روش‌های مختلف انتقال مالکیت کدام‌اند؟
انتقال مالکیت
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
مفهوم حقوقی مالکیت
بنابر موازین و مقررات قانونی موجود، بالاخص ماده 29 قانون مدنی، یکی از اقسام حقوق عینی، حق مالکیت می‌باشد. حق مالکیت یک حق مالی است که جهت تأمین نیازهای مادی انسان صرف شده و که علی‌الاصول قابلیت نقل و انتقال داشته و قابل تقویم به پول می‌باشد. لازم به توضیح است که حق عینی که حق مالکیت یکی از اقسام آن می‌باشد، به حقی اطلاق می‌گردد که شخص نسبت به مال دارد و می‌تواند آن را بصورت مستقیم اعمال نماید. بنابراین مطابق با تعاریف فوق مشخص می‌گردد که حق مالکیت یک حق مطلق و انحصاری بوده که بصورت دائم برای مالک ایجاد می‌شود. حق مالکیت می‌تواند در موارد مختلفی اعم از مالکیت ملک، مالکیت خودرو و ... برقرار شود. سزاوار توجه است زمانی که فردی به ناقل صحیح قانونی مالک مالی می‌شود، می‌تواند به طرق مختلفی اعم از بیع، صلح، هبه و ... مالکیت خویش را به فرد دیگری منتقل نماید. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با روش‌های مختلف انتقال مالکیت پرداخته شود.
بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت
روش‌های مختلف انتقال مالکیت
به شرح مندرج در ماده 29 قانون مدنی، مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص می‌تواند در حدود قوانین، تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده نماید. مالکیت دارای اوصافی نظیر مطلق بودن، انحصاری بودن و دائمی بودن است. حال در فرضی که مالک قصد انتقال مالکیت خویش به دیگری را داشته باشد، می‌تواند به طُرق مختلفی اقدام به انجام این مورد نماید که در ذیل به برخی از آنها اشاره می‌گردد فلذا روش‌های مختلف انتقال مالکیت اعم‌اند از:
الف) عقد بیع
عقد بیع در زمره یکی از عقود مهم در قانون مدنی می‌باشد که به کرات توسط مردم جهت انتقال مالکیت منعقد می‌گردد. عقد بیع یک عقد لازم و تملیکی است که باعث انتقال مالکیت عین در قبال پرداخت ثمن مشخص می‌باشد (مستنبط از ماده 338 قانون مدنی). پس از توافق خریدار و فروشنده در خصوص مورد معامله و ثمن پرداختی آن، عقد بیع با ایجاب و قبول ایشان منعقد خواهد شد (به دلالت ماده 339 قانون مدنی) همچنین جهت صحت عقد بیع بعنوان یکی از روش‌های انتقال مالکیت لازم است که اولاً ایجاب و قبول طرفین، صراحتاً حاکی از قصد ایشان در انعقاد عقد بیع بوده باشد (وفق ماده 340 قانون مدنی)؛ ثانیاً مورد معامله (مبیع) می‌بایست معلوم باشد (مستند به ماده 342 قانون مدنی)؛ ثالثاً طرفین عقد بیع جهت انتقال مالکیت حتماً می‌بایست دارای اهلیت قانونی و اهلیت تصرف باشند (مطابق با ماده 345 قانون مدنی)؛ رابعاً مبیع جزء اقلام ممنوعه که خرید و فروش آنها ممنوع است، نبوده باشد مضاف بر آنکه خرید و فروش اجناس فاقد مالیت یا فاقد منفعت عقلایی و یا هر چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن را نداشته باشد علی‌الاصول باطل می‌باشد. (به دلالت ماده 348 قانون مدنی)
مطلب مرتبط: شروط اختصاصی صحت عقد بیع کدام‌اند؟
ب) عقد صلح
به دلالت ماده 752 قانون مدنی، عقد صلح به عنوان یکی از روش‌های انتقال مالکیت، به معنای توافقی الزام‌آور میان طرفین عقد است که به دلایل متعددی اعم از پایان دادن به اختلافات، پیشگیری از ایجاد اختلافات و نیز انتقال مالکیت منعقد می‌گردد. فلذا یکی از اقسام عقد صلح، صلح در مورد معامله (انتقال مالکیت) موضوع ماده 758 قانون مدنی می‌باشد. لازم به توضیح است به فردی که مال خود را به دیگری صلح می‌نماید، "مُصالح" و به شخصی که مالی به او صلح می‌شود، "مُتِصالح" اطلاق می‌گردد. نکته مهم و قابل توجه آن است که صلح در معاملات (انتقال مالکیت) می‌تواند بصورت معوض یا مجانی میان طرفین منعقد شود.
مطلب مرتبط: شرایط صحت عقد صلح چیست؟ ویژگی‌های آن کدام است؟
ج) عقد هبه
یکی دیگر از روش‌های انتقال مالکیت، انعقاد عقد هبه می‌باشد. به دلالت ماده 795 قانون مدنی، عقد هبه به عقدی می‌گویند که به موجب آن فردی مال خود را بصورت مجانی به فرد دیگری تملیک می‌نماید، به تملیک‌کننده، واهِب و به گیرنده مال، مُتَّهِب اطلاق می‌گردد. همچنین مال موضوع عقد جهت انتقال مالکیت، عین موهوبه نام‌گذاری شده است. جهت تحقق عقد هبه به نحو صحیح قانونی و متعاقباً انتقال مالکیت، لازم است که واهب اهلیت معامله و تصرف در مال خود را داشته باشد مضاف بر آنکه وی می‌بایست مالک مالی باشد که به دیگری هبه نموده است (مستنبط از مواد 796 و 797 قانون مدنی). شایان ذکر است که جهت تحقق عقد هبه، با توجه به عینی بودن آن، قبول و قبض عین موهوبه توسط متهب (گیرنده مال)، ضرورت دارد (به دلالت ماده 798 قانون مدنی). فلذا تا زمانی که متهب، عین موهوبه را قبض ننموده باشد، انتقال مالکیت صورت نپذیرفته است و امکان رجوع برای واهب وجود دارد.
مطلب مرتبط: هبه چیست؟ ویژگی‌های عقد هبه کدام است؟
د) عقد معاوضه
عقد معاوضه به عنوان یکی دیگر از روش‌های انتقال مالکیت، عقدی است که بر حسب آن یکی از طرفین مالی به طرف دیگر داده و در عوض آن، مال دیگری از طرف مقابل اخذ می‌نماید (مستند به ماده 464 قانون مدنی). در عقد معاوضه طرفین بدون توجه به مبیع یا ثمن بودن هر یک از عوضین، اقدام به مبادله با یکدیگر می‌نمایند. این قسم از معامله و انتقال مالکیت در بازار املاک بسیار متداول می‌باشد و اشخاص بجای پرداخت پول، کالای دیگری مانند ملک را با یکدیگر معاوضه می‌نمایند. لازم به توضیح است که عقد معاوضه متفاوت از عقد بیع است و آثار حقوقی متفاوتی دارد.
مطلب مرتبط: عقد معاوضه چیست؟ شرایط و ویژگی‌های انعقاد آن کدام است؟
ه) اجاره به شرط تملیک
یکی دیگر از روش‌های انتقال مالکیت، اجاره به شرط تملیک می‌باشد که به موجب آن مالک، ملک خود را در قالب عقد اجاره در اختیار شخص دیگری قرار می‌دهد و بر مبنای آن طرفین توافق می‌نمایند که در صورتی که مستاجر اقساط اجاره را پرداخت نماید، مالکیت ملک به وی منتقل شود. علی‌ایحال اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط می‌شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، مالک مال گردد.
مطلب مرتبط: اجاره به شرط تملیک چیست؟ ویژگی‌های آن کدام است؟
و) انعقاد قرارداد پیش‌فروش
یکی از متداول‌ترین روش‌های انتقال مالکیت، انعقاد قرارداد پیش‌فروش می‌باشد. به دلالت ماده 1 قانون پیش‌فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش به هر قراردادی با هر عنوانی اطلاق می‌گردد که بر حسب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) تعهد به ساخت بنا با کاربری مشخص طی بازه زمانی تعیین شده نموده تا از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) منتقل نماید.
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
