نحوه فروش ملک در صورت داشتن مستاجر چگونه است؟

مفهوم حقوقی عقد اجاره

یکی از مهم‌ترین عقودی که به کرات در روابط حقوقی میان افراد جامعه کاربرد فراوانی دارد، عقد اجاره می‌باشد. عقد اجاره، عقدی است که به موجب آن مالک ملکی (موجر)، حق استفاده از منافع آن ملک را برای مدت معینی به شخص دیگری (مستاجر) اجاره می‌دهد و بابت آن اجاره‌بهایی را دریافت می‌نماید (مستنبط از ماده 466 قانون مدنی). پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه آن و در مقابل، مالک موظف به استرداد مبلغ ودیعه (مبلغ قرض‌الحسنه) به مستاجر می‌باشد. مطابق با مندرجات موجود در قانون مدنی، اجاره عقدی لازم‌ است؛ این امر بدان معنا است که هر دو طرف (موجر و مستاجر) ملزم به رعایت مفاد آن می‌باشند و نمی‌توانند آن را به هم بزنند مگر با رضایت طرف مقابل و یا درج حق فسخی در قرارداد اجاره. گاهی اوقات ممکن است که مالک در اثنای قرارداد اجاره و زمانی که هنوز مدت قرارداد اجاره پایان نیافته است، مورد اجاره (عین مستاجره) را به شخص دیگری واگذار نماید. در این‌صورت این پرسش مطرح می‌گردد که در چنین حالتی، سرنوشت قرارداد اجاره چه خواهد شد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه فروش ملک در صورت داشتن مستاجر پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

نحوه فروش ملک در صورت داشتن مستاجر

همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، موضوع قرارداد اجاره صرفاً منافع ملک می‌باشد که برای مدت معینی مستاجر حق استفاده از آن را خواهد داشت اما مالکیت ملک کماکان متعلق به موجر می‌باشد. حال چنان‌چه در طول مدت اجاره، بنا به هر دلیلی مالک ملک تصمیم به فروش ملک خود بگیرد، تکلیف مستاجر چیست؟ آیا عقد اجاره به قوت خود باقی است؟ آیا مالک می‌تواند ملکی را که اجاره داده است، به فروش برساند؟ و ...

در پاسخ به پرسش‌های فوق و بطور کلی در خصوص نحوه فروش ملک در صورت داشتن مستاجر می‌توان اینگونه بیان نمود که علی‌الاصول موجر یا همان مالک، حق انتقال عین مستاجره به دیگری را دارا می‌باشد و در این‌صورت، قرارداد اجاره کماکان به قوت خود باقی خواهد ماند مگر آنکه موجر در ضمن قرارداد اجاره شرط نموده باشد که در صورت فروش ملک به دیگری، قرارداد اجاره فسخ گردد. فلذا فروش ملک در صورت داشتن مستاجر، منع قانونی ندارد (به دلالت ما‌ده 498 قانون مدنی) و مالک (موجر) هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک خود را بفروشد و مستاجر نمی‌تواند مانع او شود و اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت فروش ملک، قرارداد اجاره فسخ می‌گردد، در این‌صورت مستاجر موظف است که فوراً نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید و نمی‌تواند معترض باشد.

اما اگر موجر در قرارداد اجاره، حق فسخی را در صورت فروش ملک، قید نکرده باشد، در این فرض هم می‌تواند ملک خود را بفروش برساند اما قرارداد اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند و مالک جدید، موجر جدید و قائم‌مقام موجر سابق شده و ملزم است که تا پایان مدت اجاره صبر نموده تا بتواند پس از آن، از منافع ملک نیز استفاده نماید. بنابراین در این حالت از آنجایی که خریدار ملک در واقع قائم‌مقام قانونی مالک سابق می‌شود فلذا تمامی تعهدات موجر سابق به او منتقل شده و مستاجر ملزم است من‌بعد تمام مبلغ اجاره‌بها را ماهیانه به موجر جدید (خریدار) پرداخت نماید و خریدار نیز موظف می‌گردد در صورتی که عین مستاجره (ملک) نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، هر چه سریعتر اقدام به رفع آن بنماید. شایان ذکر است که جهت فروش ملک در صورت داشتن مستاجر، چنان‌چه اجاره‌بهای یک‌ سال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد، می‌بایست در زمان خرید ملک، این مورد در ارزیابی ثمن معامله منظور و کسر گردد تا مستاجر در زمان تخلیه، مبلغ قرض‌الحسنه را از خریدار، مطالبه نماید.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

عدم اطلاع خریدار از وجود عقد اجاره

در فرضی که فروش ملک در صورت داشتن مستاجر اتفاق افتاده باشد لکن موجر (مالک سابق) به خریدار اعلام ننموده باشد که ملک در اجاره غیر بوده و دارای مستاجر است و آن ملک را بعنوان یک ملک آزاد به فروش رسانیده باشد، در این فرض خریدار می‌تواند به محض اطلاع از وجود قرارداد اجاره، ضمن ثابت نمودن عدم اطلاع خود از وجود مستاجر، یا با استفاده از یکی از خیارات قانونی، می‌تواند معامله را فسخ کند و یا اقدام به اخذ خسارت از فروشنده نماید. علی ایحال چنان‌چه خریدار از حق فسخ خود استفاده ننماید، مستاجر مکلف است الباقی مبالغ اجاره‌بها را به او پرداخت نماید و او هم در مقابل، مبلغ ودیعه را به مستاجر عودت دهد.

در نتیجه بهترین اقدام جهت رفع بلاتکلیفی برای مستاجر آن است که مبایعه‌نامه مالک قبلی و خریدار ملک را ملاحظه نماید تا بداند که اجاره‌بها را دقیقاً باید به چه کسی پرداخت کند و بعد از پایان مدت اجاره، مبلغ ودیعه خود را باید از چه کسی دریافت نماید. در اینگونه موارد توصیه می‌گردد که مستاجر جهت استرداد مبلغ ودیعه در صورت عدم دسترسی به مبایعه‌نامه مالک پیشین و خریدار، دادخواست خود را بطرفیت هر دوی آنها (مالک قبلی و خریدار) مطرح نماید تا آنان در دادگاه بصورت صریح و روشن پاسخگو باشند.

امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. لطفا مطالب را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به مطالب، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه ها مطرح نمایید در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.