نحوه طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

دعوای تایید و‌ اثبات وقوع بیع

عقد بیع در زمره یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین عقود در قانون مدنی می‌باشد. عقد بیع به عقدی گفته می‌شود که به موجب آن، یکی از طرفین مالی را به طرف دیگری داده (فروشنده) و در ازای آن مالی را دریافت می‌نماید. مطابق با ماده ۳۳۸ قانون مدنی، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. عقد بیع با ایجاب و قبول میان طرفین منعقد می‌گردد. فی‌الواقع مشخص می‌گردد که به صرف توافق طرفین حتی در عالم اعتبار، عقد بیع محقق می‌شود ولو اینکه مکتوب نشده باشد و سندی اعم از عادی یا رسمی که حاکی از وقوع بیع باشد میان طرفین موجود نباشد همچنین ممکن است موضوع معامله مال منقول مانند خودرو باشد یا مال غیرمنقول مانند یک واحد آپارتمان، باغ و ... . دادخواست تایید و اثبات وقوع بیع زمانی در دادگاه مطرح می‌گردد که فردی بصورت شفاهی مالی را خریداری نموده اما مبایعه‌نامه مکتوبی بین او و فروشنده وجود ندارد و خریدار قصد دارد با استفاده از مدارکی همچون مستندات پرداخت وجه و یا شهادت شهود و ... وقوع بیع، ایجاب و قبول را ثابت نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص دعوای تایید و اثبات وقوع بیع پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه اثبات مالکیت ملک در دادگاه

نحوه طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع

جهت طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع، لازم است که میان طرفین ایجاب و قبول واقع شده باشد. مضاف بر آنکه وجود قصد و رضا در طرفین، داشتن اهلیت، معین و مشروع بودن مورد معامله و هم‌چنین ارائه دلایل و مدارک کافی اعم از مستندات پرداخت، شهادت شهود و ... جهت طرح این دعوا لازم و ضروری می‌باشد. جهت طرح این دعوا می‌بایست نکات ذیل مدنظر قرار گیرد:

1- دعوای تایید و اثبات وقوع بیع، یک دعوای مالی می‌باشد که می‌بایست تقویم و براساس آن هزینه دادرسی پرداخت گردد. در خصوص اموال غیرمنقول، هزینه دادرسی براساس ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت می‌گردد. دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، اگر مال موضوع دعوا، مال منقول باشد، دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد عقد یا محل اجرای تعهد می باشد اما اگر مال، غیرمنقول باشد، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. لازم به توضیح است که اختلاف بر یک ملک باشد و چنان‌چه خواسته دعوا تا نصاب یکصد میلیون تومان تقویم شده باشد، دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای اثبات وقوع بیع مستند به بند 1 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف، دادگاه صلح محل وقوع ملک می‌باشد اما اگر خواسته دعوا بیش از مبلغ یکصد میلیون تومان تقویم شده باشد، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک به دعوا رسیدگی خواهد نمود.

2- دادگاه رسیدگی‌کننده به دعوا، با تعیین وقت و دعوت از طرفین، پس از استماع اظهارات آنان و بررسی ادله ابرازی، اگر دلایل را کافی بداند، حکم به تایید و اثبات وقوع بیع صادر می‌نماید. هر یک از طرفین معامله اعم از خریدار یا فروشنده که بخواهند وقوع بیع را ثابت نمایند، خواهان دعوا محسوب می‌شوند و طرف دیگر معامله، خوانده دعوا می‌باشد. نکته مهم این است که اگر فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می‌بایست دادخواست را بطرفیت هم فروشنده و هم مالک رسمی ملک مطرح نماید. بعد از صدور رای مبنی بر تایید و اثبات وقوع بیع و قطعیت آن، رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی‌باشد.

لازم به توضیح است تا پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، عقد بیع یک عقد رضایی بود اما با تصویب قانون اخیرالذکر و به دلالت ماده 1 همان قانون، عقد بیع در خصوص املاک ثبت شده تبدیل به یک عقد تشریفاتی گردیده است به نحوی که علاوه بر ایجاب و قبول، طرفین قرارداد ملزم هستند هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا منافع است را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسانند وگرنه هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن مسموع نخواهد بود. اما در خصوص دیگر اموال، عقد بیع همچنان یک عقد رضایی است و با ایجاب و قبول طرفین محقق می‌گردد.

3- در خصوص طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع به تنهایی، میان محاکم اتفاق‌نظر وجود ندارد. در فرضی که میان طرفین اختلافی وجود ندارد و نیز مبایعه‌نامه مکتوبی میان طرفین موجود است، طرح دعوای تایید و اثبات وقوع بیع قابلیت استماع ندارد چراکه اصل بر صحت عقد است و شخصی که مدعی عدم اعتبار آن است می‌بایست ادعای خود را ثابت نماید. نکته دیگر آنکه اگر ملکی دارای سابقه ثبتی باشد، می‌بایست با استناد به مواد ٢٢ و ٤٧ و ٤٨ قانون ثبت اسناد و املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد. برخی از محاکم معتقدند که اگر خریدار مال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی را خریداری نموده باشد، جهت احتیاط و برای جلوگیری از رد دعوا، توصیه می‌شود که هر دو دعوای تایید و اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی هم زمان در یک دادخواست مطرح شود اما اگر ملک سابقه ثبتی ندارد، همزمان می‌بایست دعوای تایید و اثبات وقوع بیع و اثبات مالکیت مطرح گردد. دعوای اثبات وقوع بیع با دعوای اثبات مالکیت ملک متفاوت است. دعوای تایید و اثبات وقوع بیع در مورد هم املاک ثبت شده و هم املاک ثبت نشده مطرح می‌گردد و معمولاً سند مکتوبی مانند مبایعه‌نامه موجود نیست اما دعوای اثبات مالکیت ملک فقط در مورد املاک ثبت نشده مطرح می‌گردد (به جز موارد مندرج در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول). شعبه 10 دیوان عالی کشور طی دادنامه 9209985115100534 مورخه 23-03-1394 در ارتباط با دعوی اثبات وقوع بیع عادی بیان داشته است:

«دعوای اثبات وقوع عقد بیع موضوع مبایعه‌نامه عادی، به طور مجرد قابلیت استماع ندارد، زیرا فاقد اثر اجرایی است، ولی در صورتی که دعوا و خواسته دیگری به ضمیمه آن از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید که دارای آثار اجرائی است اقامه شود، قابل رسیدگی خواهد بود.»

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

4- اگر فردی ملکی را بموجب یک‌ مبایعه‌نامه عادی به دیگری بفروشد و پس از آن فروشنده با سند رسمی، ملک را در رهن بگذارد، دادگاه در احراز موضوع، اگر بیع‌نامه عادی را معتبر بداند، حکم به ابطال سند رسمی رهن صادر می‌نماید چراکه وفق بند 1 ماده 362 قانون مدنی، به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌گردد.

5- یکی از مواردی که بسیار شایع می‌باشد مربوط به زمانی است که شخصی در مقام فروشنده ملکی را به صورت شفاهی به شخصی واگذار می‌نماید و سپس بموجب یک سند رسمی ملک را به دیگری می‌فروشد، دادگاه در خصوص احراز معامله مقدم و معامله مؤخر، اقداماتی را اعم از بررسی اسناد و مدارک پرداختی ثمن، استماع شهادت شهود، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و ... انجام می‌دهد.

بیشتر بخوانید: نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک

6- گاهی ا‌وقات طرفین یک‌ معامله بدلیل عدم آشنایی با قوانین و مقررات، در زمان خرید و فروش اقدام به تنظیم یک وکالت کاری می‌نمایند و مبایعه‌نامه‌ای تنظیم نمی‌کنند هر چند که وکالت در نفس وکالت مؤثر است اما چنانچه برای دادگاه محرز شود این وکالت، در مقام بیع بوده، به آن ترتیب اثر می‌دهد بالاخص زمانی که میان طرفین ثمن رد و بدل شده باشد که حکایت از انجام معامله میان طرفین دارد. شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 8909982160900123 مورخه 18-08-1394 در ارتباط با اثبات وقوع عقد بیع به استناد وکالت‌نامه بیان داشته است:

«اعطای وکالت در انتقال ملک، در عرف رایج جامعه ما قرینه‌ای بر وقوع بیع است؛ بنابراین اثبات وقوع عقد بیع به استناد آن و سایر دلائل از جمله شهادت شهود قابل پذیرش است.»