تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

فسخ قرارداد و خیار عیب

عیب وضعیتی است که مورد معامله برخلاف وضعیت عادی، دارای ایراد یا ایراداتی می باشد. گاهی اوقات ممکن است بعد از انعقاد معامله مشخص گردد که مورد معامله، معیوب بوده و این عیب در زمان عقد نیز موجود بوده اما به خریدار گفته نشده یعنی از او مخفی مانده است. بی این جهت ضرری ناخواسته متوجه خریدار می گردد. در اینصورت خیار عیب برای مشتری بوجود می آید. در چنین وضعیتی خریدار یا می تواند معامله را فسخ نماید و ثمن پرداختی را از فروشنده پس بگیرد و یا اینکه مورد معامله را با اخذ ارش (مابه التفاوت بین قیمت شیء در حال سلامت و قیمت آن در حال معیوبی) قبول نماید. در این ارتباط ماده 422 قانون مدنی بیان داشته است:

«اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.»

نکته مهم آن است که چنانچه در معامله اسقاط کافه خیارات نموده باشند، حق فسخ برای مشتری از بین رفته و وی دیگر نمی تواند معامله را فسخ نماید. همچنین برابر رای هیات عمومی دیوان عالی کشور، اگرچه قانونگذار در ماده ۴۲۲ قانون مدنی با این وصف که اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده، حق فسخ قرارداد و اخذ ارش را برای مشتری در نظر گرفته است، اما با ساقط شدن خیار عیب، حق فسخ معامله و اخذ ارش هر دو از بین می رود.

حال چنانچه مشتری قصد رد مورد معامله و فسخ آن را داشته باشد، می تواند حق فسخ خود را اعمال کند و از دادگاه تایید فسخ آن را بخواهد. لازم به ذکر است که خیار عیب پس از اطلاع، فوری است و در صورت تاخیر، حق فسخ ساقط خواهد شد (ماده 435 قانون مدنی). در این دعوا، خواهان کسی است که تایید فسخ قرارداد را مطالبه می کند و طرف دیگر قرارداد نیز، خوانده دعوا می باشد. دادگاه صالح جهت اقامه این دعوا، دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع شده است. پس از صدور رای مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب، رای جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد.

بیشتر بخوانید: تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

نکات مهم در ارتباط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

• تشخیص این امر که چه چیزی عیب محسوب می شود، با عرف و عادت محل انعقاد قرارداد می باشد. (ماده 426 قانون مدنی)
• اگر عیب موجود در ملک به اندازه ای باشد که ملک از مالیت بیفتد و ارزش نداشته باشد، در اینصورت بیع باطل است.
• خریدار می تواند تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب را دریافت کند و حق فسخ خود را اعمال نکند.
• عیبی که برای خریدار، حق فسخ ایجاد می کند، می بایست در زمان عقد موجود باشد. اما اگر این عیب بعد از عقد و قبل از تحویل ملک نیز، ایجاد شود باز هم خریدار، حق فسخ خواهد داشت.
• خیار عیب بعد از علم به آن فوری می باشد.
• ممکن است که خریدار بعد از مدت ها از خرید ملک، متوجه عیب موجود در آن گردد، در اینصورت نیز حق فسخ خواهد داشت.
• اگر خریدار از عیب موجود در مبیع، آگاه باشد، حق فسخ نخواهد داشت.
• اگر خریدار پس از آگاهی از وجود عیب در مبیع در آن تصرفاتی نماید، این امر به منزله عدول از حق فسخ می باشد.
• خواهان در ابتدا می بایست حق فسخ خود مانند ارسال اظهارنامه به طرف مقابل خود، اعلام کند و بعد از دادگاه تایید فسخ آن را بخواهد.

مطلب مرتبط: چگونگی مطالبه وجه، بابت ارش ملک معیوب

مستندات قانونی در ارتباط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

ماده ۴۲۲ قانون مدنی

اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

ماده ۴۲۳ قانون مدنی

خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.

ماده ۴۲۴ قانون مدنی

عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع، عالم به آن نبوده است. اعم از این که این عدم علم، ناشی از آن باشد که عیب واقعاً مستور بوده است یا این که ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.

ماده ۴۲۵ قانون مدنی

عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود، در حکم عیب سابق است.

ماده ۴۲۹ قانون مدنی

در موارد ذیل مشتری نمی تواند، بیع را فسخ کند و فقط می تواند، ارش بگیرد:

1. در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر.
2. در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود، اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد یا نه.
3. در صورتی که بعد از قبض مبیع، عیب دیگری در آن حادث شود. مگر این که در زمان خیار، مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست.

بیشتر بخوانید: بررسی خیار غبن در معاملات

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ۱۵۹۷ مورخ ۱۳۲۹/۱۰/۵ شعبه ۴ دیوان عالی کشور

مجرد وجود عیب در مبیع، مادامی که وجود آن حین العقد محرز نباشد، موجب اثبات حق فسخ برای مشتری نمی باشد و اظهارنظر کارشناس دایر به معیوب بودن مبیع، بدون احراز این که عیب حین العقد وجود داشته یا بعد از آن حادث شده است، موجب ثبوت حق فسخ نیست و مشتری که مدعی حدوث فسخ می باشد، باید وجود عیب را حین عقد اثبات کند تا ثبوت حق فسخ، محرز شود و عدم اقامه دلیل بر حدوث عیب، بعد از وقوع معامله بی تاثیر است.

رای شماره ۱۴۶۶ مورخ ۹۱/۱۱/۹ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اعمال خیار عیب بعد از علم به آن فوری است و در صورت عدم اعمال در زمان فوری عرفی، تقاضای پرداخت ارش، مسموع نیست.

رای شماره ی ۱۱۹۸ مورخ ۸۵/۸/۲۱ شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه خریدار، مدعی حقی برای فسخ معامله به علت معیوب بودن مبیع باشد، اقدام وی به تعمیر مورد معامله، موید اسقاط خیار عیب است.

رای شماره ۱۲۲۴ مورخ ۸۳/۱۰/۲۲ شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

صرف نظر از این که آیا کلا عیبی که مخفی از نظر خواهان در زمان معامله باشد، وجود داشته یا خیر؟ وفق اظهارات نامبرده در اولین جلسه ی دادرسی اظهار داشته، یک روز بعد از انجام معامله ۸۲/۴/۱۵ متوجه ی عیب شده؛ ولی زمان تقدیم دادخواست ۸۲/۶/۱۰ است. در حقیقت به فوریت عمل نشده و با توجه به فاصله ی زمانی اطلاع از عیب و تاریخ تسلیم دادخواست، خیار عیب ساقط شده است.

نشست قضائی استان مازندران/ شهر نکا مورخ ۱۳۹۷/۰۷/۰۵

با توجه به مواد 422 و 435 قانون مدنی اگر مشتری در اعمال خیار عیب فوریت را رعایت نکند آیا مستحق دریافت ارش به جهت خرید مبیع معیوب می باشد یا خیر؟

نظر هیئت عالی

اساساً فوریت در خیار غبن و خیار عیب ناظر بر اعمال حق فسخ است نه مطالبه ی ارش و فوریت نیز معیار و مفهوم عرفی دارد. اما مطالبه ارش که در مقام جبران خسارت خریدار یا عودت ثمن زیاده بر ارزش مبیع به مشتری می باشد، مبتنی بر قاعده لاضرر و سایر قواعد فقهی است که تاخیر در اجرای این حق، موجب زوال یا سقوط حق مطالبه ارش نمی شود؛ زیرا تاخیر آن موجب ضرر طرف معامله نمی شود.