چگونگی مطالبه وجه، بابت ارش ملک معیوب

مطالبه ارش ملک معیوب

گاهی اوقات ممکن است که بعد از انجام معامله مشخص گردد که ملک فروخته شده در زمان معامله معیوب بوده و این عیب نیز مخفی بوده است و مشتری نیز نسبت به آن مطلع نبوده، در اینصورت مشتری میتواند یا قرارداد منعقده را فسخ نماید و یا اینکه ارش (مابه التفاوت) بگیرد.

ارش چیست؟

ارش به معنای تفاوت قیمت مبیع (مال فروخته شده) سالم و مبیع معیوب می باشد. اگر مشتری در فرض عنوان شده تصمیم بگیرد که قرارداد به قوت خود باقی باشد و نخواهد آن را فسخ کند، می تواند دادخواستی را تحت عنوان مطالبه ارش به دادگاه حقوقی تقدیم نماید. در دعوای مطالبه ارش بابت ملک معیوب، خواهان دعوا کسی است که ملک را خریداری نموده است (مشتری) و خوانده دعوا نیز فروشنده می باشد. همچنین دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای مطالبه ارش بابت ملک معیوب، بدلیل آنکه خواسته دعوا یک دین است، میتواند محل اقامت خوانده باشد یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد.

نکته: اگر مبلغ خواسته بیست میلیون تومان و یا کمتر از آن باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده می باشد.

بیشتر بخوانید: الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک چگونه انجام می گیرد؟

نحوه صدور اجراییه ارش

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت ارش بابت ملک معیوب و قطعیت آن، پرونده با تقاضای خواهان و صدور اجراییه به اجرای احکام ارسال می گردد. جهت اخذ مبلغ ارش که دادگاه به آن رای داده است، باید مالی به دفتر اجرای احکام معرفی شود. همچنین با انجام استعلام از مراجع ذیصلاح از قبیل بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال خوانده قابل شناسایی و توقیف می باشد.

پس از توقیف اموال محکوم علیه (خوانده) و ارزش گذاری اموال وی توسط کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن برداشت می گردد. اگر اموالی از محکومٌ علیه در دسترس نباشد، خواهان میتواند به استناد ماده ٣ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب خوانده را بکند.

بیشتر بخوانید: غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع

نکات مهم در دعوای مطالبه وجه، بابت ارش ملک معیوب

• ملاک تشخیص عیب مبیع، بر حسب عرف و عادت می باشد و قاضی دادگاه برای تعیین قیمت آن، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد.
• اگر عیب موجود در مبیع به اندازه ای باشد که ملک را از مالیت بیاندازد و ملک فاقد ارزش گردد بیع باطل است.
• در صورتی که در قرارداد قید گردد که تمام خیارات از جمله خیار عیب نیز، ساقط می گردند، در صورت حدوث عیب، مشتری حق گرفتن ارش نیز ندارد اما اگر عیبی در ملک کشف شود که خارج از حد متعارف باشد و احتمال وجود چنین عیبی در ملک، عرفاً دور از ذهن باشد، حتی با وجود ساقط شدن خیار عیب نیز مشتری میتواند قرارداد را فسخ و یا ارش مطالبه نماید.
• در قرارداد اجاره حق اخذ ارش وجود ندارد و در صورت حدوث عیب، مستاجر فقط میتواند قرارداد را فسخ نماید.
• خیار عیب فوری است این امر بدین معناست که مشتری به محض رؤیت عیب باید اقدام نماید. تشخیص فوریت با عرف است. بنابراین اگر فوریت عرفی بگذرد و اقدامی صورت نگیرد، خیار عیب ساقط می شود.
• فسخ، اقتضای خود را دارد زیرا به دینامیت می ماند و عقد را منفجر می‌کند ولی ارش به نقاشی و تعمیر عقد شبیه است و علاوه بر اینکه قاعده عمومی است، به مثابه یک مطالبه و مشمول قواعد کلی است. از این رو، نه فوریت و نه تراخی با آن سازگاری ندارد، بلکه مانند یک دین باقی می ماند تا به نحوی تصفیه شود یا اعراض از حق باشد.
• مطالبه ارش مبیع معیوب فوری نیست و خریدار هر زمان که بخواهد می تواند آن را مطالبه نماید.
• اگر بعد از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل ملک به خریدار، عیبی در ملک ایجاد شود، این عیب مانند عیب سابق است و خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
• اگر در زمان انجام معامله، فروشنده قید نماید که در قبال تمام و یا برخی از عیوب ملک، مسئولیتی ندارد، خریدار حق فسخ و یا مطالبه ارش نخواهد داشت.
• چنانچه خواهان دعوای مطالبه ارشِ مبیعِ معیوب را طرح کرده باشد و سپس در جلسه اول دادرسی، خواسته خود را به اعلام فسخ تغییر دهد، با توجه به اینکه مطالبه ارش به‌ منزله اسقاط حق فسخ محسوب نمی‌شود، دادگاه به دعوای اعلام فسخ رسیدگی می نماید.

مستندات قانونی در دعوای مطالبه وجه، بابت ارش ملک معیوب

ماده ی ۴۲۲ قانون مدنی

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

ماده ی ۴۲۳ قانون مدنی

خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.

ماده ی ۴۲۷ قانون مدنی

اگر در مورد ظهور عیب، مشتری اختیار ارش کند، تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین می شود: قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود. اگر قیمت آن در حال بی عیبی، مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است، تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی، مقدار ارش خواهد بود و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی، کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد.

نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی، معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت، نگاه داشته و بقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند.

ماده ی ۴۳۱ قانون مدنی

در صورتی که در یک عقد چند چیز فروخته شود، بدون این که قیمت هر یک على حده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب در آید، مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمی تواند بکند. مگر به رضای بایع.

ماده ی ۴۳۲ قانون مدنی

در صورتی که در یک عقد، بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود، یکی از مشتری ها نمی تواند، سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد. مگر با رضای بایع و بنابراین اگر در رد مبیع اتفاق نکردند، فقط هر یک از آنها حق ارش خواهند داشت.

ماده ی ۴۳۳ قانون مدنی

اگر در یک عقد، بایع متعدد باشد، مشتری می تواند، سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ ارش قبول کند.

ماده ی ۴۳۵ قانون مدنی

خیار عیب بعد از علم به آن، فوری است.

ماده ی ۴۳۶ قانون مدنی

اگر بایع از عیوب مبیع، تبری کرده باشد به این که عهده ی عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب، حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب، حق مراجعه ندارد.

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره ی ۱۲۱۸ مورخ ۱۳۰۸/۵/۳ اصول قضایی عبده – قسمت اول – ص ۹

اسقاط خیار عیب، شامل عیوبی که خارج از حد متعارف باشد، نیست.

رأی شماره ی ۱۴۶۶ مورخ ۹۱/۱۱/۹ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اعمال خیار عیب بعد از علم به آن فوری است و در صورت عدم اعمال در زمان فوری عرفی، تقاضای پرداخت ارش، مسموع نیست.