فروش اقدام به تنظیم یک وکالت کاری می نمایند و مبایعه نامه ای تنظیم نمی کنند هر چند که وکالت در نفس وکالت موثر است اما چنانچه برای دادگاه محرز شود این وکالت، در مقام بیع بوده، به آن ترتیب اثر می دهد بالاخص زمانی که میان طرفین ثمن رد و بدل شده باشد که حکایت از انجام معامله میان طرفین دارد. شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 8909982160900123 مورخه 18-08-1394 در ارتباط با اثبات وقوع عقد بیع به استناد وکالت نامه بیان داشته است:

«اعطای وکالت در انتقال ملک، در عرف رایج جامعه ما قرینه ای بر وقوع بیع است؛ بنابراین اثبات وقوع عقد بیع به استناد آن و سایر دلائل از جمله شهادت شهود قابل پذیرش است.»