غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع

غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع

متاسفانه دیده می شود که بعضی از افراد سودجو و ناآگاه، ملکی را که قبلا فروخته شده است را برای چندمین بار به دیگری می فروشند و باعث ورود ضرر به خریدار یا خریداران می شوند. قانون مدنی جهت جبران زیان های وارده، به خریدار اجازه داده است که بتواند ثمن معامله را مسترد نموده و ضرر و زیان خود را جبران نماید. در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، استرداد ثمن بر مبنای نرخ شاخص قیمت ها، جبران غرامت نیست بلکه پرداخت طلب به ارزش واقعی آن می باشد. بنابراین افزایش یا کاهش قیمت مبیع تاثیری در موضوع ندارد، بلکه آنچه مهم است تغییر نرخ شاخص قیمتهاست که تعیین کننده ارزش واقعی ثمن است. در این مقاله به تفصیل در ارتباط با نحوه مطالبه غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع موضوع ماده 391 قانون مدنی و رای وحدت رویه 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور می پردازیم.

مطلب مرتبط: نمونه رای مطالبه غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع

غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع

خریدار می تواند قیمت ملک مستحق للغیر را بر مبنای قیمت روز از فروشنده طلب نماید. مشخص است که خریدار با خرید ملک مستحق للغیر، از بدست آوردن منافع ملک، محروم شده است. دکتر کاتوزیان در این ارتباط عنوان نموده اند: درجه احتمال دستیابی به نفع باید به حدی برسد که در دید عرف، مقتضی ایجاد منفعت باشد. در اینصورت احتمال وجود مانعی که ممکن است سیر طبیعی امور را بر هم زند و دستیابی به منفعت را از بین ببرد، وجود بالقوه منفعت را احتمالی نمی کند. بنا بر توضیحات فوق مشخص می گردد که میتوان فروشنده را از باب ضرر و زیان ناشی از عدم النفع (جبران منافع ممکن الحصول) به پرداخت قیمت ملک به نرخ روز محکوم نمود. لذا اگر فردی ملک دیگری را بفروشد و شرایط به گونه ای باشد که عموم مردم تصور کنند که ملک خود را فروخته و خریدار هم از تعلق ملک به فرد دیگر، بی اطلاع باشد، در واقع فروشنده، ظاهری را ایجاد نموده تا باعث ورود خسارت به خریدار با حسن نیت شده است. (نظریه ظاهر)

همچنین ماده ۳۹۱ قانون مدنی بیان می دارد:

«در صورت مستحق للغیر در آمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.»

مطلب مرتبط: نمونه رای مطالبه غرامات به نرخ روز به جهت مستحق للغیر بودن مبیع

نحوه پرداخت غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع

میتوان اینگونه بیان نمود که نبایستی غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع را منحصر به هزینه هایی دانست که خریدار بر روی مبیع انجام داده است، بلکه تفاوت قیمت ملک در زمان مستحق للغیر درآمدن با ثمن مندرج در قرارداد، نیز تحت عنوان منافع محتمل الوصول قابل مطالبه است. بنابراین پرداخت ثمن قرارداد به نرخ روز بر اساس شاخص بانک مرکزی، پرداخت خسارت نیست، بلکه پرداخت ثمن به ارزش واقعی آن است.

شرایط بهره مندی خریدار از غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع (موضوع رای وحدت رویه 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور) عبارتند از:

الف- ثمن پرداختی از سوی خریدار، وجه رایج کشور یعنی ریال باشد؛ لذا معامله ای که ثمن آن دلار یا طلا باشد را شامل نمی شود.

ب- به تناسب ثمن پرداختی از سوی خریدار، غرامت محاسبه و تعلق می گیرد.

ج- مبیع مستحق للغیر باشد.

د- خریدار به مستحق للغیر بودن مبیع، حین المعامله جاهل باشد. اما علم و جهل فروشنده تاثیری در این موضوع ندارد.

ه- قیمت مبیع به واسطه تورم افزایش یافته باشد.

مطلب مرتبط: تایید بطلان معامله فضولی

مستندات قانونی مرتبط با غرامات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع

صورت جلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر سقز مورخ ۱۳۹۶/۰۲/۲۸

اگر مبیع مستحق للغیر در آید خریدار چه دعوایی را باید مطرح نماید؟ فسخ معامله یا ابطال معامله؟ پاسخ را مستدل و مستند مرقوم فرمائید.

نظر هیئت عالی

در صورتی که مبیع کلاً مستحق للغیر در آید، مطابق مواد 265 و 391 قانون مدنی چنین معامله ای باطل است و بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ بنابراین خریدار باید دعوی ابطال یا اعلام بطلان معامله را طرح نماید و این در موردی است که مبیع عین خارجی یا کلی در معین باشد؛ به علاوه اگر مشتری اطلاعی از مستحق للغیر بودن مورد معامله نداشته باشد، علاوه بر مطالبه رد ثمن، استحقاق دریافت غرامات وارده را دارد لیکن اگر جزئی از مبیع مستحق للغیر در آمد، حکم مذکور ناظر بر قسمتی است که معامله باطل است و در این صورت خریدار می تواند مطابق ماده 441 قانون مدنی از خیار تبعض صفقه استفاده کرده و قرارداد را نسبت به آن بخش از مبیع که معامله راجع به آن صحیح بوده، فسخ نماید و ثمن معامله را مسترد کند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

شماره نظریه: 7/1401/883 شماره پرونده: 1401-127-883 ح تاریخ نظریه: 1402/01/15

در صورتی که «الف» ملکی را از «ب» خریداری نماید که وی نیز از «ج» خریده باشد، در فرض مستحق للغیر بودن مبیع، آیا در دعوای «الف» علیه «ب» به خواسته اعلام بطلان معامله و پرداخت ثمن و غرامات وارده، «ب» می‌تواند برای این که خود برائت ذمه حاصل نماید، دادخواست جلب ثالث «ج» را تقدیم کند؟ آیا «الف» می‌تواند مستقیماً به خواسته اعلامی علیه «ج» طرح دعوا نماید؟

در فرض سوال که معامله منعقده به سبب مستحق‌للغیر بودن مبیع باطل است، در دعوای آخرین خریدار به طرفیت ید ماقبل به خواسته اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن و مطالبه غرامات وارده (در اجرای ماده 391 قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیات عمومی دیوان عالی کشور) که خوانده نیز دعوای جلب ثالث به طرفیت ید قبلی خود را مطرح کرده است، چنانچه مقصود خوانده از طرح دعوای جلب ثالث، محکومیت مجلوب ثالث به استرداد ثمن و پرداخت غرامات وارده به خواهان دعوای اصلی باشد، این دعوا مسموع نیست؛ زیرا این دعوا صرفاً از سوی آخرین خریدار علیه ید قبلی و بلاواسطه قابل استماع است و آخرین خریدار از ناحیه ید بلاواسطه خود مغرور شده و ثمن را به این ید پرداخت کرده است و قواعد حاکم بر ضمانات و مسئولیت ناشی از بطلان معامله، موجبی برای مراجعه مستقیم آخرین خریدار به ایادی با واسطه قبلی نمی‌باشد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

شماره نظریه: 7/1402/327 شماره پرونده: 1402-76-327 ح تاریخ نظریه: 1402/07/05

به موجب رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هیات عمومی دیوان عالی کشور؛ در صورت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع،‌ غرامت کاهش ارزش ثمن بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع اوصاف مشابه مبیع هستند، تعیین می‌شود. در خصوص این رای وحدت رویه، ملاک جبران کاهش ارزش ثمن چیست؟ آیا بهای روز ملک، جبران کاهش ارزش ثمن است و یا مبنای دیگری می‌توان برای غرامات در نظر گرفت؟ در صورت اخیر ملاک تعیین کاهش ارزش توسط کارشناس رسمی دادگستری چیست و چه دستوری باید خطاب به کارشناس صادر شود؟

اولاً، وفق مواد 390 و 391 قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 و 811 مورخ 1/4/1400 هیات عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات، غرامت کاهش ارزش ثمن است. ثانیاً، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسئولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یاد شده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است. در هر صورت این محاسبه باید به گونه‌ای صورت گیرد که خریدار با لحاظ ثمن و غرامت ناشی از کاهش ارزش آن، امکان خرید مالی داشته باشد که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع مستحق‌للغیر درآمده است.