خیار عیب چیست؟ شرایط تحقق آن کدام است؟

مفهوم خیار عیب

قانونگذار شرایطی را مقرر نموده است که بموجب آن اگر بعد از انجام معامله مشخص شود که مال مورد معامله، دارای عیب بوده است، خریدار این حق را خواهد داشت که معامله را فسخ نماید چراکه فردی که معامله‌ای را انجام داده و مالی را خریداری نموده است طبیعتاً می‌بایست مورد معامله را به نحو سالم دریافت نماید نه بصورت معیوب. به این قسم از حق فسخ معامله، خیار عیب می‌گویند. نحوه تشخیص عیب و معیوب بودن کالای خریداری شده، بر حسب تشخیص عرف، متفاوت خواهد بود. مقنن به این موضوع در ماده 426 قانون مدنی پرداخته است. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص خیار عیب و شرایط تحقق آن پرداخته شود.

شرایط تحقق خیار عیب

خیار عیب مختص عقد بیع نبوده و در سایر عقود نیز ممکن است وجود داشته باشد. نکته مهم و قابل توجه آن است که در عقد بیع، خیار عیب فقط مختص خریدار نیست و برای بایع (فروشنده) هم می‌تواند در زمانی که ثمن معامله، عین شخصی بوده باشد، به‌وجود آید (مستنبط از ماده 437 قانون مدنی). جهت تحقق خیار عیب، وجود شرایط ذیل لازم و ضروری می‌باشد:

الف) عیب می‌بایست مخفی باشد.

جهت تحقق خیار عیب، لازم است که عیب، مخفی بوده و مشتری در زمان انجام معامله، بدان آگاهی نداشته باشد. تفاوتی نمی‌نماید که این عدم اطلاع وی، ناشی از آن بوده باشد که عیب واقعاً پنهان بوده و یا آنکه ظاهر بوده اما مشتری متوجه آن نشده باشد (مستنبط از مواد 422 و 423 قانون مدنی). نکته مهم و قابل توجه آن است که در زمانی که خریدار، عالم بر وجود عیب در مبیع بوده و با آگاهی از این امر، به ضرر خود اقدام نموده است، وی حق فسخ معامله را نخواهد داشت. چنانچه مشتری مدعی این امر گردد که بر وجود عیب، مطلع نبوده است و براساس آن بخواهد معامله را فسخ کند، اصل بر عدم اطلاع او بوده مگر آنکه فروشنده ثابت کند که خریدار در زمان انجام معامله بر وجود عیب آگاهی داشته است.

ب) عیب می‌بایست در زمان عقد وجود داشته باشد.

چنانچه مورد معامله بعد از انجام معامله، معیوب شود، مسئولیتی متوجه بایع نخواهد شد و بدین جهت برای خریدار حق فسخ معامله بوجود نخواهد آمد. اما این اصل دارای دو استثنا می‌باشد که اگر عیب بعد از عقد ایجاد شود، باز هم خیار فسخ بوجود می‌آید:

اول آنکه اگر عیب بعد از عقد بیع و‌ پیش از قبض ایجاد شود، باز هم مسئولیت متوجه بایع بوده و خریدار حق فسخ خواهد داشت. (مستنبط از ماده 425 قانون مدنی)

دوم آنکه اگر عیب جدید براساس عیب قدیم بوجود آمده باشد، باز هم خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت (مستنبط از ماده 430 قانون مدنی). بنابراین اگر سبب عیب جدید، براساس عیبی بوده باشد که پیش از عقد یا حتی پیش از قبض، در مورد معامله بوجود آمده باشد، در این شرایط هم مسئولیت متوجه فروشنده (بایع) خواهد بود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

مطالبه ارش در صورت تحقق خیار عیب

زمانی که مشخص گردد، مبیع معیوب است، قانونگذار دو راه را برای خریدار در نظر گرفته است؛ فسخ معامله و یا قبول عقد و مطالبه ارش (وفق ماده 422 قانون مدنی). ارش به مابه التفاوت قیمت مورد معامله سالم و معیوب گفته می‌شود. گاهی اوقات ممکن است که بعلت وجود عیب در کالا، خساراتی نیز به خریدار یا شخص ثالثی وارد آمده باشد، در این حالت خریدار می‌تواند علاوه بر مطالبه ارش، خسارات ناشی از عیب کالا را نیز مطالبه نماید چراکه مسئولیت مدنی ناشی از عیب کالا با ارش متفاوت می‌باشد.

جهت تعیین مبلغ ارش، قیمت مبیع سالم در زمان انجام معامله و مبیع معیوب، توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می‌گردد و مابه التفاوت آن، مبلغ ارش معامله خواهد بود. (مستنبط از مواد 427 و 428 قانون مدنی)

در صورتی که مبلغ ارش به طریق فوق‌الاشاره مشخص شود اگر خریدار مبلغ ثمن را پرداخته نموده باشد، بایع می‌بایست به همان نسبت از ثمن را نگاه دارد و الباقی را بعنوان ارش به خریدار عودت دهد اما اگر خریدار هنوز ثمن را پرداخت ننموده باشد، به همان نسبت تعیینی پرداخت می‌نماید.

گاهی اوقات ممکن است که در برخی موارد در صورت وجود خیار عیب، خریدار فقط حق مطالبه ارش را داشته و‌ حق فسخ معامله را نداشته باشد، این موارد عبارتند از:

۱) اگر مبیع در نزد مشتری تلف شده باشد و یا آنکه مشتری آن را به دیگری انتقال داده باشد در این حالت او حق فسخ معامله را نداشته و فقط می‌تواند از بایع مطالبه ارش نماید.

۲) اگر تغییری در مبیع بواسطه فعل مشتری یا شخص ثالثی، ایجاد شده باشد، خریدار دیگر حق فسخ معامله را نداشته و فقط می‌تواند از بایع مطالبه ارش نماید. چراکه فسخ معامله زمانی متصور خواهد بود که مشتری بتواند مبیع را با همان وضعیتی که خریداری نموده به بایع تحویل دهد؛ بطور مثال اگر خریدار، خانه قدیمی‌ای را خریداری نموده باشد و آن را خراب کرده باشد چنانچه مشخص شود که آن خانه در زمان انجام معامله معیوب بوده، بواسطه آنکه تغییری در مبیع ایجاد شده است، خریدار فقط حق مطالبه ارش را خواهد داشت.

۳) اگر بعد از قبض مورد معامله، عیبی در آن بوجود آمده باشد که نتیجه عیب سابق نبوده باشد، خریدار فقط حق مطالبه ارش را خواهد داشت و اختیار فسخ معامله در این حالت برای وی متصور نخواهد بود.

بیشتر بخوانید: آثار فسخ قرارداد کدامند؟

تبری از عیوب چیست؟

بعضاً مشاهده می‌گردد که فروشنده (بایع) در زمان انجام معامله مسئولیت وجود هرگونه عیبی در مبیع را از خود سلب و ساقط می‌نماید در این شرایط مشتری حق فسخ معامله و یا مطالبه ارش را نخواهد داشت (مستنبط از ماده 436 قانون مدنی). چنانچه فروشنده از وجود عیب در مبیع مطلع بوده و با آگاهی نسبت به این موضوع اقدام به فروش نموده و مسئولیت هیچ عیبی را هم نپذیرفته باشد، می‌توان این اقدام وی را تدلیس در معامله قلمداد نمود و خریدار حق فسخ معامله به جهت تدلیس را خواهد داشت. نکته مهم و قابل توجه آن است که اگر عیب مورد معامله، عیبی باشد که مال را از مالیت انداخته باشد، این عیب باعث بطلان معامله می‌گردد اما اگر عیب، عیبی باشد که مبیع را از مالیت نینداخته باشد، باعث ایجاد خیار فسخ و یا مطالبه ارش برای خریدار خواهد شد. (مستنبط از ماده 434 قانون مدنی)

فوری بودن خیار عیب

خیار عیب در زمره خیارات فوری است. این امر بدین معنا است که خریدار می‌بایست در مدت زمان کوتاهی که عرفاً لازم است اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف مقابل اعلام نموده، اقدام نماید. بنابراین هرگونه تاخیر در انجام این امر، باعث سقوط خیار خواهد شد. فوری بودن خیار عیب بدان جهت است که ممکن است تاخیر در اعلام فسخ، باعث ورود ضرر به بایع شود. شایان ذکر است که در صورت تاخیر مشتری و سقوط خیار، حق مطالبه ارش هم‌چنان برای خریدار باقی خواهد ماند.