انتقال مالکیت ملک به چند روش صورت می گیرد؟

روش های مختلف انتقال مالکیت ملک

مالکیت یک ملک شامل مالکیت عین ملک، مالکیت منافع ملک و مالکیت حقوق ملک می باشد. در یک معامله ممکن است تمامی موارد ذکر شده منتقل گردد یا برخی از آنان. در این مقاله در مورد روش های انتقال مالکیت ملک توضیح داده خواهد شد.

انتقال مالکیت ملک به روش های ذیل صورت می گیرد:

• صلح
• مشارکت در ساخت
• بیع
• هبه
• معاوضه
• اجاره به شرط تملیک
• پیش فروش
• تعهد بیع
• مالکیت زمانی

مطلب مرتبط: هر آنچه باید در مورد قرارداد صلح بدانیم

صلح

صلح به معنای توافق و سازش است و در علم حقوق به معنای این است که طرفیت بر امری تراضی (رضایت) نمایند.

انجام صلح به دو طریق صورت می گیرد:

• رفع اختلاف و تفاهم
• انجام معامله در قالب یک عقد

ماده ٧٥٨ قانون مدنی مقرر میدارد:

"صلح در مقام معاملات هر چند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است میدهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله را ندارد ‌بنابراین اگر مورد صلح عین باشد در مقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون اینکه شرایط و احکام خاصه بیع در آن مجری شود."

به کسی که مال خود را به دیگری صلح می نماید، "مصالح" و کسی که مالی به او صلح می شود، "متصالح" گفته می شود. مورد صلح نیز مالی است که به متصالح صلح می گردد.

مشارکت در ساخت

یکی از روش های انتقال مالکیت ملک، انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. این قرارداد میان مالک و سازنده منعقد می گردد و بر مبنای آن سازنده متعهد می شود که بنا را طبق توافق طرفین احداث نماید و در مقابل مالکیت بخشی از ساختمان جدید الاحداث بر اساس زمان توافق شده در قرارداد، به طرفین منتقل شود.

بیع

ماده ٣٣٨ قانون مدنی مقرر می دارد:

"بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم."

با وقوع عقد بیع، مشتری در قبال پرداخت ثمن، مالک عین مال می گردد.

ماده ٣٣٩ قانون مدنی

"پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‌شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد."

انواع بیع

بیع عرصه و بیع اعیان

نام دیگر زمین ملک، عرصه است و به بنایی که بر روی زمین ساخته می شود، اعیان می گویند. در عقد بیع امکان دارد که عرصه یا اعیان بصورت مجزا منتقل شوند و یا بصورت همزمان.

بیع با سند عادی و بیع با سند رسمی

انتقال مالکیت ممکن است از طریق تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی باشد و یا از طریق سند عادی انجام گیرد.

بیع حال و بیع مؤجل

بیع حال یعنی هر بیعی که برای تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، مدتی تعیین نشده باشد.

در بیع مؤجل طرفین توافق می نمایند که تحویل مبیع یا پرداخت ثمن، با تأخیر انجام شود.

هبه

ماده ٧٩٥ قانون مدنی مقرر می دارد:

"هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک میکند تملیک‌ کننده واهب، طرف دیگر را متهب، مالی را که مورد هبه است عین موهوبه می گویند."

یکی از موارد مهم در وقوع عقد هبه، این است که مال موهوبه به تصرف و تسلیم متهب درآید. هبه میتواند معوض و یا مجانی باشد.

بعد از وقوع عقد هبه واهب میتواند از هبه رجوع نماید مگر در موارد ذیل:

1. در صورتی که متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد.
2. در صورتی که هبه معوض بوده و عوض هم داده شده باشد.
3. در صورتی که عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده یا متعلق حق غیر واقع شود خواه قهراً مثل این که عین موهوبه به رهن داده شود.
4. در صورتی که در عین موهوبه تغییری حاصل شود.

مطلب مرتبط: تایید رجوع از هبه به چه معناست؟

معاوضه

معاوضه عقدی است که ثمن معامله وجه نقد نباشد و کالا باشد.

این نوع معامله در بازار املاک بسیار متداول می باشد و اشخاص بجای پرداخت پول، کالای دیگری مانند ملک را با یکدیگر معاوضه می نمایند.

معاوضه متفاوت از بیع است و آثار حقوقی متفاوتی دارد.

مطلب مرتبط: هر آنچه که لازم است در مورد قرارداد معاوضه ملک بدانید

اجاره به شرط تملیک

در اجاره به شرط تملیک، مالک، ملک خود را در قالب عقد اجاره در اختیار شخص دیگری قرار میدهد و بر مبنای آن طرفین توافق می نمایند که در صورتی که مستاجر اقساط اجاره را پرداخت کند، مالکیت ملک به وی منتقل می شود.

"اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شود که مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد."

قرارداد اجاره به شرط تملیک در مقابل قرارداد فروش اقساطی است. در قرارداد فروش اقساطی، مالکیت ملک همزمان با انعقاد قرارداد به خریدار منتقل می شود.

قرارداد اجاره به شرط تملیک به روش های مختلفی صورت می پذیرد.

پیش فروش

یکی از متداول ترین روش های انتقال مالکیت، پیش فروش می باشد.

ماده ١ قانون پیش فروش ساختمان مقرر میدارد:

"هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌ موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به ‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به ‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند."

در قراردادهای پیش فروش، مالکیت ملک فروخته شده به میزان پرداخت اقساط و یا عوض قراردادی به پیش خریدار منتقل می گردد. در پیش فروش ملک علاوه بر انتقال مالکیت، تعهد پیش فروشنده به ساخت و یا تکمیل بنا نیز بعنوان موضوع اصلی قرارداد مطرح است.

تعهد بیع

قولنامه یا تعهد بیع، قراردادی است که بر مبنای آن طرفین توافق می کنند که در آینده معامله ای با یکدیگر داشته باشند. دو طرف قرارداد برای اطمینان خاطر در ابتدا قراردادی می بندند و متعهد می شوند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخصی انجام دهند.

قولنامه نیز مانند سایر قراردادها در دادگاه معتبر است و می بایست مفاد آن اجرا شود. لذا بموجب آن می توان اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری میکند، از دادگاه خواست.

تفاوت اصلی مبایعه نامه و قولنامه در این است که در مبایعه نامه همزمان با امضای قرارداد مالکیت ملک به خریدار منتقل می شود اما در قولنامه مالکیت ملک به خریدار منتقل نمی گردد.

مالکیت زمانی

مالکیت زمانی به عنوان یکی از روش های جدید انتقال مالکیت، به معنای این است که مالکیت ملک در یک محدوده مشخص زمانی از سال مثلاً یک هفته یا یک ماه سال، توسط مالک به شخص دیگری منتقل شود و انتقال گیرنده صرفاً در آن محدوده زمانی حق استفاده و بهره برداری از ملک را دارد.

انتقال مالکیت زمانی به دو طریق انجام می گردد:

در روش اول مالک، عین و منافع ملک را در روزهای خاصی از سال به دیگری منتقل می نماید و انتقال گیرنده در همان محدوده زمانی مالک عین و منافع ملک است.

در روش دوم، مالک صرفاً منافع ملک را در یک محدوده زمانی مشخصی از سال به شخص دیگری منتقل می کند و مالکیت عین در اختیار مالک باقی می ماند.