نمونه رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت تعطیلی کار توسط سازنده

بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نمونه رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت تعطیلی کار توسط سازنده و عدم تاثیر آن در حقوق پیش خریدار برایتان قرار داده ایم تا با نحوه صدور رای در این زمینه آشنا شوید.

این نمونه رای که از شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی شهرستان اردبیل صادر شده است درباره این موضوعات می باشد: قرارداد پیش فروش، عدم اتمام پروژه ساختمانی توسط سازنده، الزام به انجام تعهد مبنی بر تکمیل بنا، شرط فعل، ماده 237 قانون مدنی، رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مطلب مرتبط: چگونگی الزام سازنده به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

چکیده رای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

با توجه به اینکه تعهد سازنده مبنی بر تکمیل و ساخت موضوع قرارداد مشارکت، تعهد اصلی بوده، متعهد له می تواند بدون الزام وی به انجام شرط فعل، ابتدائا نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

مطلب مرتبط: شرط فعل و تاثیر عدم اجرای شرط فعل در قرارداد

رای دادگاه

شماره دادنامه: 140107390002183919 تاریخ تنظیم: 21-07-1401

در خصوص دعوی اصلی و ورود ثالث بدین شرح که آقای حسین ... به وکالت از آقای محمد ... با تقدیم دادخواست وارده به تاریخ 12-07-1400 بطرفیت آقای مهدی ... به خواسته "تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 01320 مورخه 23-03-1399 توام با خسارات دادرسی" تقاضای رسیدگی کرده و حسب توضیح وی، خوانده به عنوان سازنده با خواهان (به عنوان مالک)، قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کرده و مقرر بوده ظرف مدت 18 ماه، نسبت به احداث بنا در شش طبقه اقدام نموده و هر کدام، مالک سه طبقه از ساختمان احداثی شوند و لیکن خوانده بدلیل بدهکاری به اشخاص متعدد، متواری شده و حتی اقدام به اخذ پروانه ساختمانی نکرده و شهرداری هم با احداث بنا در شش طبقه موافقت نمی کند و احداث بنا در شش طبقه و با پروانه ساختمانی در 18 ماه، مدنظر طرفین بوده و این شروط تحقق نیافته و قابل تحقق هم نمی باشد و خواهان بیش از یک سال است که آواره و بی خانمان شده و خوانده برای ادامه کار هم نخواهد آمد و اظهارنامه ای نیز مبنی بر فسخ، ارسال شده است و در اثنای رسیدگی، آقای اکبر ... با وکالت آقای فرهاد ... به عنوان وارد ثالث در دعوی دخالت نموده و با خوانده قرار دادن آقایان محمد ... و مهدی ... به خواسته "صدور حکم بر بطلان دعوی خواهان اصلی توام با خسارات دادرسی" تقاضای رسیدگی کرده و توضیح داده است که وی، طبقه دوم از ساختمان در حال احداث را از سازنده آقای مهدی ... به موجب قرارداد پیش فروش شماره 0012872 مورخه 08-04-1399 خریداری و ششصد و بیست میلیون تومان از ثمن معامله را پرداخت کرده و سازنده، حق فروش واحدهای اختصاصی خود را داشته است و سازنده، بدلیل مشکلات مالی و کلاهبرداری، متواری شده و ساختمان تا طبقه دوم احداث شده است. دادگاه، قرار رسیدگی توامان صادر نموده و طرفین دعوی اصلی و ورود ثالث در وقت رسیدگی دعوت شده اند. ایرادات وکیل وارد ثالث بر دعوی اصلی در دو مورد به این شرح است: اولاً- مدت اجرای قرارداد در تاریخ 23-10-1400 خاتمه می یابد و خواهان دعوی اصلی، سه ماه قبل از اتمام مدت قرارداد، طرح دعوی کرده و در حال حاضر نیز (در روز جلسه رسیدگی)، 15 روز از مدت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت باقی است. ثانیاً- خواهان دعوی اصلی، ابتدائاً می بایست الزام خوانده به ایفای تعهد را می خواست و در صورت تعذر از ایفای تعهد، قرارداد را فسخ می نمود. پاسخ وکیل خواهان دعوی اصلی آن است که بدلیل متواری بودن سازنده، قبل از اتمام مدت قرارداد، اقدام به طرح دعوی کرده اند و امکان الزام سازنده، ممکن نبوده و متصدی بنگاه معاملاتی ملکی ... که به عنوان داور تعیین شده بود، تایید نموده اند که سازنده، متواری شده و شهرداری هم اقدام به پلمپ ساختمان کرده است. طبقه دوم ساختمان، سهم سازنده بوده، اما طبق قانون پیش فروش ساختمان، سازنده پس از پیشرفت فیزیکی به میزان سی درصد، حق پیش فروش داشته و قرارداد پیش فروش مستند دعوی وارد ثالث، صحیح نبوده و باطل است و چنانچه ساختمان، توسط شهرداری، تخریب شود، تکلیف چه خواهد بود. سپس دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس صادر نموده تا کارشناس بررسی نماید که سازنده برای انجام تعهدات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت، چه اقدامات اداری از قبیل اخذ مجوزها و غیره ترتیب داده و چه اقدامات مادی در محل انجام یافته و چه تعداد از طبقات ساختمان و تا چه مراحلی احداث شده و تناسب ارزش عملیات انجام یافته به نسبت کلیه تعهداتی که بر عهده سازنده بوده، به چه میزان است. نظر کارشناس واحد و سپس هیات کارشناسان به دادگاه واصل شده و مطابق نظریه هیات کارشناسان، «شهرداری منطقه 2، مجوز تهیه نقشه شامل (پیلوت 108/27 مترمربع، اول مسکونی 111/51 مترمربع و چهار طبقه مسکونی فوقانی هر کدام 113/46 مترمربع بعلاوه بهار خواب 32/48 مترمربع) را طی نامه شماره 49994436 مورخه 08-03-1400 صادر نموده است، ولی سازنده بدون اخذ تائیدیه نهایی نقشه ها از سازمان نظام مهندسی ساختمان اردبیل و بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری منطقه مربوطه، اقدام به احداث بنا نموده است. در زمان بازدید، ساختمان قدیم ساخت موضوع مشارکت نامه، توسط سازنده (آقای مهدی ...) تخریب و نخاله ها حمل و پی کنی محل فونداسیون انجام شده بود. فونداسیون با ارتفاع 80 سانتی متر و اسکلت بتنی طبقه همکف و طبقه اول شامل (ستونها، سقف، دیوارهای برشی، دال های بتنی راه پله و پیش آمدگی به طرف حیاط) و در طبقه دوم فقط ستونها و دیوارهای برشی اجرا شده بود ... . با در نظر گرفتن دستمزدها و قیمت روز مصالح به کار رفته تا این مرحله و هزینه های جانبی احتمالی، هزینه انجام شده به مبلغ 6/200/000/000 ریال (معادل شش میلیارد و دویست میلیون ریال) برآورد می گردد. همچنین با مدنظر قراردادن کل تعهدات قید شده در مشارکت نامه به نظر اینجانبان هزینه صورت گرفته در پروژه، 17/5 درصد کل هزینه های لازم جهت انجام تعهدات موضوع مشارکت نامه می باشد.»

دادگاه با توجه به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت و نظریه کارشناسان و سایر جهات موثر در قضیه، در اتخاذ تصمیم نهایی به اسباب و جهات ذیل توجه دارد: اولاً- اقدام مالک به طرح دعوی، قبل از اتمام مدت قرارداد، مانع از استماع دعوی وی نیست. زیرا با توجه به تعطیلی عملیات ساختمانی توسط سازنده در مراحل ابتدایی آن، تکمیل ساختمان در مدت سه ماه باقیمانده، ممکن نبوده و نقض قرارداد برای مالک قابل پیش بینی بوده و تا زمان اجرای قرار کارشناسی نیز مدت اجرای قرارداد اتمام یافته و تغییری در وضع عملیات ساختمانی حاصل نشده است. ثانیاً- در خصوص نحوه مواجهه با تخلف متعهد، دو رویکرد عمده در نظام حقوقی ایران وجود دارد. مطابق رویکرد اول، متعهد له ابتدائاً می بایست براساس رابطه طولی مقرر در ماده 237 قانون مدنی، الزام متعهد را به اجرای عین تعهد بخواهد و در صورت عدم امکان الزام، مطابق ماده 239 قانون مدنی، حق فسخ معامله را خواهد داشت. در این رویکرد با توجه به اینکه مقررات راجع به شرط از جمله قواعد تکمیلی قانون مدنی بوده و اشخاص می توانند بر خلاف آن توافق نموده و به صرف تخلف ملتزم نسبت به انجام شرط، حق فسخ برای متعهد له پیش بینی نمایند، در صورت پیش بینی حق فسخ برای متعهد له، وی می تواند مستقیماً قرارداد را فسخ کند. با این مقدمه، بر اساس رویکرد اول، دعوی تایید فسخ با دو استدلال ذیل قابل قبول است: الف- با توجه به ماده 239 قانون مدنی، وقتی اجبار متعهد به انجام فعل ممکن نبوده و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت و این ماده، بصورت عام و مطلق بوده و از آن ضرورت طرح دعوی الزام سازنده به ایفای تعهد، استنباط نمی شود و بلکه وقتی سازنده بنا به شرح خواهان دعوی اصلی و وارد ثالث، متواری شده و با توجه به نظریه کارشناسان، حتی اقدام به اخذ تائیدیه نهایی نقشه و پروانه ساختمانی ننموده و صرفاً مراحل ابتدایی از عملیات ساختمانی را انجام داده و ارزش عملیات ساختمانی در تمامی مدت اجرای قرارداد، 17/5 درصد بوده است و حکایت از این امر دارد که سازنده، قصد جدی بر اجرای قرارداد نداشته و با تعطیلی پروژه و عدم حضور در محل کار و عدم حضور در دادگاه نیز، بطور ضمنی اعلام می نماید که حاضر به انجام تعهدات نیست، عرفاً اجبار وی متعذر است و عقیده به اینکه متعهد له لزوماً می بایست با طرح دعوی، این امر را ثابت نماید، جز تحمیل هزینه بر وی و افزایش ورودی دعاوی دادگستری ثمری نخواهد داشت و آنچه در ماده 237 قانون مدنی، مبنی بر مراجعه مشروط له به حاکم و تقاضای اجبار به وفای به شرط آمده، موضوعیت ندارد و با اثبات تعذر اجبار به نحو دیگر، مراجعه به حاکم نیز منتفی است و با توجه به پیچیدگی حرفه ساخت و ساز و وابستگی آن به شخصیت، تخصص و توان فنی سازنده که در انعقاد قرارداد موثر بوده، اجرای آن توسط شخص ثالث نیز ممکن نبوده و مالک می تواند قرارداد را فسخ کند.

ب- استدلال بعدی در راستای رویکرد اول آن است که انتظار متعارف و معقول مالک در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت این بوده که سازنده مستمراً در جهت ایفای تعهد تلاش کرده و در مدت پیش بینی شده، ساختمان را احداث کند و مالک بتواند از سهم خود بهره برداری نماید و عدم ایفای تعهد در مدت مزبور، علاوه بر آنکه مالک را از نتایج اقتصادی قرارداد، محروم می کند، حتی ممکن است مسئولیت مدنی ناشی از مخاطرات ساختمان نیمه کاره را بر مالک تحمیل نماید و دادگاه از اوضاع و احوال حاکم بر موضوع و مندرجات قرارداد و از جمله اینکه سازنده برای مدت اجرای قرارداد، متعهد به تامین محلی برای سکونت مالک شده و تکلیف سکونت مالک در صورت تاخیر سازنده مشخص نشده، فی المجموع چنین استنباط می کند که اجرای قرارداد در مدت معین برای مالک، مطلوبیت داشته و اجرای قرارداد پس از اتمام مدت، ثمره مطلوب مالک را نخواهد داشت و بنای عقلاء در رفتار معاملاتی خود نسبت به نقض چنین قراردادی، فسخ آن است و نه الزام سازنده؛ زیرا وقتی در قرارداد طرفین، مراجعه به دادگاه و الزام سازنده به اجرای قرارداد پیش بینی نشده و از حیث اهمیت اجرای قرارداد در مدت معین، اوضاع و احوال مذکور بر موضوع حاکم است، بدین معنی است که آنان، روش معاملاتی مانوس و متعارف، یعنی برخوردار بودن مالک از حق فسخ در صورت تخلف سازنده را بطور ضمنی مدنظر داشته اند و وقتی حق فسخ از عرف و عادت محل و روش معاملاتی معقول جامعه، قابل استخراج باشد، این امر به منزله ذکر در عقد است و دلالت حکم عرف بر قصد طرفین از مقررات تکمیلی بیشتر بوده و مطابق مواد 220 و 225 قانون مدنی، عرف بر مقررات تکمیلی اولویت دارد و با تصور حق فسخ برای مالک، وی مستقیماً نیز می تواند قرارداد را فسخ کند. رویکرد دوم، آن است که فسخ ابتدایی قرارداد در نظام حقوقی ایران ممکن است و در دکترین حقوقی، نظریات مختلفی در جهت اثبات حق فسخ ابتدایی قرارداد، ارائه گردیده و از میان آنها، دادگاه به نظریه ای توجه دارد که تعهدات را به تعهدات اصلی و تعهدات فرعی تقسیم نموده و زمانی که تخلف متعهد از تعهدات فرعی باشد، فسخ را جایز نمی داند و بلکه در این فرض، رعایت مقررات شرط فعل در خصوص اجبار متعهد را حاکم بر موضوع دانسته و متعهد له ناچار است، ابتدائاً اجبار متعهد به انجام شرط را تقاضا کند و لیکن در خصوص تعهدات اصلی، حق فسخ ابتدایی را ثابت می داند. در این تفسیر، مقررات قانون مدنی در خصوص شروط ضمن عقد، ناظر به تعهدات فرعی است و در تعهدات اصلی با توجه به اینکه مقنن در مواد 221 و 222 قانون مدنی، ضمانت اجرای آن تعهدات را صرفاً مسئولیت متعهد اعلام نموده و به اجبار به انجام تعهد، اشاره ننموده است، امکان فسخ فوری قرارداد (بدون آنکه نیاز به اجبار متعهد باشد)، وجود دارد. با تطبیق این رویکرد در پرونده مطروحه، نظر به اینکه تعهد اصلی سازنده، احداث ساختمان است و سازنده، قسمت جزئی از بنا را احداث کرده و بنابراین، تخلف وی، ناظر به تعهد اصلی است و مالک ابتدائاً نیز حق فسخ قرارداد را دارد. در نهایت بنا به مراتب مرقوم، دعوی اصلی را وارد تشخیص و به استناد مواد مزبور و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر تایید فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 01320 مورخه 23-03-1399 از تاریخ ارسال اظهارنامه 10-07-1400 توام با محکومیت آقای مهدی ... به پرداخت هزینه دادرسی و تعرفه خدمات و هزینه کارشناسی در حق خواهان دعوی اصلی صادر و اعلام می نماید و در خصوص دعوی ورود ثالث؛ نظر به اینکه مالک عرصه قبول دارد که طبقه دوم ساختمان، جزئی از سهم سازنده از طبقات ساختمان بوده و سازنده برای انتقال سهم خود به اشخاص دیگر محدودیتی نداشته و قرارداد مابین سازنده و پیش خریدار در روابط آنان بر مبنای ماده 10 قانون مدنی، نافذ و معتبر بوده و نظر به اینکه قسمت هایی از سازه طبقه دوم، ایجاد شده و انتقال مالکیت در پیش فروش ساختمان به تبع احداث بنا است و قسمت های ساخته شده از طبقه دوم در مالکیت پیش خریدار قرار گرفته و مالکیت وی در برابر مالک عرصه نیز قابل استناد است و دفاع بطلان قرارداد مابین سازنده و پیش خریدار، مردود بوده و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در روابط متعاقدین یعنی مالک و سازنده موثر خواهد بود و اثر آن ناظر به آتیه است و تاثیری در حقوق پیش خریدار نخواهد داشت و سازنده در مقابل پیش خریدار، مکلف به ایفای تعهدات خود و از جمله تکمیل بنای ساختمان بوده و عدم صدور پروانه ساختمان از سوی شهرداری و پلمپ ساختمان و احتمال تخریب بنا با رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها نیز در وضع فعلی، تاثیری در حقوق مکتسبه پیش خریدار ندارد و بلکه تخریب بنا موجب مسئولیت سازنده در برابر پیش خریدار خواهد بود. بنابراین دعوی ورود ثالث مردود بوده و حکم بر بطلان آن صادر و اعلام می گردد. رای صادره نسبت به آقای مهدی ...، غیابی بوده و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل واخواهی در این مرجع و ظرف مهلت بیست روز دیگر قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان اردبیل می باشد و نسبت به سایرین، حضوری بوده و ظرف مهلت بیست روز قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان اردبیل می باشد.

رئیس شعبه ششم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان اردبیل

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در عدالت سرا اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدیدنظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.